招商璀璨璟园样板间曝光！南京百家湖，东山，科学园热度分析

璀璨璟园实拍

可以肯定的是，招商屡屡豪掷巨资拿地，加速自身产品线迭代，正是为了用全新的产品、板块价值，重新定义招商在南京市场的地位，璀璨璟园作为继“臻系”之后首个落地南京的璀璨系作品，到底是否能成功赢得初级改善及刚需客群的欢迎，是一个值得关注的问题。

6月17日，招商璀璨璟园刚刚公开，项目展出了华丽的售楼处、水景、小规模的实景示范区及3间样板示范间，据说公开当天，项目接待了4000多组客户，可谓热度在线。

璀璨璟园公开场景

这里说明一下，璀璨璟园公开当天样板间图片并未释放出来，苏北哥此次实探，有幸拍摄了项目3间样板间图片，后文将做全方位展示，这在南京房媒全来说，可算是独家了！

01.

仅100、135㎡两个户型，赠送面积很足

以大平层规格做刚改产品

如果说招商蛇口的南京两大臻系项目主要针对的是高端改善客群，那么璀璨璟园则是面对初级改善与刚需客群，该项目仅打造两个户型：100㎡3房2厅2卫、135㎡4房2厅2卫。

目前璀璨璟园的首开价格尚未公布，但北哥从置业顾问处得到的最新消息，7月初即将首开，价格在35000元/㎡，成品房交付，不卖包！

璀璨璟园的社区规划比较简单，总共打造13栋14-18F小高层，楼间距在40-56米之间，且社区采用两边高中间低的建设方式打造。

璀璨璟园沙盘实景

户型分布非常平均，13栋楼全部采用两梯四户布局，中间户为100㎡户型，边户为135㎡户型。

为了展示璀璨璟园产品优势，项目两款户型一共做了3间样板间，其中135㎡户型做了一个交付标准样板间，另一个为配家具和软装的样板间。

100㎡户型得房率在80%左右，采用三房两厅两卫格局，三开间朝南的设计，能够保证居室不错的采光效果，另外一个重要的特点是，璀璨璟园100㎡户型配备了南向双阳台，全屋4飘窗设计，赠送空间比较足，这种设计常常在招商臻系产品中很常见，璀璨璟园可看做是“小一号”的臻系。

进门处的厨房面积虽不大，但也采用U型设计，预留单门冰箱位置，据置业顾问介绍，厨房配备了石英石台盆，凉霸，燃气热水器等设备。

100㎡户型样板间实拍

产品细节上比较考究，厨房天花配备灯带，推拉门上轨设计，且轨道条色调与天花保持一致。

100㎡户型样板间实拍

进门处采用大面积玄关柜设计，包含镜面柜与木饰面柜，此为交付标准。

100㎡户型样板间实拍

入门处配备一键总控智能家居面板，亦可通过手机APP连接控制家中中央空调，地暖、新风等电器设备。

100㎡户型样板间实拍

客厅开间约4.1米，采用客餐厅整体空间设计。

100㎡户型样板间实拍

客厅背景墙岩板交付，并且配备底部玻璃格栅，整体风格与百家臻园比较接近。

100㎡户型样板间实拍

南向双阳台设计，阳台封闭玻璃采用三玻两腔，并且是大面积玻璃，采光感很足，阳台长度超过7米。

100㎡户型样板间实拍

南向次卧面积在9㎡左右。

100㎡户型样板间实拍

主卧配备卫生间和制式衣柜，南向飘窗（三玻两腔），卧室背景墙中央为皮质硬包，两旁为木质格栅。室内层高在2.95米，墙面覆盖墙布。

100㎡户型样板间实拍

主人卫生间，配备智能马桶盖，镜面柜；淋浴间打造双壁龛。

135㎡户型得房率在82%左右，采用的是4房2厅2位格局，整体四开间朝南设计，气势上很有大平层户型的既视感，特别是南向设计了跑道式阳台联通3个空间，充满了改善产品气质。

还有一个特点是客餐厨的整体空间设计，配备了西式岛台，135㎡户型很少见。

135㎡户型装修标准样板间实拍

135㎡户型客厅、玄关柜交付标准

客、餐厅、厨房采用整体空间设计。

135㎡户型装修标准样板间实拍

厨房L型空间设计，配备了西式岛台，特别是L型的上轨“三叠式”玻璃移门，让人很容易联想到新玄武臻境的“歌尔西亚隐形门”。

135㎡户型装修标准样板间实拍

厨房移门关上，自成一个空间，打开则可以与客餐厅融为一体。

135㎡户型装修标准样板间实拍

该户型比较有特点的是南向的3开间跑道式阳台，联通客厅、南向次卧和书房，据说总长度达到9.7米，阳台面积达到15㎡，封阳台玻璃采用三面大面积的三玻两腔玻璃，由此可见项目窗墙比应该较高。

135㎡户型装修标准样板间实拍

主卧同样采用套房式设计，配备卫生间及制式衣柜，不过衣柜只设计了一面墙，对于改善级户型来说有点少，后期业主感觉不够可以自行改造。

135㎡户型装修标准样板间实拍

主卫单台盆，智能马桶盖、镜面柜齐备，淋浴间双壁龛，顶部花洒，配置几乎与100㎡相同。

为了更好的帮助购房者理解璀璨璟园135㎡户型的空间感，项目还做了一个135㎡户型配备软装家具的样板间。

135㎡户型软装样板间实景

与装修标准样板间不同，135㎡软装样板间做的是3房2厅2卫布局，打掉了原本南向书房的隔墙，打造了一个面宽超过6米的大横厅，搭配近10米的阳台，空间延伸感更足了。

与阳台联通的南向次卧，面积在9㎡左右。

北向儿童房空间。

搭配软装和家具的主卧空间。

据置业顾问透露，璀璨璟园三大件预计是，松下中央空调、菲斯曼地暖、中科新风，主卧衣柜采用欧卡罗或同等品牌，入户门配备樱花智能门锁。

璀璨璟园100㎡户型总价预计在350万左右，135㎡户型总价预计在470万左右。

02.

招商璀璨系首次落位南京

瞄准年轻客群

据北哥了解，璀璨璟园是招商蛇口在南京落位的首个璀璨系作品。

初闻璀璨系当然会拿它和之前的臻系做一下比较，据了解璀璨系在上海市场还是比较出名的，去年上海楼市就曾涌现虹桥璀璨公馆、招商璀璨公馆、璀璨城市等等项目，算是招商体系内比较成熟的产品线。

璀璨璟园售楼处实拍

相比于招商臻系针对中产，从而散发出的隐奢、沉稳的产品气质，璀璨系则瞄准的是年轻客群，以相对较小户型为产品定位，发挥优势，往年轻人喜好的轻奢生活体验感靠拢。

璀璨璟园总占地近5万㎡，容积率2.1，打造13栋14-18层小高层，在锚定了刚需、初改的产品行为之后，璀璨璟园确实做了一些轻奢感的细节处理。

比如在窗墙比的打造上，项目尽量采用大面积玻璃饰面，让窗墙比达到37%。

首开楼栋示意

在建筑密度的把控上，据了解璀璨璟园也尽可能的将社区空间让渡给景观、活动区，建筑占地面积在整个社区只占到1/5，较抵的建筑密度使得项目楼间距最小达到40米，最大达到56米。

据置业顾问介绍，7月份即将首开的3、9号楼，两楼的楼间距就达到56米左右。

社区北大门示意图

在社区风格和归家仪式感上，璀璨璟园不同于臻系产品，项目一共在北、东、南设立三处社区出门口，其中北大门摈弃中式府门的厚重感，改为采用较为年轻化的风格打造，但门厅长度仍能达到35米、门楣高度达到5.05米。

璀璨璟园社区景观效果图

璀璨璟园的绿化率和社区景观，还是值得说说的！项目绿化率达到40%，总体4.1万㎡的占地面积，绿化景观占到2.4万㎡，这在刚需初改楼盘里，算是比较高的了。

景观设计上，层次还算比较丰富，做了东西约300米，南北约130米的“十字景观轴”，据置业顾问介绍这是南京在售项目中规模最大的十字景观轴。

璀璨璟园社区景观效果图

围绕景观轴打造了六片风格主题不同的社区休闲空间，其中包含面积超400㎡的中央草坪，儿童活动区、总长500米的环形跑道等等。

同时璀璨璟园项目北侧还规划有个规模不大的口袋公园，也算是“内外双公园”社区。

璀璨璟园的建筑外立面1-2F为石材，2F以上为真石漆，顶部采用铝板一体板，南向采用大面积玻璃。

在相对节省成本的同时，也做到了一些奢华感展现。

璀璨璟园水景展示区实拍

03.

地处江宁高新区科学园

周边厂区众多，生活氛围一般，未来规划可期

讲到璀璨璟园的具体位置，项目地处江宁高新区科学园，四至为，东至开元路，南至科宁路、北至科建路、西至天然水系。

这一片区显著特点是厂区众多，新建的在售项目和次新房项目较少，众所周知的江宁金箔产业园与璀璨璟园项目仅一路之隔。

江宁金箔产业园厂区

除了金箔产业园，璀璨璟园周边还有爱邦印刷、南京鑫元机电工业区、江宁电商产业园等各大园区，就连璀璨璟园所在的科学院G08地块前身也是协众集团地块，协众集团前身是主要制造汽车空调的企业。

受限于板块的产业定位，璀璨璟园周边现存的生活配套设施不算丰富，不过好在江宁科学院没有化工产业，这里的空气质量没有太大问题。

璀璨璟园北面的科宁路实景

江宁科学院实景

不过好在璀璨璟园距离天元路、竹山路、天印大道，三大江宁主干道不远，得益于江宁主城高密度生活配套，璀璨璟园虽不能拥有家门口商业，但300-500米半径内的生活配套还是很丰富的。

出行配套方面最值得称道的是双地铁配套。

地铁1号线竹山路站与璀璨璟园直线距离1.2公里左右， 北哥亲自骑共享单车实测通勤时间大概15分钟左右。

竹山路地铁站实拍

预计于今年年底试运行的地铁5号线江宁段，其线路的科宁路地铁站与璀璨璟园的直线距离在630米左右，未来可以徒步出门搭乘地铁。

此外，璀璨璟园距离江宁东山老城，百家湖两大商圈直线距离大概在3公里左右，距离竹山路商圈1公里左右。

百家湖有景枫中心、金鹰、21世纪太阳城、1912街区；东山老城有万达商圈；竹山路附近有龙湾天街，以及正在重组业态的宜悦路G66、在建的景枫竹山路商业综合体。

根据江宁区国土空间总体规划（2021-2035）、《江宁十四五城乡建设规划》，百家湖、东山、竹山路三大商圈围合区域未来将是江宁核心区所在，而距离竹山路1公里的江宁科学院正在核心区辐射范围内，板块未来发展可期。

各项配套

交通：1、5号线双地铁配套；地面交通竹山路、天印大道、天元路三大主干道；绕城高速科学院B入口距离项目1.6公里

商业：1公里竹山路商圈有宜悦城G66、景枫竹山路商业（在建）、龙湾天街等；3公里范围内有江宁万达、景枫中心、金鹰、21世纪太阳城、1912街区

教育：潭桥幼儿园、可儿天泽苑幼儿园、江宁科学院小学、江宁高级中学等。

医疗：江宁医院鼓山路院区、南京医科大学附属逸夫医院、江宁区中医院等。

总体来说璀璨璟园的优劣势很明显

优势：招商蛇口璀璨系南京首作，为了赢得刚需改善客群青睐，产品做了很多承袭“臻系”的轻奢感细节，比如全屋飘窗，哥尔西雅隐形门，135㎡户型三联超长阳台的植入，对于最高总价470万左右的刚需刚改产品来说，比较少见。

劣势：项目所在板块生活氛围不够浓郁，目前便利型、家门口的商业配套设施比较缺乏。

最后我们来说一下文章开头提出的问题？为什么当下江宁楼市能出热销盘。其实分析起来很简单。无非是价格合适，产品合适！

首先是价格，东山新房价格目前在34000-39000元/㎡之间徘徊，而主城在售新盘价格动辄45000元/㎡，甚至5w+/㎡，其实算起来江宁东山、百家湖商业、通勤、教育便利度并不比主城差，1、3、S1……实现运行的地铁线路就有多条，反观主城一些开发中的新城如大校场虽说有6条地铁线，但都在规划在建中，眼下的便利性还不如江宁东山等地。相比之下江宁房价便宜那么多，为何不买？

第二就是产品，相比于大校场、河西南等成片开发的高端居住区，江宁东山、百家湖的人气更加浓郁，江宁一段时间没有新盘推出，区域市场就会培育出强大的需求，当地购房人“家门口就把房子看了，买了”，反观大校场，河西成片开发，短时间开发量巨大，且产品同质化极高（尤其是大校场），跨区域客户选择起来难免犯困难症。

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。

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