2025年，广州下一个“珠江新城”在哪里？

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从早期的北京路、环市东、天河北、再到珠江新城、科学城、知识城和金融城，不难看出，广州的“造城史”遵循着一条自西向东的发展轴线。这一条轴线，也恰恰与2000年广州提出的东进战略一脉相承。

伴随着城市中心的不断迁移，城市资源被一次次重新分配，广州也因此迎来“多点共生、多点繁荣”的经济腾飞。

如今广州造城模式日益成熟，东进战略不断提速，那么，2025年的下一个“珠江新城”又会在哪里？

广州的造城速度：更快更强

回溯广州近30年的造城发展，可以发现其中一条清晰且明确的策略贯穿其中——借力中央商务区（CBD）的建设来带动片区产业和经济的发展，从而拉动城市重心的拓展，最终实现产城融合。

广州的“第一CBD”毫无疑问是珠江新城。据报道，在90年代初，广州就已经雄心勃勃地欲将珠江新城打造为广州新城市中心，但是前10年的发展却相当缓慢。直至2000年，广州提出“东进战略”，并且在2003年针对珠江新城的规划提出“建设广州21世纪中央商务区”的目标，珠江新城才迎来真正的“蝶变”。如今，经过约15年的发展，以珠江新城为核心的天河CBD已经成熟屹立于华南之巅，成为我国三大国家级中央商务区之一。

（珠江新城CBD 南都记者陈冲 摄）

其后，广州造城依然马不停蹄，2014年先是重新调整了行政区划，将旧黄埔与萝岗并区为新黄埔，另一方面2016年12月，广州市第十一次党代会明确提出打造“第二CBD”金融城-黄埔CBD的规划，并通过信息技术、生物科技产业让新黄埔强势崛起。

广州将“第二CBD”选定在黄埔的原因其实非常容易理解。传统意义上的广州，是一个环状结构的城市。过去，越秀、荔湾、天河和海珠集聚了大部分的城市资源，而白云、黄埔、番禺等区在外围拱卫，只能分食“老四区”外溢的部分资源。“第二CBD”的建设，恰恰是要破解这种环状城市结构的弊端，将广州转型为多中心并存的网状结构，让各种城市资源相对更均衡地分布和流动。

（金融城-黄埔CBD核心范围 来源：公开招标文件）

总的来说，在经历了开创期、摸索期之后，广州东进“造城”“造CBD”的能力已经进入成熟期，天河CBD的打造用了15年左右，黄埔CBD至今仅用了5年左右，这说明，东进CBD的模式复制越来越成熟，未来广州造城的速度也只会比过去更快更强。

第三CBD：下一个“珠江新城”或许在这里

如果说，珠江新城是广州CBD的1.0版，金融城是2.0版，那么3.0版的新一代广州CBD会坐落在何处？也许会是，增城新塘。

2018年和2019年，位于增城新塘的广州东部CBD和东江新城两大CBD规划相继发布，这意味着，广州造城的东进轴进一步延伸，新塘的发展也将进入双CBD加持的新纪元。

实际上，早在1993年广州完成的《广州东南部开发总体规划纲要》中，就已将新塘纳入其中，并确定其为广州向东延伸发展的空间区域。广州“十五”规划更是明确将“黄埔—增城新塘—荔城地区”一线发展成东翼大组团。此外，增城撤市设区与新黄埔的设立同在2014年。由此可见，广州早就将新塘纳入东向造城的规划中，并且重要性并不亚于黄埔。

（广州东部交通枢纽中心商务区效果图 来源：广州增城发布）

但是与天河、黄埔相比，新塘位置偏远，在过去更多依赖自身资源自力更生，因此可能不少人会觉得奇怪，为何广州的“第三CBD”会选择于此？

首先，如果从广州东进的规划来看，增城占据了“东部板块”绝大部分的面积，至今也还拥有大片可供开发的处女地。而在增城之中，又数新塘的基础设施、周边配套更为齐全，人口居住率也较高，因此无论是承接大型的交通枢纽项目、国际产业的转移还是接受穗港经济走廊的扩张，它都是一个至佳选择。

而如果放眼大湾区，新塘的作用则更加举足轻重。这主要得益于新塘优越的地理位置。新塘西临广州和佛山、东接东莞和深圳，是“广州—东莞—深圳—香港”大湾区经济走廊中理想的交汇点。可以说，湾区核心增长极在广州，而广州链接湾区的门户也许就在新塘。

2025年新塘，值得想象

截至去年，新塘镇常住人口已经达到38.9万人，相当于黄埔区人口数的1/3，也是增城区唯一一个人口超过30万人的镇。而放眼整个新塘板块（含新塘、仙村、永宁、宁西），过去10年人口增幅更是达到66%，超过全市平均水平。（数据来源：增城区人民政府官网）

此外，新塘不断加速产业转型升级，经济发展逐渐步入新轨道。近几年来，新塘已经引入雪松控股集团等大型企业落户，万达广场、合生汇等商业综合体已建成运营，凯达尔国际广场、丰乐中心、珠江国际创业中心等重特大项目也开始招商。

（增城各镇常住人口 来源：增城统计局）

作为广州东进造城的“桥头堡”，新塘的发展正逐步进入价值兑换期。可以预见的是，一场浩大的区域经济变革与产业升级将在新塘上演，而且就在未来2-3年内。

被称为首个真正意义上的TOD项目”的新塘站将会进一步促使变革的爆发，根据项目招标公告，新塘站将会建成“3高铁+2城轨+4地铁”的交通枢纽中心，连接东莞、深圳、香港等地，辐射湾区城市群“1小时生活圈”，而这也是与天河、黄埔相比之下，新塘的重要优势之一。

（增城站站位图 来源：广州增城发布）

目前13号线一期、广深铁路、穗莞深城轨均已通车，广汕高铁、新白广城际预计今年运行。未来，在建中的地铁13号线二期将会从白云出发，一路向东挺进纪念堂、花城广场、天河公园等，最终和一期在鱼珠相汇。一二期连通后，13号线将会串联起天河和新塘两大CBD，也使得新塘终于首度与荔湾、越秀、天河几大中心城区连成一片。

除了西探广州腹地之外，规划中的地铁28号线则承载着新塘东延的职责。按照规划，28号线支线将会连接起新塘、东莞和惠州，形成粤港澳大湾区中稳固的“铁三角”。

根据搜狐焦点的报道，在新塘站上盖，一个“站城融合”的TOD大型综合体也会强势崛起，规划广州第三CBD+大型购物中心+五星级酒店+会展中心的配置，让新塘TOD项目有望成为坐拥日均45万客流，年均吸纳1.6亿客流的大商圈。

产业方面，广深科技创新走廊规划以及“一江两岸三带”的总体发展，都会为新塘的起飞打开新的格局，从传统产业聚集区变成创新型产业聚集区。

届时，低端制造业将在新塘销声匿迹，取而代之的是以电子信息科技产业、汽车产业、金融科技产业为首的三大千亿级产业集群。未来保利金融总部、新世界集团、雪松总部、富士康、永旺集团等都会落座于此，成为增城乃至广州的全新地标。

此外，新塘已经进入“旧改大年”，火力全开，声势之大不输隔壁的黄埔。据克而瑞统计，截至2020年三季度，新塘共有18个村落纳入旧改范围，为增城旧改项目最多的板块。截至目前，据不完全统计,包括石下村、新街村、官湖村在内的10余个旧改项目已确定合作企业，当中有多个项目计容面积超过100万㎡的体量。

（数据来源：克而瑞 制图：南方都市报）

伴随东部枢纽门户的建成、产业群的落地以及旧村改造发展，可以预见的是，新塘城市面貌将迎来翻天覆地的改变。届时，新塘不再是过去人们印象中的穷乡僻壤，出行条件、生活配套、居住环境都有望媲美广州老城区。

财富再次大挪移 新塘资产未来可期

历史经验已经证明，每一个CBD都是国家的“印钞机”。比如地标云集的天河CBD，产值多年登顶中国第一CBD，目前已经超过3000亿元，并占据了天河区产值的半壁江山。而凭借新技术产业，黄埔CBD未来产值或将赶超天河CBD，实际上在黄埔CBD的利好之下，黄埔区产值在5年内已突破3600亿，与天河一起领跑广州各区。

而每一次城市中心的迁移背后，又是一场场“造富运动”，不少看准时代先机的人，最终抓住了财务密码。比如珠江新城的房价已今非昔比，从30年前的500元/㎡攀升至10-20万/㎡，翻了不止百倍。此外黄埔房价也实现爆发，像知识城、科学城近5年的房价涨幅均超过100%（数据来源：中指院）。

（广州地铁线路图 制图：南方都市报）

伴随着新塘双CBD的崛起，城市资源也将会面临新的流动和分布。未来5年内，未来粤港澳大湾区的人流、物流、资金流、信息流都会加速向新塘流动，融入大湾区产业链、供应链后，新塘将会成为广州城市发展以及大湾区发展的关键驱动力之一。

正因如此，新塘或将会成为城市财富新的目的地。

项目标准地名：和悦雅苑

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