深圳楼市：买房逻辑在变化！

原标题：深圳楼市：买房逻辑在变化！

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，您好，我在龙岗上班，想减少通勤时间所以我想就在龙岗买房，但最近感觉光明区好火热，我身边好多准备买房的人都打算在光明区买房了，想问，未来发展的话光明区和龙岗哪个更好？

深叔：你好，其实今日的光明类似于昨日的龙岗，但龙岗发展态势不如从前。龙岗因区域位置距工作岗位较远，使得大量工作者不再追逐。在深圳西部，有着巨大的购房需求，推动了房价。而龙岗的区域位置不便造成了需求不足，供过于求的局面，价格增长滞后。光明作为配套设施不成熟的地区，未来有一定的发展潜力。多条铁路开通加上产业兴起必将带动区域的经济发展。从各方面看，光明的发展都优于龙岗，在供需矛盾的刺激下，要考虑现实环境和自身因素再加以选择。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。

提问：深叔好，买房小白，没有经验，准备结婚买一套新房，联系过中介，也去过售楼处，听说中介机构更便宜，又有人说售楼处更正规靠谱一些，有点迷惑不知道选哪个。中介说有特价房源可以买，请问特价房能买吗？中介机构买和售楼处有什么区别？

深叔：你好，买房时我们要远离优惠力度特别大、首付低的特价房源，这类房产可能会有一些重大缺陷，卖不出去只能依靠降价吸引顾客。买新房可以通过中介也可以直接去售楼处，两种方式各有其优缺点。首先是找中介，可以极大提升购房效率，一些房产还有独家优惠，购房比较方便；但缺点在于存在一些不正规的中介报高价格再打折，中介的房源也不如售楼处全面。售楼处是由开发商直售，相对来说比中介更让人放心，而且售楼处明码标价，不会出现暗地抬价的情况；售楼处的缺点在于找楼盘比较麻烦，购房效率不高，而且价格优惠不多，没有多少议价余地。

提问：深叔，你好，刚需，年收入不高，买不起商品房，在考虑要不要入手小产权房算了，反正也能住，看起来和商品房也没有什么区别，价格低，也能满足居住需求，这个想法可行吗？

深叔：你好，有些普通家庭因为小产权房价格低廉，且外观、物业、人车分流和普通住宅相同，对小产权房产生了兴趣，实际上买房更应该关注房子代表的城市资源，不建议普通家庭选择小产权房，原因在于：1.没有产证，资产安全性弱；2.不具备流动性，无法贷款、评估、抵押；3.无法落户，没有学位，增长只能依赖旧改，不稳定，普通家庭承受不了这种风险。

提问：深叔，我想长线投资，比较看重升值空间，想问觉得盐田怎么样？能否具体分析一下？

深叔：你好，曾经盐田也是辉煌过一段时间的，但2000年以后，由于深圳发展的大方向是向西，导致东部没落；在深圳撤关之后，盐田便丧失了其关内优势，沦为和龙岗一样的起跑线了；盐田的平地资源极少，交通也非常差，三面环山，南面临海，修公路和挖隧道才能去到盐田，导致盐田的房价也是低到了谷底。但如今地铁8号线的通车，使得盐田迎来了一线生机，但是地铁是在2015年开始建设的，五年内地铁的利好早已被释放殆尽，所以地铁开通之日房价并不会大涨。还有就是地铁并没有改变盐田的区位，以及三面环山的困局。但是，若是住在地铁站附近，就能够实现盐田到福田CBD之间一小时的通勤时间。对比和盐田同一起跑线上的观澜、布吉、平湖和龙岗，在地铁到福田CBD的通勤时间上，观澜、布吉和盐田是胜于龙岗和平湖的。再来看城市面貌，布吉出了名的脏乱差，观澜则聚集利大量的农民房和低端工厂。盐田的城市界面干净整洁，要胜过很多片区，且在8号线开通后，其中的海山站已经成为了深圳的新晋网红打卡点。

总的来说，盐田在综合性评价之中是比较有优势的。常年被忽视，直到8号线的开通，才使其重见天日；盐田到罗湖和福田CBD的通勤优势以及良好的居住氛围，都有利于其逆势上涨；对比其他远郊板块，盐田的价值明显被低估，后期的价差将会被调整。对于重视居住体验和工作在福田或者罗湖的刚需，是可以抓住时机买入盐田的；但若是想要长线投资，看重升值空间，我还是不建议的。深圳投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享

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很多人给深叔留言提问，深叔精力有限，无法一一解答。

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