物业+报告｜2024中国房地产上市公司市值分析报告

来源：中物研协

市值是上市公司价值的集中体现，市值持续增长是上市公司评价的最好标准，市值管理是上市公司战略管理的核心内容。

市场不确定性越大，市值的重要性越大。近日，国务院国资委相关负责人表示，国资委将进一步研究将市值管理纳入中央企业负责人业绩考核。中国房地产上市公司是房地产行业的风向标，代表了行业的发展现状和趋势。从市值分析与健康发展的视角对上市公司进行深入系统持续的研究，是整个行业研究的重要内容。2021年-2023年我们组织了课题组对此进行了系统研发，并撰写发布了三份专题报告。在此基础上，我们持续跟踪，对2023年底中国房地产上市公司市值状况进行分析，形成本报告。

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中国房地产上市公司市值总量分析

市值是上市公司在资本市场上的价格，市场总量直接反映了上市公司的规模和能级。

（一）房地产上市公司概况

到2023年底，纳入本报告分析的中国房地产上市公司共298家，按国民经济行业分类标准，其中房地产开发经营企业200家，占67.1%；物业管理企业62家，占20.8%；房地产中介服务和房地产租赁经营等其他企业共36家，占12.1%。为了便于研究，本报告将中介服务、房地产租赁经营和其他房地产企业合并为一类，简称“其他类”。

1.2023年新增上市情况

2023年有3家房地产企业上市。分别为嘉创地产（开发经营），和两家物业管理企业润华服务和众安智慧生活。

2.2023年退市和ST情况

由于财务状况等各种情况，2023年退市公司增加，共12家，分别为嘉凯、中天、阳光城、泰禾、美置、蓝光、宋都、天禧海嘉控股、嘉年华国际、海蓝控股、新力控股集团、三盛控股、天山发展控股和南海控股。

2023年ST公司增加，共3家，分别为新联、世茂和美谷。

（二）2023年市值总量及分布

2023年底，纳入本报告研究样本的298家中国房地产上市公司市值总量以人民币计2.28万亿元（下同，若无特殊说明，均以人民币计算），比去年监测样本减少1.1万亿元。其中开发类公司市值共1.76万亿元，占77.2 %；物业管理类公司市值为0.24万亿元，占10.5 %；其他类公司市值为0.28万亿元，占12.3%。

2023年是中国房地产上市公司市值持续低迷的一年，其市值规模和平均市值规模出现近年新低。2023年底中国房地产上市公司平均市值为76亿元，比去年下降25%。

（三）2023年市值总量排行分析

1.开发企业市值总量TOP10

房地产开发类上市公司TOP10中前4家公司市值仍超过千亿元，但比上年少1家。其中前三名分别是华润置地、中国海外发展和保利发展。（图1）

开发类房地产上市公司市值排名变化较大。中国海外发展超过万科，升至第二，保利发展升至第三。

2.物业管理类上市公司市值总量TOP10

从总量上看，物业管理类上市公司市值总量与开发类上市公司还有差距，在TOP10中市值超过500亿元的只有华润万象生活，其他9家在500亿以下。（图2）

与上年排行的对比分析中，除华润万象生活、中海物业、保利物业和融创服务外，其他6家公司的排名均有变化。万物云超过碧桂园服务，升至第二。深赛格、金科服务于2023年挤入TOP10，恒大物业、雅生活服务跌出TOP10。从2023年底的市值情况看，华润、万科、中海、保利、招商5家开发类上市公司与关联的物业管理类上市公司市值同时进入前十名。（表1）

3.其他类上市公司市值总量TOP10

本报告将房地产中介服务、房地产租赁经营、其他房地产业共36家企业，合并成一类，简称“其他类”。2022和2023年其他类房地产上市公司排名第一位的仍是贝壳，除贝壳、小商品城、红星美凯龙外，其他7家企业排名均有变化。其他7家公司中，有3家公司市值排名较2022年上升。汇通能源、北京北辰实业股份、中国地利、我爱我家于2023年挤入TOP10，首程控股、华天酒店、世联行、海宁皮城跌出TOP10。（表2）

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中国房地产上市公司市值增长分析

市值增长是动态考察上市公司发展状况的关键指标。市值持续增长是上市公司评价的最好标准。在外部不确定的情况下，保持市值稳定增长是企业稳健经营、可持续发展的重要信号。

（一）市值增长概况

1.市值增长总体分布

到2023年底，剔除当年上市的公司不计算增长外，2022年底前上市的295家公司中，43家的市值实现正增长，252家的市值出现负增长。

从增长量看，2023年市值变化在100亿以内的占多数，其中市值下降在100亿元以内的占比最多，达78.98%，而增长在100亿以内的占13.56%。

从增长率看，市值正增长公司中，增长率主要集中在100%以内，为39家，占比13.22%。市值负增长的公司中，增长率主要集中在-50%以内，为167家，占比56.61%。

2.分企业性质市值变化特征

不同性质企业市值增长差异明显。2023年所有企业市值平均增长率均为负。相较于往年，大部分企业市值出现了大幅度下降，其中其它企业下降幅度最大，为-40.0%，公众企业次之，为-38.4%。

（二）2022年市值增长排行分析

1.开发类公司市值增长TOP10

2023年开发类上市公司市值增量不多，TOP10平均增长21.4亿元，增量超100亿的仅有“张江高科”，市值增量为123亿元。增长在10亿-50亿之间的仅有两家，分别是中国国贸增长36亿元，南太地产增长15亿元。

2023年，虽然房地产开发类公司市值平均增长率为-26.39%，但仍有部分企业逆势增长，增长率排名前十家的市值平均增长率为127%。其中前三名分别为：“日本共生”增长612%，“南太地产”增长414%，“张江高科”增长70%。

2.市值增长为正的物业管理类公司

2023年62家物业管理类上市公司中仅有4家公司市值增长为正，占6.5%。从增长量来看，仅有“宋都服务”市值增量较大，为3.8亿元，剩余3家公司市值增量均不超过1亿。

市值增长率最高的分别是“宋都服务”、“京城佳业”和“中国城市基础设施”，增长率分别是178%、24%、21%。

3.市值增长为正的其它类公司

2023年36家物业管理类上市公司中有10家公司市值增长为正，占27.8%。其中，市值增加量最多的三家公司为：“贝壳”、“小商品城”和“汇通能源”，市值增长量分别为219.0亿元、114.0亿元和36.2亿元。

市值增长率最高的分别是“汇通能源”、“小商品城”和“首创钜大”，增长率分别是171%、40%、22%。

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中国房地产上市公司主要发展动态

（一）保交楼第一任务，坚守行业信誉底线

自2022年7月国家提出“保交楼”工作任务以来，“保交楼”成为2023年各地方房地产企业的重点任务。多数企业哪怕出现财务困难，也要优先‘保交楼’，体现了把民生问题放在首位的要求，将“保障购房者权益”作为“保交楼”工作的核心举措。据统计，“保交楼”专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。其中，碧桂园、万科地产、融创等交付量位于前三位。保利、绿地、中海、金科、龙湖等多家房地产企业交付套数均在10万套以上。“保交楼”带动了房屋竣工面积明显增长，房屋陆续交付，对化解房地产领域矛盾纠纷起到了积极效果。

另外，多家房地产企业在确保完成“保交楼”任务的前提下，更力求实现提前交付和“品质交付”，例如金科股份成立了从上至下的“保交楼工作组”，对交付有风险的项目实行“一盘一策”，2023年提前交付涉及项目58个、提前交付批次69个。

（二）重战略积极转型，重构行业发展格局

2023年众多房地产企业积极进行战略转型，拓展发展空间。例如万科进军物流地产行业，并启用全新品牌“万纬”，聚焦发展高标仓储和冷链物流两大核心业务。部分房地产企业布局消费类产业，如融创地产打造的衡昌烧坊、星河湾老原酒、绿地酒业，以及青岛本土的房地产企业奥润地产布局的千熙酒业等，从生产端直接介入；另外，部分房地产企业通过营销端，以物业板块为载体，进行渠道介入，例如保利物业推出“百万补贴”活动，售卖的白酒名酒品牌包括五粮液、泸州老窖、洋河股份等；国台酒业集团与碧桂园服务合作，推出三款定制酒，依托碧桂园服务集团3000多万业主的酒水需求。

2023年是公募REITs市场发展壮大的一年，截至2023年底共有29支REITs已成功上市，资产类型愈加丰富。2023年，首批4只消费REITs上市，3单为购物中心，1单以商超为主力的社区商业，均位于一二线城市，从运营情况上看，整体质优，运营稳健。保障性租赁住房REITs更是加快入市，成为房地产与资本市场协调的新动能，有利于推动房地产企业资产价值重估与流动性改善，对企业来说，是促进其高质量发展的重要工具。

（三）央国企强化优势，推进企业持续发展

2023年，大部分房地产企业面临着融资难问题，业务收缩比较明显，然而部分央企、国企凭借资金优势向高能级城市扩张，房地产业务仍在持续增长，并成为支撑起房地产行业的重要角色。

央企、国企充分借助其融资成本低、渠道广等优势，聚焦城市核心区域优质地块，进一步增强其未来发展优势，与其他企业发展优势进一步扩大。从而导致央、国企利用现有资金优势，大力向高能级城市聚集，重点城市拿地金额排名靠前房地产企业中仍以央企、国企为主，如建发房产、中海地产、保利发展近年保持企业持续发展。

（四）谋发展重视市值，维护资本市场价值

2023年，房地产上市公司虽然总体困难，但仍坚持资本市场规律要求，维护市值健康。其中，经营状况较好的公司仍能坚持分红，共有64家房地产企业展开现金分红，占比21.48%。现金分红总额最高的三家分别是万科、保利发展和招商蛇口。其中，万科现金分红总额为80.63亿元，保利发展现金分红总额为53.87亿元，招商蛇口现金分红总额为18.00亿元。2023年12月，保利发展市值低估时间，进一步发布回购、增持方案，在回购基础上，公布了《2023-2025年股东回报规划》，拟大幅提升2023年度至2025年度现金分红占净利润的比例至不低于40%。其中，2024年度至2025年度分红率相比原来的规划提高了1倍。

同时，企业努力向市场传递积极信号，总体信用风险蔓延的趋势得到了缓解，更多房地产企业出险。部分房地产企业成功发债或公布发债计划，完成股权融资。例如美的置业、越秀地产、金辉控股等房地产企业顺利实施发债融资。

总结与展望

2023年是中国房地产上市公司非常困难的一年，多数公司的市值虽然表现不及预期，但仍将公司的可持续发展作为首要任务，在化解好债务危机基础上，积极开拓新的发展空间，部分公司市值管理效果仍有起色，房地产上市公司作为行业的标杆性企业作用仍在发挥。

展望2024年，随着国家对行业的政策支持力度进一步强化，房地产上市公司逐步恢复好公司与好股票的企业数量会不断增加，行业整体发展与资本市场协同向好的预期会更强。

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