【重磅】2023年前三季度重庆房地产市场盘点（附房企销售排行榜）

前言

为刺激市场成交，恢复市场活力，拉动行业循环发展，2023年从中央到地方出台了多项利好房地产发展的政策，如下调首付款比例、降低存量首套房贷款利率、 “认房不认贷”、优化上市房企融资、提高公积金可贷款额度等。聚焦重庆市场，2023年1-3季度重庆住宅整体成交约1169万方，市场均价9527元/㎡，较2022年上涨约6%，其中中心城区和主城新区主力成交，市占超七成。

房地产市场盘点

商品住宅市场：2023年1-3季度成交量相对稳定，成交均价约9527元/㎡，较2022年上涨6%

年度表现：2023年1-3季度重庆住宅成交量为1169万方，达到了2022年成交的71%份额，市场成交相对稳定；成交均价9527元/㎡，较2022年上涨约6%；

季度走势：2023年一季度受春节返乡置业等影响，出现“购房热”现象，月均成交量达188万方，成交量居季度首位；二、三季度市场结构性调整，成交量波动性下滑，但成交价格波动性回调上扬，9月重庆住宅均价达10284元/㎡，较年度平均值高8个百分点。

区域表现：中心城区和主城新区是成交主力，渝东南渝东北区域由地缘内生性客群拉动成交

中心城区和主城新区是成交主力，主城新区中璧山、江津等因轨道交通的开通运行，融城速度加快，加之城市界面好，承接主城部分外溢客户，拉动区域成交，市占率与去年基本持平；

渝东南渝东北受地势及区域经济发展影响，地缘内生性客群是成交主力；其中黔江、开州等因在售项目推盘节奏加快，市场成交量结构性微涨，市占率小幅上涨0.5个百分点。

区域表现：超五成区县房价较去年有所上涨，市场调整期，垫江、黔江、綦江等区县抗跌性更强

从月均去化涨幅来看，垫江、黔江、綦江等区县高于市场均值，抗跌性更强，超三成区县2023年月均去化量涨幅高于市场平均水平；

从房价涨幅来看，超五成区县房价较去年有所上涨，其中巫山在品质楼盘带动下上涨幅度最大，约19%。

区域表现：中心城区竞争激烈，渝东南渝东北内生型区域典型项目寡头竞争

中心城区市场竞争激烈，其中渝北区、北碚区TOP5项目市占率均低于30%；

渝东南、渝东北区域市场受地域发展限制，外来客户购房较少，以区域性地缘客户为主，加之区域内在售项目较少，故客群对典型项目“趋同性”较强，形成寡头竞争态势，其中城口、武隆较为典型，TOP5项目市占率在90%以上。

榜单排行

榜单解读

房企集中度减弱，企业间竞争加剧

从企业集中度来看，2023年1-9月TOP10企业市占率同比下滑5个百分点，寡头表现减弱；TOP30房企市占率同比去年下滑3个百分点，客群对品牌房企的选择“趋同性”有所减弱，部分中小房企有逆市发展的机会。

上榜企业中国/央企和民企各占半壁江山，与去年同期比较，表现出“国进民退”现象

将TOP30上榜企业根据企业类型进行划分可知，市场调整期，国/央企品牌影响力扩大，2023年1-9月国/央企上榜占比50%，同比去年上涨13个百分点；

从各梯队的不同类型企业上榜占比可知，TOP11-20上榜企业中，民企从2022年同期的60%占比，下跌至目前的30%，整体下滑30个百分点，企业分化加剧，表现出“国进民退”现象。

TOP30销售榜中超六成企业在中心城区和区县均有布局，其中中心城区是企业业绩主力贡献区域

第一梯队中，市场调整期，客群更偏向于核心区域成熟板块，中心城区市占比约78%，其中招商、香港置地等企业深耕中心城区的核心市场，以高质量产品吸引客户；龙湖、万科、金科、海成等上榜企业均在渝扎根多年，凭借在重庆中心城区和区县多点布局及品牌和自身产品号召力来稳定市占份额。

第二三梯队中，上榜企业在中心城区成交市占超80%，同时，金茂、华宇等企业点状布局区县，实现市场份额占有。

后市预测

城市发展方向：以现状工业产业基础背景下，加快新兴产业发展，同时培育壮大数字经济，构建现代化产业体系，主城新区发展迎来新的机遇；

未来市场：近期中央及地方多项楼市利好政策频出，政策反馈到销售端后，市场成交将会有一定程度的上涨，其中中心城区和渝东北内生型城市上涨或将比较明显；

企业格局：市场调整期，典型房企区县拓展谨慎，愈发注重核心区域和深耕区域投资发展。

典型房企重仓中心城区，商品房和住宅市占率均超60%，未来中心城区仍将是房企竞争主战场；

主城新区商品住宅市占约25%，其中永川因融城快、产业园经济的发展，吸引众多品牌房企进驻市场，其典型房企市占约54%，企业青睐度高，投资意愿强；

渝东北区域因人口吸附力较强，内生性需求稳等因素影响，商品房和住宅市占均在40%左右，巫山、云阳、万州城市受郑渝高铁开通运营的加持，融城速度加快，吸引品牌房企下沉市场；

渝东南受地势及经济等限制，加之整体市场容量较小，除武隆因文旅项目的带动，吸引品牌房企进驻外，其余区县品牌房企进驻较少，房地产发展较为缓慢。

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