深圳“农民房”遇上“拆迁”各大开发商拆迁是怎么样赔偿的?（明细赔偿标准）

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现在深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新，从增量扩张到存量优化的过程。旧改的必然性主要有四点；

一是土地资源稀缺，二是人口密大，深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五。三是产业升级快，大家之前来深圳，可能前期了解到的现状是以旧工业、制造业为主，现在升级为金融、服务业，所以涉及到产业升级。四是历史遗留问题多，主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题。

深圳小产权房“拆迁赔偿”从小产权现状看“拆迁赔偿”

第一部分是讲三旧现状，分为三种形态，包括城中村、旧工业区、旧城区，这里有一些旧改涉及到的相关物业形态，如城中村，现在涉及到小产权房、农民房比较多;

关于小产权房:小产权房其实没有实实在在的称谓，其产生的原因，一是高房价的催生，在城市发展过程中，深圳的房价特别是经过去年的一轮上涨之后是非常高的。产生小产权房的另外一个原因是土地制度。

深圳小产权房建筑达到38万栋，建筑面积高达4亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.3%，1999年3月进行了一轮确权的过程，有35万栋小产权确权了。旧改要的是快速、平稳推动旧改项目!越多业主登记意愿征集，旧改速度则越快!深圳小产权房，如果追根溯源的话是比较复杂的，可以说很多人都是在小产权房旧改拆迁中得到了赔偿!所以有人想买是可以的，他们都知道机遇和风险是对等的，但有个益处是很明确的房子在你手上，房子永远是保值的！！！

深圳小产权房拆迁主要分几种赔偿方案：

一：开发商旧改，一般比例是1:1赔商品房《最高1：3赔偿商品房》

二：棚改，一般比例1:1赔商品房，回迁房、需要补交地价《或按照市场价赔偿现金》

三：土地整备，外地人只能赔现金

一、拆迁流程:

1、确定拆迁范围。

2、现场设立拆迁办公室。

3、登记房屋信息。

4、拆迁赔偿细节及赔付标准协商。

5、同意拆迁的户数达到一定比例，方可继续拆迁。二、深圳小产权房拆迁会如何赔偿?应该按照怎样的赔偿标准执行?

拆迁一般有两种赔偿方案:一种是赔钱，一种是赔房。至于赔偿标准，每个旧改项目都不一样，一般开发商会先根据所在片区的商品房现价拟定一个基准赔付标准，再具体到不同情况的房子，赔偿标准会略有差别。三、拆迁款赔偿受益人是谁?

对于房屋所有者(本村村民)而言，当然希望赔偿款赔付给自己，但是对于购买了小产权房的小业主而言，也希望能得到相应的补偿。

下面举几个深圳小产权房遇到开发商拆迁赔偿案例、及赔偿比例，大家来看一下！（后面会讲解开发商签约认什么证件，咱们耐心往下看↓)）

首先来个“硬货”，旧改航母

一、绿景集团-南山白石洲旧改项目

（项目沙盘↓)

项目简介：

南山-绿景集团白石洲旧改项目，签约率达90%，深圳最大“旧改航母”被富人区包围，最大城中村即将消失！白石洲近来最吸引眼球的新闻，是拆迁将造就1800多位亿万富翁“白石洲旧改”实质上指的是沙河五村城市更新项目，五村包括上白石、下白石、白石洲、新塘、塘头等五个自然村。因为超大体量，故被称作深圳的“旧改航母”。

（白石洲项目赔偿方案及赔偿比例↓）

不区分本地外地，只区分楼层面积、每栋面积超过480平只能赔偿公寓

二、京基集团-罗湖蔡屋围旧改项目

（效果图↓）

项目简介：

蔡屋围统筹片区城市更新单元位于罗湖区桂园街道，主要包括蔡屋围城中村（清庆、南村、新围）、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团、滨苑小区等区域。周边成熟商业如：地王大厦、京基100等超高层建筑和万象城等商业配套。已进入拆迁阶段！

（蔡屋围农民房赔偿方案及赔偿比例↓）还送车位！

三、特发同德利益统筹项目

项目简介：

（搬迁安置补偿标准↓）

四、平湖辅城坳利益统筹项目（宝能集团）

（项目沙盘↓)

项目简介：

辅城坳利益统筹项目位于平湖辅城坳社区,东至中环大道,南抵辅歧路,西接观润北临东莞凤岗,由金融基地二三期及生态恢复区组成,项目范围约140公顷。

其中扣除不纳入利益统筹范围的:

1、已补偿的土地39.01ha;

2、国有已出让用地.57ha;

3、实际利益统筹范围面积约92.46ha。

通过辅城坳利益统筹项目土地整备工作,以“整体规划、分类处置、协同实施”方式可实现片区整体再开发,大大释放土地增值效应,未来不仅可满足全球招商大会平湖片区的土地供应需求,还可大大改善片区居民居住环境,落实学校、道路和公园绿地等公共设施规划和产业升级规划,提升片区公共服务水平和产业定位,使辅城均片区成为一个宜居官商官业的产城融合新区先锋。

目前街道金融基地办负责辅城坳利益统筹项目实施方案编制工作,正在最后稳定实施方案(含留用地规划)留用地指标,并计划年内完成实施方案的审批工作。

片区未来产业定位

未来片区将聚焦“科技+金融"方向,联动区域双核(坂雪岗科技城+大运新城),构筑深圳北部产业新高地,片区通过发展ICT (信息技术与通信技术)、半导体、大数据等信息技术产业,实现与坂雪岗科技城的产业协同发展。

（搬迁安置补偿方案↓）最低都是1：1

祖屋首层按1:1.8，第二层按1:1.2置换住宅（1980年以前建成的，需经过股份公司确权）

私宅按建筑面积置换住宅

（1）一层 1:1.25 ，

（2）二层 首层1:1.25，二层1:1.1

（3）三层1:1.1

（4）四层1:1.08

（5）五层1:1.05

（6）六层及以上1:1

五、南山区大冲城市花园就是深圳城中村旧改的典型案例。

大冲村旧改最早始于2002年，被深圳市政府列为旧村改造项目的重要试点村之一。

项目简介：

2009年，华润提出的补偿方案终获大冲实业股东代表大会通过，议定物业补偿按建筑面积1赔1，货币补偿11000元/平，是当时旧改项目的最高补偿标准。

大冲旧改指挥部的工作人员曾向媒体透露，共计有871户大冲原住民可以获得旧改补偿，其中有超过一半的户主原本在村里拥有1000平的建筑面积。

也就是说，若全部按照货币补偿的标准，大冲村的旧改项目，一夜之间造就了超过400户坐拥千万身家的家庭。

六、佳兆业观澜放马埔旧改

项目简介：

放马埔旧村位于观澜街道桂花社区放马埔村桂花路与桂新路交汇处东侧，北临樟坑径河。距离4号线北延“松元公园站”约700m的距离。

项目由新万怡地产开发建设，新万怡主要在湖北和江西有楼盘开发，深圳分公司是14年成立，目前以城市更新的形式踏入深圳市场。

更新单元面积为65839.16平方米，拆除重建范围面积为71391.37平方米。拟拆除重建用地范围内应落实不少于5370平方米的绿地、不少于3610平方米的教育设施用地。拟更新方向：以住宅为主，集商务公寓、购物中心、办公、休闲娱乐于一体的城市综合体。

（效果图↓）

（拆迁赔偿方案↓）

深圳像这种拆迁补偿案例还有许多许多；

比如

龙岗区布吉街道木棉湾入口片区城市更新单元（范围调整）；

龙岗区平湖街道力元吓片区城市更新单元（范围调整）；

龙岗区平湖街道鹅公岭社区园岭片区城市更新单元；

光明新区光明办事处光明大街光晟龙钻城市更新单元；

坪山新区坪山办事处正奇工业区城市更新单元；

坪山新区坪山办事处汤坑老围片区城市更新单元；

龙华新区观澜办事处蚌岭片区城市更新单元；

龙华新区观澜办事处放马埔旧村片区城市更新单元；

龙华新区龙华办事处钲尚机械工业区城市更新单元；

龙华新区民治办事处伟特工业区城市更新单元。具备拆迁补偿方案大家可以在关注公众号，在此就不一一列举了。

在深圳已经发生过的小产权房拆迁案例中，我们不难发现，在登记产权信息的阶段，每一个深圳小产权房业主都可以提供房屋归属权的证明材料，如:《律师见证书》、《集资建房协议》、《房屋转让协议》等，这些都是拆迁补偿给现业主最好的证明，所以最终赔偿受益人是购房的业主。

开发商旧改赔偿不区分本地村民和外地人，赔偿方案都是一视同仁的；不过各大开发商之间的赔偿比例会有些差异！

一：要看旧改项目所处地段

二：看业主和开发商之间洽谈协商结果

赔偿比例是可以跟开发商协商争取的，但不要狮子大开口哦~

很多小伙伴都会问到，买拆迁房，还未签约的，还不是回迁指标（还是小产权房），去开发商那里签约，需要什么证件？开发商会不会认？小编来给大家讲解下↓

房屋如果有房产证的，直接去开发商签约就行了，有产权证、权属证件的，直接去签约就行，但是小产权房很多都没有，那怎么办？首先看你手里有没有历史遗留证明，一手的，直接去签就行，二手买来的，做个律师见证即可，带着律师见证跟历史遗留证明即可确认权属人，正常签约！

有些小伙伴又会问到了：律师见证有用吗？开发商会认吗？

小编就这样跟你说吧：深圳本地人少，小产权房基本都是外地人建的，当时政府做了历史遗留普查登记，很多小产权房业主都没当回事，都没办理，很多业主也没有历史遗留证明，那也只能去村委开个证明，然后办理律师见证，才能到开发商那里签约，如果不认，那产权人无法确认是谁，旧改就不用搞了，进度就钉死在这，开发商是为了开发旧改建楼盘，最后开盘卖房赚钱，不是来扯皮条的，明白了吗各位小伙伴们？还有开发商也有给到通知，专门在办公室门口、办公室内部贴上公告，说明哪些证件是认可的。

深圳小产权是全国独一无二的，可租，可住、可转手自由交易、可以注册公司、可以落户小孩子读书用，每栋房子给了编码，而且遇到拆迁旧改可获得巨额赔偿，或产权置换！所以说未来小产权房的市场非常可观！

小产权的不足是只是不能抵押货款，水电费比较高，居住环境没那么好，毕竟只是商品房三分之一的价格。既然是投资品，就会有利有弊。投资就要把握优点，接受缺点，那种既有高回报，又没有缺点的投资产品，我想还是忽悠人的居多吧。

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