产城观察

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龙华前世今生：从“两镇”到独立设区”

龙华区地处深圳市地理几何中心，辖区面积175.65平方公里。

但是龙华现在的辖区与100年前有很大区别。现在的龙华是由原宝安县龙华乡以及原东莞县的观澜乡所组成。直到1952年2月，东莞县的观澜地区划归宝安县管辖。

▲100年前观澜桥

2011年12月30日，龙华新区在原宝安区龙华镇、观澜镇基础上成立。

2017年1月7日，深圳龙华区举行揭牌仪式，正式成为行政区，下辖龙华街道、大浪街道、民治街道、观湖街道、福城街道、观澜街道6个街道。

龙华区产业现状：电子信息产业基础雄厚，龙头集聚

龙华区是著名的产业大区，工业实力位列第四。2021年工业增加值为1351亿元，2022年规上工业增加值同比增速为4.8%（全市平均增速4.8%），工业处于稳定发展的阶段。

电子信息产业基础雄厚。在龙华区工业各行业的统计中，2021年龙华区计算机、通信和其他电子设备制造业产值3952亿元，位居首位，其工业增加值是位于次位产业增加值的9倍。而在战略性新兴行业的统计当中，龙华新一代电子信息产业占战略性新兴行业增加值的71.3%。

电子信息龙头企业集聚。目前龙华有34家上市公司（仅统计注册地址），其中，电子信息领域及高端装备制造上市企业数占据半壁江山，下附龙华区上市公司盘点资料（以注册地址为统计口径，不含ST公司）。绿联、豪恩、美律电子、富士康、中若电子、百祥、华为等知名企业纷纷在此建厂设点。龙华富士康厂区，始建于1996年，是富士康全球第二大工厂，占地面积高达230万平方米，员工巅峰时候超30万人。

作为全球电子信息产业高地，龙华区在工业互联网、人工智能、5G等智能制造领域发展走在全球前列。龙华区较早融入全球产业链，形成专业化分工细致、上下游产品配套完善的产业链结构体系，成就庞大的千亿级产业集群。

龙华区产业规划：数字引领，贯彻落实“一圈一区三廊”

近年，龙华提出了“数字龙华，都市核心”的发展目标，坚持推进数字化转型，高标准建设深圳数字经济核心区。

在2023年4月发布的深圳市龙华区国土空间分区规划（2021-2035）草案中，提出构建数字引领的现代产业体系：以电子信息为主导产业，发展生物医药、高端装备、时尚制造、配套现代服务业。

另外，顺应深圳市政府提出的”20+8”先进制造业集群，龙华区重点发展“11+4”产业集群。

包括网络与通信、智能终端、智能传感器、工业母机、激光与增材制造、精密仪器设备、现代时尚、新能源、安全节能环保、高端医疗器械、半导体与集成电路

区块链、细胞与基因、可见光通信与光计算、空天技术

龙华产业空间规划：一圈一区三廊

2020年11月，龙华正式印发《关于建设数字龙华打造“一圈一区三廊”区域发展格局的决定》，龙华提出“一圈一区三廊”的产业空间布局，按照区块集聚、组团发展、功能互补的理念，打造数字经济圈、中央活力区和三大都市走廊。

一圈：打造全球万亿级数字经济圈。打造湾区先进制造转化基地、深圳数字经济核心承载区、人工智能＋工业互联网＋５G应用先导区。

来源：龙华区宣传片

围绕北部数字经济圈，龙华布局了12个产业区块。

一区：中央活力区。在南部区域，全域打造深圳中央活力区，形成世界级城市会客厅。北站片区建成国际商务区、龙华国际商圈建成市级核心商圈、梅林关片区建成南部门户枢纽。

来源：龙华区宣传片

三廊：三大都市走廊。打造梅观创新走廊、观澜和生态走廊、龙澜智造走廊链接全区重要公共中心、产业中心、门户节点，成为空间发展格局骨架支撑

另外，顺应龙华“11+4”的先进制造业产业集群，在龙华区规划了九龙山先进制造园区、鹭湖-清湖先进制造园区、黎光-银星先进制造园区三大园区作为先进制造业空间承载。

低效产业空间的精细化盘活，龙华先行

发展需要空间，作为深圳的产业大区，龙华经历着深圳“三来一补”到现在全面打造“数字龙华、都市核心”的转变。但是，由于发展较早，龙华区现状面临着增量用地少、土地利用率不足以及产业结构单一、效益不足等问题。有大片低效产业空间亟待盘活升级。据统计，龙华区2022年现状工业用地面积36.3平方公里，约60%为低效用地。

在深圳的政策体系中，已形成了多样化的低效空间盘活路径，包括土地整备利益统筹、“工改工”城市更新、产业空间提容、园区综合整治四种方式。而随着土地二次开发的深入，一些制造业出现了萌发更新冲动、被动提前清退，难以安心生产的现象，甚至出现了产业流失，对实体经济造成一定的冲击。

为了保障基础制造空间，龙华区于2019年率先开展了“旧工业区城市更新模式分区划定”研究(以下简称“分区划定”)，获得深圳市局支持认可，此次实践为深圳市2020年深圳出台的“双一百”划定奠定了基础。

建立1022个工业园区的数据库，决策重要依托。前期，龙华将1022个工业园区的空间数据(园区范围、建设年限、建筑类型、建设强度、合法用地)、产业数据(经营方式、行业类型、企业类型、园区效益)、项目数据(更新整备项目的主体、类型、阶段、规划)等内容统一录入信息系统，全面系统建立龙华工业区数据库。

其后基于工业园区数据库，龙华将工业区划分为以下三种园区：

整备改造园区：区位重要、项目成熟、强度低、效益差的工业区；

保留提升园区：效益较好、产值高、位于非重点地区或无改造意向、改造条件不成熟的工业区；

择机处理园区：保留必要性不强且近期暂无项目的工业区

同时，龙华明确保留提升区5年内不得纳入更新、整备计划范围，有效保障企业生产、提振了实体经济发展信心。

▲龙华工业区分区示意

▲龙华区不同实施路径项目分布

（以上资料引用自“存量时代下盘活低效产业空间的实施路径——以深圳市龙华区为例_淮文斌”）

多路径低效空间盘活，成果显著

以政府主导的土地整备利益统筹项目，推进快、用地集中，便于为重大项目提供用地。目前通过土地整备收储供给产业用地，政府已引进了华为、美团、迈瑞、中广电等龙头企业。城市更新则为低效空间的另外一个重要的盘活路径，目前“工改工”项目占工改类用地项目的比重已超过50%。

龙华加快推进工业上楼，63%项目均已完成用地出让手续

在深圳第一批工业上楼的72个项目中，龙华工业上楼项目列入计划共8个，合计新增厂房面积202.3万㎡。龙华工业上楼项目进度推进极快，63%的项目均已完成土地出让手续，动工或准备动工中。据不完全统计，龙华区已动工项目最晚2028年全部完工。

附龙华区工业上楼试点项目进度表

附：龙华区部分存量典型产业园区

下面是伙伴调研选取的龙华区部分存量典型产业园区项目，以供展示参考。

（我司深耕产业地产交易市场，若有调研、代理等需求，欢迎咨询）

本文首发于公众号：伙伴集团

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