过去三年，济南楼市房价到底涨了多少？你是否买对了房？

上周六直播的时候，跟粉丝聊起了这几年房价的变化。

如果你关注济南楼市3-5年左右，甚至时间更长，那么大家回忆一下过去几年济南楼市的涨跌情况。

2016-2019年，济南楼市各区域是轮动式上涨，东边涨了，西边涨，新房涨了，二手房涨。

同时，2019年至今几年，房价横盘下跌的节奏也是各不相同。唐冶、雪山、张马片区房价涨跌相对有点同步；西部、北部房价涨跌相对同步；而核心区CBD、高新区、奥体、汉峪等房价走出自己相对独立的行情。

大家应该去思考济南楼市的一个问题：

2018-2019年，济南楼市刚需片区，比如张马、新东站、唐冶、孙村等有代表性的片区，房价在12000-15000元/㎡之间。

现如今2023年了，这几个片区，同类产品价格14000-16000元/㎡左右的样子。

我们同样看2018-2019年，高新区、CBD、龙鼎大道、大小汉峪片区的房价，那时候新房价格19000-30000元/㎡不等。

现如今2023年了，这些片区的好一点房子的房价涨了多少？

改善房与刚需房的房价差距，2019年左右时，并没有发生太大改变，价差不大。

2020年疫情来到，上半年房价也相对比较平稳，但是从下半年开始，刚需盘、刚改盘持续三年的价格平稳期就开始了。而优质的改善盘，从2020年下半年开始，一直持续涨了差不多三年，到了当下，依然还没有止涨的趋势。

如果你是2020年8月份之前买入东城核心区品质不错的改善房(新房、二手房），那么你的心态会非常好。

而2020年下半年东部改善盘房价，是从二手房企稳回升开始的。

如果你过去3年买入下面这些楼盘：2020年买入玉兰花园3-4期的，2020年底买入仁恒奥体公园世纪的，2021年买入奥体仁恒、龙湖天奕的，2021-2022买入鲁能麓系洋房的，2022年上半年买入银丰玖玺城四期的，2022年下半年买入中建云境的……

你回忆这些改善楼盘过去3年的价格变动，就更清晰了，你现在心情是不是非常好。

另外看CBD仁恒公园世纪、万科大都会等的二手房价格，也是从2021-2023年开始上涨；而绿地ifc中央公馆、中信泰富济南尊、华润昆仑御等二手房，是从2022年房价开始抬头，2023年以来，开始回补过去几年的房价空间。

回顾完毕过去几年不同片区房产的房价涨跌情况，你才能摸清未来房价可能的走势。

济南楼市不同房产的房价差距，是近几年才逐渐拉大的：

不涨的房子，在某个价格区间震荡；好房子逆势持续上涨；一大批老房子持续阴跌三年以上，即便是今年，不降价，也不一定能卖出。

这就是差距，为什么有这么大差距呢？想明白了，你就通透了。想明白了，你也就不会用核心区的房价去倒推刚需片区的房价、老房子房价了，因为因果关系不存在，自然推理不成立。

大家都知道济南楼市中的一个现象：

卖旧换新，卖小换大，卖刚需房换改善房。

这种卖房、卖房趋势，是相对的主流。

而作为一个地产从业者，我们接触到的购房者更是大量的，我们更知道这大量的购房者喜欢什么样的房子，而卖出什么样的房子。

当我们的样本足够多的时候，就能比普通人提前预判到，购房需求的变化趋势。

所以我在2022年底，就发微博、公众号提醒改善购房者，一定在年前定房。果不其然，春节后的济南改善房市场，绝对是风云突变，如果你买入的房产是150平左右，基本上多花20-30万比较正常了。

而且越犹豫越被动，但是当下这个市场下，太着急上车可能也真会买错，当下值得买的改善房真的屈指可数了。

年后100多组付费咨询粉丝的需求画像，更是印证了我的判断，购房趋势就是上图的表现，向核心聚集。

而同时小部分人，卖掉市区小房子，去刚需片区购买大面积“改善房”，我们无法现在就说这一定不对，还需要结合买的哪里，以什么价格买入，以及买房的目的性，综合判断。

还有就是刚需片区持续流入的购房者，他们过5-8年的置换方向又是哪里？这更是决定了未来区域房价的走势。

结合近期购房者的需求，我得出来的结论：

最后是上周直播时跟粉丝们讨论，分享的问题：

1、政策不刺激就不买房吗？

2、你只要明白只要购房需求早晚要释放，那就该在集中释放之前，释放最猛烈之前买房。

3、政策刺激，也是因为有需求在，要看到未来的购房、置换、升级需求。

大浪淘沙，坚持买对的房子，不要理会无人问津的房子。大量破房子的存在，才能衬托出我们买好房子的正确性。

个人观点，仅供参考。

如果你觉得我还算靠谱，推荐给身边购房者关注一下。

周六晚7:30直播再聊，全干货分享，预约收看。

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