荆州市国有企业职工家属区 水、电、气及物业管理分离移交费用测算指导意见

荆州市国有企业职工家属区水、电、气及

物业管理分离移交费用测算指导意见

（荆国资发〔2017〕35号）

为推进我市国有企业水、电、气及物业分离移交工作，根据国务院《关于印发加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案的通知》(国发〔2016〕19号)、国务院国资委、财政部《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》（国办发〔2016〕45号）、省人民政府办公厅《关于印发湖北省加快解决国有企业职工家属区“三供一业”分离移交等历史遗留问题工作实施方案的通知》（鄂政办发〔2016〕94号）精神，结合我市实际制定本意见。

一、供水分离移交

（一）供水分离移交改造范围及内容。

主配水管网、室外供水管网、消防管网、楼内爬墙立管、“一户一表”及二次供水泵房、设备及相关设施的改造、新建以及配套的土地、构筑物的产权与使用权等。

（二）供水分离移交改造标准。

对国有企业职工家属区供水设备、管线、设施进行必要的维修、改造，达到城市供水标准，水表出户、一户一表、按户收费，实行统一、专业化管理，确保分离移交后管线、设备、设施正常运行。

直供用户分离改造的费用主要根据改造内容，按照供水户表改造设计方案的实际工程量，进行费用计算。

二次加压供水用户的分离改造费用除了包含直供用户改造所需的费用外，还包含二次加压泵房及其相关附属设施的建设、改造和后期运行的费用，具体包括:

1.二次供水加压泵房(站)和加压设备的建设、改造费用

对于需要进行二次加压供水的用户，必须根据用户的现场情况，进行泵房选址和建设;向供电部门申请报装独立计量的电表;二次加压设备的选型等，确定建设和改造方案后一事一议，根据建设改造方案，确定改造费用。

2.二次供水加压设备运行维护费用

主要包括二次供水加压设备及配套管网后期维护、维修、改造费用及设备运行电费等，与用户具体协商，确定泵房的运行管理费用。

（三）供水改造费用测算依据。

在确定供水改造方案后，依据改造项目的工程量进行预算编制。计价及预算编制依据如下：

1.材料价格

（1）主材价格:主材按招标价格计算;（2）辅材价格:按施工开、竣工期间，参考《荆州市工程造价管理信息》发布的价格协商确定。

2.计价原则

《关于发布湖北省建筑业营改增建设工程计价依据调整过渡方案的通知》(鄂建文〔2016〕24号);

《关于调整我省现行建设工程计价依据定额人工单价的通知》(鄂建文〔2012〕85号)；

《荆州市物价局关于下达荆州城区居民生活用水“一户一表工程”改造收费标准的通知》（荆价管〔2008〕44号）。

3.定额依据

《湖北省市政工程消耗量定额及统一基价表》（鄂建〔2008〕214号）

《湖北省土石方工程消耗量定额及统一基价表》

《湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表》（鄂建〔2013〕66号）

《湖北省建筑安装工程费用定额》（鄂建〔2013〕66号）

《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2008）

（四）供水改造费用结算依据。

1.设计费、监理费以工程总造价为基数，按照规定费率收取。

2.障碍处理费、占破道费等相关费用据实结算。

3.工程建设费用参照省市现行费用定额和物价收费指导文件进行编制。

（五）其他说明。

1.水表的安装。

本次分离移交将选用旋翼式液封水表（DN20-DN40）和电磁流量计（DN50及DN50以上口径），电磁流量计还需要安装配套的数据远传装置。

2.供水分离移交后水费价格的确定。

供水分离移交后的居民用水价格按价格主管部门核定的阶梯价格执行。

3.分离企业负责提供改造所需的资料和每户资料。

4.分离企业按供水要求向供电部门申请报装独立计量的电表，并承担相关费用。

5.分离企业根据移交要求将配套的土地和构筑物产权与使用权移交给供水企业。

二、供电分离移交

（一）供电分离移交改造范围。

从公共电网接入点至移交企业居民住户电能表，包含10千伏线路、电缆分接箱、户外环网柜(分接箱)、配电所、开闭所、配电变压器、低压线路、电度表和表箱等供电设施(含土建)的改造或新建。

（二）供电分离移交改造标准。

分离改造后的供配电设施，应满足国家、地方、行业或企业的相关技术标准，居民住宅全部实行一户一表计量，具备远程集抄功能，每户配置4-10千瓦，一般公建设施每平米50瓦。设备材料优先考虑国产优质产品，满足设计容量及用电发展需求，并留有合理余度。

（三）供电改造费用测算依据。

移交改造费用包括改造工程建设费用(设计费用、新设备设施购置费用、土建、施工安装费用、监理费用、审计费用等)和改造工程其他费用(旧设备设施维修维护及拆除费用等)。

1.设计费用。

包含工程勘察及设计费用，依据《工程勘察设计收费标准》（计价格〔2010〕10号），以工程总造价为基数，按照相应费率收取。

2.拆旧、施工、土建费用。

依据《湖北省建筑安装工程费用定额》(鄂建文〔2013〕66号)，以工程总造价为基数，按照相应费率收取。

3.监理费用。

按照国家发改委建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知》(发改价格〔2007〕670号)执行。

4.设备材料费用。

（1）主材价格:主材按招标价格计算;

（2）辅材价格:按施工开、竣工期间，参考《荆州市工程造价管理信息》发布的价格协商确定。

5.供电分离移交后的居民用电价格按湖北省目录电价中的阶梯电价执行。

三、供气分离移交

（一）供气分离移交改造范围。

计量仪表、用户用气设施以及汽车加气站、液化石油气灌装站的改造及新建及其他安全隐息整改。

计量仪表:主要用于调压柜、调压计量站及民用计量使用，包括皮膜表、涡轮计量仪表、罗茨流量计等型号。

用户用气设施:包括庭院管网、引入管、立管、燃气表和集中挂表表箱的维护、更换或新安装等内容。CNG瓶组供气区域改为管道供气，还包括新增连接管线及调压等设施。

汽车加气站:结合周边供气管网情况，将加气子站改造为标准站，包括连接管道、新建增压、脱水脱硫等设施，以降低成本并减少运输中城市安全带来的隐患。

液化石油气灌装站:对储气罐、残液罐及压送、充装、抽残、安全放散等系统进行改造检测，消防水池等不达标的设施改造达标，按燃气管理条例实行实瓶、空瓶、报废钢瓶分库存放。

其他安全隐患整改:包括各种场站的防雷设施，报警、紧急切断与联动系统、钢制管道的牺牲阳极或阴极保护站、绝缘接头等。

（二）供气分离移交改造标准。

按照不低于我市供气设施的平均水平作为分离移交的基本标准，确保分离移交后设备、管线、设施的正常运行。促进城市基础设施优化整合，按照全系统、整体规划和城市燃气管网及设施设计标准进行系统改造，保证正常的运行及用气安全。

1.移交管道设备设施同时移交竣工资料(含管道、管网图纸等)。

2.对目前存在的安全隐患整改后移交。

（三）供气改造费用测算依据。

1.材料价格。

（1）主材价格:主材按招标价格计算;

（2）辅材价格:按施工开、竣工期间，参考《荆州市工程造价管理信息》发布的价格协商确定。

2.计量原则。

采用工程量清单计价模式，执行按照GB5O500-2013《建设工程工程量清单计价规范》。

3.计价原则。《关于发布湖北省建筑业营改增建设工程计价依据调整过渡方案的通知》(鄂建文〔2016〕24号)；

《关于调整我省现行建设工程计价依据定额人工单价的通知》(鄂建文〔2012〕85号)。

4.定额依据。

《湖北省市政工程消耗量定额及统一基价表》(鄂建〔2008〕214号文)；

《湖北省通用安装工程消耗量定额及单位估价表》(鄂建文〔2013〕66号文)。

5.供气分离移交后的居民用气价格按价格主管部门核定的阶梯价格执行。

四、物业分离移交

（一）物业分离移交改造范围。

公共设备及配套设施:给排水系统、供电及照明系统、消防系统、安防系统、电梯设备、防雷设施、物业办公用房、文体活动设施设备。

公共区域及共用部位改造:道路改造、停车场改造、公共环境卫生改造、屋面及外墙维修、综合治理改造。

（二）物业分离移交改造标准。

1.物业移交前，原单位必须按照《湖北省物业服务和管理条例》、《住宅专项维修资金使用管理办法》文件精神，提足、缴足住宅专项维修资金。

2.无重大安全隐患，房屋及配套设施无维修及改造事项。

3.每一小区配置物业服务用房，原则上不低于总建筑面积千分之二，且不低于一百平方米。

4.供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气等计量装置已按照专有部分一户一终端结算表、共有部分独立计量表配置。

5.二次供水、消防设施、压力容器、监控系统等共用设施设备经验收合格。

6.路面硬化、路灯、地下给排水管路、化粪池、绿化等基础设施齐备。

7.监控中心、楼宇电子监控系统等安全设施齐备。

8.消防、电梯等特殊设施设备经上一年度消防、质监等相关主管部门验收合格。

9.6层以上未安装电梯的，建议按照《住房和城乡建设部办公厅、财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办房〔2015〕52号)文件精神，加装电梯。

（三）物业改造费用测算依据。

《湖北省2013定额工程量计算规则》。

（四）其他事项。

1.原企业物业管理资料须齐全。包括房产类型、面积、户主信息、建筑物及管网图纸等。

2.移交中，对筛选出来的危房，由产权单位联系有关部门进行房屋安全鉴定，根据鉴定结果应该维修的须维修，应该加固的须加固，并厘清责任。

3.移交企业原后勤部门管理的门面、三产、公共用地场所等资产以及居民和居民楼的基础资料需移交接收单位，用于过渡期后物业管理费用的补贴和物业的管理工作。

4.按照《住宅小区物业管理公共服务等级标准》、《荆州市物业服务示范合同文本》中明确的不同服务内容，依据职工家属区基本情况由业主自愿选择具体服务等级，最低不得低于三级服务标准，物业服务费用由业主（业主大会）与自主选聘的具有资质的物业服务主体以合同形式约定服务项目、收费方式和收费标准。

5.移交单位在移交前需告知职工住户，为社会化管理做好宣传铺垫工作。

五、上述所有测算依据都是现行规定，如国家、省、市出台新规定，按新的规定执行。