入围全国城镇老旧小区改造可复制政策机制清单！九龙坡区PPP项目为何获住建部“点赞”？

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老旧小区改造的难点问题怎么破?住房和城乡建设部日前印发城镇老旧小区改造可复制政策机制清单(第四批)，总结了各地解决老旧小区改造问题的可复制政策机制和典型经验做法，重庆九龙坡区老旧小区PPP改造项目(简称“九龙坡区PPP项目”)榜上有名。

住建部在清单中认为，九龙坡区PPP项目主要针对改造项目普遍面临的收益不高、回报低，社会力量参与积极性不高等问题提出了行之有效的解决方案。

社会资本为何对九龙坡区PPP项目青睐有加?随着社会资金进入，哪些小区和居民从中受益?

九龙坡区谢家湾劳动三村老旧小区改造实景图。图片由市住房城乡建委提供

PPP模式激活老旧小区改造

在九龙坡区渝州路街道白马凼小区，迷你机械停车楼本月中旬刚试运行，36个车位顿时供不应求。为回应居民呼声，小区旁的白马凼支路和居民楼旁边的空地上又新增了47个车位。

对于一些大型小区而言，47个停车位或许不多，却是白马凼小区在老旧小区改造中利用公共空间、提升社区服务水平的生动写照。

白马凼小区2020年底启动老旧小区改造“手术”，社区工作人员对这个建于上世纪80年代的小区调研时，居民反映最强烈的就是要求增加公共空间。他们的诉求五花八门，有要求修儿童活动场地、塑胶步道、乒乓球台，有要求修老年健身器械、休闲广场、会客厅的……

白马凼小区改造涉及楼房9栋、住户296户，如果把基础类、完善类、提升类改造“手术”全部做下来，至少需要2000多万元。但九龙坡区除了白马凼小区外，还有劳动三村、兰花小区等多地亟需推进改造工作，数以亿计的改造资金从哪里来?

市住房城乡建委和九龙坡区政府经多方论证，将劳动三村和周边白马凼小区等六大片区的改造项目打包，形成一个包括366栋房屋、总建筑面积约102万平方米的“超级”老旧小区改造项目——2020年九龙坡区城市有机更新老旧小区改造项目对外招标，全国首个采用PPP模式改造老旧小区的项目由此“诞生”。

市场运作改管一体多方共赢

老旧小区改造，对于社会资本来说最大的难题是盈利模式。同时，融资难也掣肘了社会资本经营的可持续性。如何破解上述难题?积极寻找、创造市场空间，是九龙坡区PPP项目的创新之举。

九龙坡区挖掘片区停车位、充电桩、农贸市场、公有房屋、闲置物业、广告位、散居楼栋清扫保洁7大类经营性收入来源，并让渡部分小区、国有资产收益，新增配套经营性服务设施，同时政府也表示将提供一些补助资金。丰厚的投资条件推出，立即吸引了各路社会资本的关注。经反复比选，北京愿景集团脱颖而出。

“吸引社会企业参与老旧小区改造的关键，在于充分挖掘和盘活社区商业空间，形成可持续的商业模式，帮助企业在改造中找到稳定的现金流。”九龙坡区住房城乡建委负责人表示，改造后的白马凼小区人气爆棚，社区烟火气满满，商业氛围日渐浓厚，进一步印证引进社会资本参与老旧小区改造的重要性。

记者了解到，九龙坡区PPP项目采取“市场运作、改管一体”的“ROT” (重构—运营—移交)方式，建立“居民受益、企业获利、政府减压”的多方共赢模式。该区引入愿景集团与国有公司总投入3.7亿元共同组建SPV公司(项目公司)，由市场主体负责全过程投融资、设计、建设、运营、后续维护等所有工作，合作期限为11年(建设期1年、运营期10年)。

由于项目将改造区域内资产重新包装，形成具有稳定收益的长效运营机制，得到了金融机构的支持，迄今已获批中国建设银行贷款近3亿元。

上万户居民从PPP项目中受益

有了充足的资金保障，九龙坡区PPP项目稳步推进，多个“老破小”迎来新变化。

在谢家湾劳动三村，75岁的居民罗大爷告诉记者，他们的房屋建于上世纪90年代，以前经常上漏下堵，线缆凌乱不堪，与周边新建房屋相比，反差明显。

劳动三村被纳入九龙坡区PPP项目实施改造后，获得投资近4000万元，对小区进行了安全隐患消除、楼顶防水、线缆规整、管网疏通等“手术”，还增加了社区会客厅、社区食堂等新设施。

罗大爷最满意的，还是这里开辟了老年人坝坝茶场地。“小区变得像花园一样漂亮。只要用空，我都会下来和街坊邻居聊天、拉家常。”他说。

作为九龙坡区PPP项目示范区的白马凼小区，同样焕发了新活力。白马凼社区党委书记李向平说，原来的白马凼小区，物业管理差、社区自治难、乱停乱放现象突出。小区改造工程完工后，愿景集团旗下的和家生活科技集团作为物业管理方参与小区治理，经常举办各种活动，居民爱家、爱社区的归属感日益强烈。

据悉，九龙坡区PPP项目建设已进入收尾阶段，劳动三村改造计划下月全面完工，兰花小区、杨家坪农贸市场、兴胜路、埝山苑片区等地改造也将结束。该项目通过吸引社会资本参与，政府、企业、群众“各出一盘菜，共办一桌席”，让上万户居民在老社区里找到属于自己的新生活。

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