前滩太古里

前滩太古里位于上海浦东新区“金靴”地段的前滩国际商务区，总建筑面积约12万平方米，是太古地产继北京三里屯太古里和成都远洋太古里后，为上海前滩量身定制的首个“太古里”项目。2021年9月30日，项目正式启幕，开业当天即迎来10万人次客流，据上海市商务委统计，国庆7天假期内日均客流可达16万人次。

前滩太古里业已成为上海现象级商业项目。所谓现象级是指卓越的，超级优秀的事物，尤其是指获得口碑相传，甚至万人空巷的明星现象。从去年四季度开业到现在持续的火热程度，前滩太古里已成为当之无愧的地产商业明星。

前沿创新的指导理念

现象级商业项目的打造首先离不开前沿创新的指导理念。前滩太古里引用2021年的Obel奖得主的巴黎城市规划师卡洛斯·莫雷诺（Carlos Moreno）提出的“15分钟超微型城市”概念，即创造一个让居民需要的一切都能在15分钟内步行或骑自行车可达的城市或项目。

太古地产零售业务董事韩置谈到：疫情以来，人们长期习惯的生活方式被打破，沟通、旅行、消费和社交半径都受到了不同程度的限制，三点一线的生活变成了一点一线，以家为圆心的活动半径从10公里变为五百米，生活空间成为了工作和生活共有的空间。莫雷诺认为，因为疫情和随之而来的封锁导致许多人减少旅行，在附近的社区花费更多时间，因此本地化和适合步行的公共空间会越来越受到人们欢迎。而由此带来的生活方式和消费习惯的改变，势必带来商业的更迭。

后疫情时代，人的行为发生了很多改变，其中“15分钟超微型城市”的概念满足了人们生活的所有需求，包括提供连接人与人关系的活动空间、多样化的社区活动，以及交流放松的第三空间。

以人为本的产品研发

商业的打造必须要更加关注消费者的生活幸福感。好的商业项目要以人为本，以消费者为核心，与其产生情感联系，真正洞察消费者的生活需求，情感联系需要具备同理心，只有不断累积经验才能抓住与消费者的情感联系，但同时，也需要实实在在做调研、看数据。打造项目空间时，要把自己想象成顾客，从顾客的角度，设计合理的空间流线，切身体会顾客真正的需求。

韩置提出，未来场所营造要有八大原则：可步行性、空间多样性、可持续的自我进化、具有文化内涵、公共空间的连接性、具备社交传播的兴趣点、场所趣味性、较强的故事感。

用心的设计和精细化的运营

从设计的角度看，前滩太古里采用开放式、里巷交错的建筑布局，在延续“太古里”独特品牌基因的基础上，首次以“双层开放空间”在屋顶打造街区形态，由80米长的“悦目桥”横贯上方，将黄浦江景致尽收眼底。相较于前两代开放空间和室内空间还稍呈独立的太古里，前滩太古里则利用露天阳台、天空环道等让两种空间完美结合，给人一种购物娱乐、户外散步的双重体验感。多层立体的平面动线，串联了多个独立盒子内的店铺，随处可见的露天阳台和环道均可看到中央公园的绿化区域，打破了室内封闭的视觉，增加了户外的空旷感。

从运营的角度看，项目离不开太古团队精细化的运营。前滩太古里运营负责人董薇介绍，在前滩太古里有一条浦东“安福路”，这里布满了小酒馆、咖啡店、烘焙及特色餐厅，这条路是太古招商运营团队跑遍了安福路所有的店，将大部分的店引入前滩太古里开分店，希望原汁原味打造一条浦东“安福路”，让安福路那种文艺与小资风情带到浦东，成为浦东的网红一条街。见微知著，可见商业的招商运营就是在这一点一滴的细节中思考与把控，从而打造出如此受欢迎的商业项目。

政府的大力支持和优良的合作模式

“任何一个地产项目的成功都离不开政府的大力支持。”中国房地产业协会原会长，国家住建部原副部长刘志峰谈到。浦东新区政府首先对前滩国际商务区的规划就具有前瞻性。“前滩”正在成为上海新的世界级中央商务区。从前滩规划图上看，各种颜色交相辉映，“这么多颜色是我们太古决定进入前滩的重要考虑因素之一。”董薇谈到。政府对前滩的招商力度是非常大的，现在跨国企业地区总部已经入驻前滩，这里无数优质配套不断建成，高端住宅项目鳞次栉比，6、8、11号三条轨交线汇集于此，国际学校、医院配套齐全。上海前滩在政府的大力投资建设下已经成为一个炙手可热的区域。作为世界级商务区，商业也必须是一个世界级项目，区政府对太古地产招商力度很大。韩置谈到：“当时太古决策层觉得前滩区域属于新兴区域，而太古商业布局战略则是核心城市的市中心成熟区域，对入驻新兴区域有较大的担心。后来看到政府的决心与前滩超前的配套，才决定进入前滩。”政府对前滩的筑巢引凤，吸引了太古地产的入驻，使得前滩区域向世界级中央商务区又迈进一大步。

同时，太古地产与陆家嘴集团良好的合作模式也奠定了项目的成功。韩置介绍，成都远洋太古里是与远洋集团合作打造，远洋集团负责工程建设，太古地产负责招商运营管理；上海兴业太古汇是与兴业集团合作打造，双方共同开发、建设、运营；而前滩太古里则是与陆家嘴集团合作，双方占比各50%，陆家嘴集团充分信任太古地产，由太古地产全面负责项目开发、建设、运营，给了太古充分的发挥空间，这为项目的成功打造创造了重要的基础条件。

坚持长期主义和可持续发展

太古集团是一家拥有200年历史的多元化集团。太古集团一直以百年为发展单位，坚持长期主义和可持续发展，这是太古深入骨髓的DNA。相比内地大多数地产商而言，更多的是以年度为发展单位，太古似乎发展过于稳健，但就是这份稳健，才能打磨出优秀的商业项目。前滩太古里整个项目的投资回收期优于绝大多数内地商业项目。

韩置谈到，可持续发展是太古地产经营理念和企业文化的核心，相比内地部分分拆出售的商业策略，太古坚持独家长线投资，坚持长期主义，坚信商业发展是有生命的，经历幼儿期、成熟期，再到防衰老，进入到价值再创造，愿意付出时间，与项目共成长，愿意可持续发展的投入，持续的创造价值，这才是商业地产的良性循环之路。

最后，刘志峰总结到，前滩太古里项目在政府的大力支持下，通过精细化的运营、用心的设计与高质量的施工水平，取得了突出的成绩，同时，他也寄希望于我们房地产业，在新形势下，多些耐心和精心，多些专业和创新，这样行业就将会涌现出越来越多的优秀作品和优秀企业。

文章来源：易居研究院