深圳试点房产税？我们问了4位专家，他们说…

近来，关于房产税开征的消息备受关注。

实际上，早在2011年，上海、重庆就已经开始试点征收房产税。但10年过去了，房地产税年年都会成为关键热词，特别是近半年来，官方五次提及房地产税。

2020年12月，财政部部长刘昆在《人民日报》撰文称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。这一表态在当年5月份中央“稳妥推进房地产税立法和改革”的说法前加上了“积极”二字。

2021年3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，其中明确提出“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。

4月7日，财政部税政司司长王建凡表示，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

5月6日，财政部部长刘昆在《经济日报》撰文提到，进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

5月11日，中央四部委联合召开房地产税改革试点工作座谈会，并首次提出“房地产税改革试点”。

而值得留意的是，财政部财科所原所长、经济学家贾康此前建议，海南和深圳两地，应当积极推出更高水平的房地产税改革试点。

所以，对房地产持有环节征税，时机是否成熟，是否可能在深圳试点？又是否会对房产持有者，特别多套房持有人士增加税负压力呢？

就此，我们邀请了4位专家作出解读。

其中，美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，“深圳作为房产税的试点城市，我认为是有机会的，因为深圳是重点关注城市，而且有现成的评估价系统，具备执行的基础。如果深圳试点征收房地产税，预计采用的方式也将综合重庆、上海实施多年的经验，免税面积及总价均会考虑到。深圳居民家庭以拥有一套房产为主，房地产税的开征预计对深圳市场整体走势不会造成明显的影响”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:小产权房也可能要征税

关于房地产税的概念，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，广义是指对房地产占有、交易和收益等环节征收的各类税项的总称。他表示，这里我们暂不谈占有和交易环节的税种，比如契税、增值税、个人所得税和土地增值税等。这次讨论的，只局限于房地产保有环节征收的税种，即大家所说的“房产税”。

首先，关于房产税再试点，李宇嘉认为，改革的效应大于实效。中短期内，房产税决不可能替代土地财政和房地产税收。拿土地出让金来看，2015年达到5.2万亿，我们已经认为到顶了，但没想到2020年达到8.4万亿，这个规模达到地方财政收入的84%，房地产及相关税收占地方税收的45%左右。

有研究显示，房产税税率只有达到10%、20%，才能替代房地产全部税收，但纳税人是无法承受的，对楼市的冲击也很大。党的十八大文件提出，“在稳定宏观税负的前提下，开征一些新税种”。因此，房地产税征收以后，前端的税负会下降，保持综合税负稳定，这是个缓慢的过程。

结合国际惯例，中短期内房产税税率预计将在1%-3%，且按评估价一定折扣征收，大概占纳税人年收入3%左右，对弱势群体、公共部门房产还有优惠，当然也可能会对每个人有一定的免税面积。

其次，小产权房，也可能是要征税的，尽管条件可能不具备。因为，房地产税对应着政府提供的公共服务，只要享受到了公共服务，就应该纳税。小产权房的违法问题与缴税问题，不是同一个问题。

那么，房产税对楼市有何影响？

他表示，从国外经验看，房产税影响房价但不决定房价。相反，按照西方的用途，如果房产税能用到本区域教育、安保、道路和环境保护上，房产税征得越多，本区域的公共服务修缮的越好、供给的越多，这对房价稳定或上涨是有利的。

李宇嘉指出，相反，如果这个区域房价下降了，征到的税就少了，公共服务设施无法维护了，会导致房价进一步下降，从而形成房价下跌和公共服务短缺的恶性循环。这在美国加州、密歇根等地方都发生过。

所以，李宇嘉表示，不要以为征收房产税是坏事，也不要以为高税率是坏事，只要征到的税收及使用账目公开，能用到本区域就是好事。

李宇嘉说，我们国家没有对个人征税的传统，个税还是由单位代缴的。很多人认为，房产税征收以后，可能由于高昂的征税成本，导致不划算，即征到的税可能还不够税收征管的成本。但他认为，在我国，完全可以像个税年终结算一样，在手机终端完成。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁:建议合并原本税种，避免重复征税

中国城市经济专家委员会副主任宋丁指出，为什么十多来年，国家一直犹豫没有征收，其实就是条件问题。严格来讲，现在征收不见得条件完全成熟。我认为特别成熟的重要的条件是，在整个国民经济发展中，房地产已经进入存量时代。所谓存量时代，就是二手住房每年交易量远大于新房。比如国外有些国家90%以上的交易来自二手住房。目前中国还没有达到这个层级。

所以，他认为，因为中国城市化还没有结束，新房供应该的增量还没结束。新房增量的背后就是土地出让，这仍可为财政发力。不过，由于深圳二手住房交易占比较高，本身增量也较少，这个条件还是比较成熟的。另外，如果要征收房地产税，税基要梳理清楚，如果房地产税开征，原本的税种要考虑合并，避免重复征税。

宋丁表示，房地产税的征收，首先是完善国家税制，解决税源、税基的问题，这个是核心。第二，它是通过累进税的征收，平衡社会财富分配，如资产占有比例，使房产资源得到合理配置。当然，也会有一定的调控的成分在里面，但这不是主要的。

中国社会科学院金融所研究员尹中立:房地产税的改革属于重大的利益调整，需要慎重评估

中国社会科学院金融所研究员尹中立撰文表示，实施房地产税的难点主要有以下几个方面:

首先，征收房地产税涉及的技术条件相当复杂。征收房地产税需要对房地产信息准确登记与评估，因此，需要全国联网的房地产信息登记系统，这是早期有关房地产税的讨论所面临的重点难题。随着网络基础设施的完善，目前该项条件已经基本具备，在有关部门的努力下，全国主要城市的房地产登记系统已经实现联网。

其次，法理与立法问题。征收房地产税的法理基础是什么？这是理论上必须要回答的问题。从国外的做法看，土地私有制国家需要强调土地的公有属性是征收房地产税的法理基础。例如:日本在1990年之前没有征收房地产税，对房地产保有环节基本不征税，只在交易环节征收税收，和我国当前的情况十分类似。为了缓和由于持续多年房价大幅度上涨导致的社会矛盾，日本于1989年末通过了《土地基本法》，该法的主要观念是强调“土地的公共性”——即土地的适度利用、按照计划使用土地、抑制土地投机以及随着土地增值税负也应适度增加等内容。既然土地属于全体国民所有，那么，土地的增值也理应属于全体国民，这是日本出台房地产税以及其他房地产调控政策的出发点。

征收房地产税意味着住房所有者让渡了一部分土地所有权，这是土地私有制国家征收房地产税的法理基础，无论是英美还是欧洲各国均是如此。房地产税成为西方国家地方政府财政收入的主要来源，这些收入主要用于地方公共服务（如学校及社区服务设施建设），因此，房地产税不仅是单纯的经济行为，它与社会治理结构与治理体系紧密联系在一起。

中国的土地属于公有或农村集体所有，因此，不存在私有制国家通过征收房地产税来体现土地的共有属性的问题。房地产开发商购置土地的交易过程中，只购买了土地的一定期限的使用权，居民购买住房的使用年限一般为70年。从理论上来说，土地的使用年限只有70年，住房的使用年限越长其土地价值应该是不断贬值的，无需用征收房地产税的方式来体现公平。这涉及到土地的永久产权问题及土地制度改革，值得研究。

在理顺房地产税的法理问题之后，税收的立法问题同样是一个必经的程序。根据我国立法程序与经验，房地产税的立法程序估计需要数年才能完成，因此需要积极稳妥推进房地产税立法和改革。

第三，房地产税与金融稳定的关系。在当前的财政与金融运行中，房地产市场至关重要。从财政的角度看，地方财政对土地出让收入的依赖程度不断增加，土地出让收入占地方政府基金收入的比例高达八成，不仅中西部城市对土地财政高度依赖，东部发达地区同样高度依赖土地财政。金融的健康运行同样是以土地价格稳定为前提的，房地产贷款占银行新增贷款的比例高达30%左右，在非房地产类贷款中，至少一半以上是以房地产作为抵押的，房地产价格的稳定直接影响到金融系统的稳定。

在实体经济运行中，当前的房地产同样扮演着火车头的角色，房地产对GDP的直接贡献是6%左右，但建筑业及钢铁、建材、化工等与房地产直接相关，房地产对GDP的间接贡献应该超过20%。

房地产税的改革属于重大的利益调整，出台房地产税难免对房地产市场形成一定影响，因此，需要慎重评估。

【撰文】冯少文

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