市三中法院房屋买卖合同纠纷典型案例

★ 目录 ★

01

重庆市某房地产公司诉张某、秦某商品房买卖合同纠纷案

02

管某与重庆某置业管理有限公司、唐某房屋买卖合同纠纷案

03

芦某与王某某、李某某房屋买卖合同纠纷案

04

王某与重庆某地产公司房屋买卖合同纠纷案

05

陈某、周某与赫某、武隆某房产经纪公司房屋买卖合同纠纷案

01.重庆市某房地产公司诉张某、秦某商品房买卖合同纠纷案

典型意义：

支付购房款系购房人的主要合同义务。房屋买卖合同中关于购房人因个人原因未能办理按揭贷款时应以其他方式补足房款的约定虽系格式条款，但并不具备无效情形，对购房人具有约束力。本案中，购房人因自身原因未能办理银行按揭贷款，人民法院支持了开发商按照合同约定要求购房人支付购房款并承担违约责任的请求。本案提示购房人，银行按揭贷款虽系购房人支付购房款的常见方式，但在选择以按揭贷款方式支付购房款时，应当充分评估自身财务和信用状况，预估房地产金融政策风险，合理安排资金筹措计划，防止因自身原因未能办理按揭贷款时陷入违约状况，避免产生不必要的法律风险。

基本案情:

2021年2月28日，重庆市某房地产公司与张某、秦某签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：张某、秦某以547821元的价格购买案涉商品房，张某、秦某于2021年3月28日前支付按揭款38万元；如因自身原因未能获得银行贷款或者获得贷款少于申请贷款数额，张某、秦某应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或者其他方式支付，否则应支付违约金。此后，张某、秦某支付购房首付款，但因自身原因导致未能通过按揭银行贷款审批。张某、秦某以案涉《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》关于按揭贷款的条款系无效格式条款、其无违约行为且房价降幅较大等为由，拒绝支付剩余购房款及违约金，重庆市某房地产公司遂诉至法院。

法院裁判:

重庆市第三中级人民法院经审理认为，案涉《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》虽采用格式条款订立，但重庆市某房地产公司已依法履行了提示、说明义务，其内容不存在法定无效、不合理免除或者减轻重庆市某房地产公司责任、排除或者不合理限制张某、秦某主要权利及加重张某、秦某责任的情形，合法有效。张某、秦某因自身原因未能通过银行按揭贷款审批，且未在合同约定的期限内以现金或者其他方式支付购房余款的行为已构成违约，应承担违约责任。遂判令张某、秦某支付购房余款及违约金。

02.管某与重庆某置业管理有限公司、唐某房屋买卖合同纠纷案

典型意义：

近年来，丰都立足生态涵养发展区的定位，大力发展旅游避暑经济，各旅游度假区避暑房产业蓬勃发展，且备受游客青睐。但因设计、交房和退款等问题引发的纠纷也较为突出。本案中，案涉房屋系位于南天湖景区内的避暑房，管某基于对景区避暑房的钟爱与开发公司签订房屋买卖合同，且依约履行合同义务，然而公司擅自退回购房定金及房款，不仅构成违约有违诚信，也扰乱了避暑房市场秩序。人民法院依法判决公司承担违约责任，保护了购房游客的合法权益，规范了旅游避暑经济消费市场秩序，对于护航长江三峡库区旅游胜地高标准建设具有重要意义。

基本案情：

2022年8月27日，重庆某置业管理有限公司（以下简称置业公司）与管某签订《房屋买卖合同》，约定管某购买置业公司位于重庆市丰都县南天湖景区内避暑房一套，同时约定房屋价格、付款方式及时间、违约责任等内容。合同签订后，管某先后按照合同约定向置业公司交纳了购房定金3万元及购房款2万元。2022年8月31日，置业公司以双方未就案涉房屋侧花园的使用达成一致为由，通过银行转账将5万元退回给管某。管某遂诉至人民法院，请求被告支付违约金。另查明，案涉房屋登记权利人为唐某，其为置业公司法定代表人，并将案涉房屋委托置业公司对外销售。

法院裁判：

重庆市丰都县人民法院经审理认为，首先，合同签订后，管某按约交付了定金和部分购房款，但置业公司在未征得管某同意的情况下擅自将已收取的购房定金和购房款退回，其行为应视为不同意继续履行合同，已构成违约，管某亦不同意继续履行案涉合同，故案涉合同应视为已经解除。其次，因置业公司违约导致合同解除，管某请求适用定金罚则要求置业公司双倍返还定金的主张成立，因合同中明确约定购房定金为3万元，故定金双倍返还的范围为3万元。最后，因置业公司在庭审中表示愿意承担案涉合同产生的相关法律责任，故其应与唐某承担向管某连带返还定金的责任。综上，判决唐某返还管某定金3万元，置业公司承担连带返还责任。

03.芦某与王某某、李某某房屋买卖合同纠纷案

典型意义：

诚实信用不仅是中华民族的传统美德，也是社会主义市场经济的重要基石，更是民法典的基本原则。在房屋买卖合同中，出卖人应当就房屋使用情况、是否涉及非正常死亡事件进行如实披露。本案中，出卖人隐瞒了房屋曾发生非正常死亡这一重要事实，严重影响买受人就案涉房屋的买卖意愿和价值判断。人民法院依法支持买受人的解除房屋买卖合同请求，不仅切实保障房屋买受人的合法权益，也有助于教育房屋出卖人诚实守信，同时有效引导房地产诚信经营，推动房地产行业形成公平、诚信、有序的市场秩序。

基本案情：

2021年7月9日，李某某与王某某共同将位于南川区西城街道办事处金佛大道某房屋售卖给芦某，双方并签订《房屋买卖合同》。合同签订后，芦某随即支付房款30000元，后于2021年7月19日再次支付房款640000元。2021年7月19日，案涉房屋权属登记由李某某、王某某变更至芦某名下。芦某另行向重庆某公司支付中介佣金6700元。另查明，2019年9月3日18时许，涪陵公安局民警报警称其追捕逃犯，需当地警方协助。南川区公安局便派人出警核实，民警在赶往现场的途中，接到指挥中心指令称该逃犯从案涉房屋楼上坠下，要求赶往现场处置。后公安机关告知李某某、王某某其子从案涉房屋阳台处坠下导致死亡。李某某、王某某未将公安机关披露的上述事实告知芦某。芦某起诉要求解除房屋买卖合同并退还购房款。

法院裁判：

重庆市第三中级人民法院经审理认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。在房屋买卖交易过程中，卖房人应如实披露房屋的实际情况。虽然发生非正常死亡事件客观上未就房屋的实际使用功能产生影响，但该情况会严重影响买受人就案涉房屋的买卖意愿和价值判断。故房屋是否涉及非正常死亡事件是影响房屋买卖合同订立的重大事项。本案中，李某某、王某某之子在躲避抓捕中不慎从案涉房屋坠亡。在此情形下，李某某、王某某作为房屋出卖人应秉持诚信原则，在出卖案涉房屋时就该事实予以披露，但其未向买房人芦某如实披露。故芦某主张撤销案涉房屋买卖合同，依法予以支持。遂判决，撤销房屋买卖合同，李某某、王某某返还芦某购房款及赔偿佣金损失，芦某将房屋返还给李某某、王某某并协助办理过户登记。

04.王某与重庆某地产公司房屋买卖合同纠纷案

典型意义：

本案清晰查明了双方意思表示及其变化、综合分析了合同解除的各项要件、综合审查了守约方购房人趋利避害的合同内行为。在武隆旅游“三次创业”的背景下，通过判决以案释法、以案释理，合法、有效地保护了旅游地产购房人、守约方当事人的利益，给旅游地产购房人、投资人吃下定心丸，惩戒了不诚信的违约行为，彰显了人民法院维护公平正义、服务经济发展大局的坚定决心。

基本案情：

2021年11月18日，原告王某与被告重庆某地产公司签订《商品房买卖合同》，约定重庆某地产公司将其开发的位于仙女山上某度假房以二十八万余元的价格售卖给王某。合同签订后，王某在合同约定的时间内全款支付了购房款及其他相关费用。合同约定，王某交齐购房款及其他费用后，重庆某地产公司应当于2021年11月24日前，将房屋交付王某使用，若逾期交房，逾期90天内由重庆某地产公司赔付日万分之一违约金，逾期超90天，王某有单方解除权，合同解除后，王某有权请求退还全部购房款并请求赔付日万分之一违约金。截至2021年12月15日，重庆某地产公司未向王某交付该房屋，王某于当日向重庆某地产公司寄送退房申请书，请求退还该房屋的购房款及其他费用，明确表示放弃房屋购买，重庆某地产公司未予回应。2022年2月22日，王某委托律师按照合同约定的联系地址向重庆某地产公司寄送通知函，函件中又要求重庆某地产公司交付房屋并赔偿违约金，重庆某地产公司拒收了该函件。2022年3月17日，王某向法院起诉，请求判决重庆某地产公司交付房屋、办理过户并赔偿违约金。庭审过程中，重庆某地产公司认可了王某的退房申请，王某坚持要履行合同。

法院裁判：

重庆市武隆区人民法院经审理认为，从解约条款看，因王某申请退房时，重庆某地产公司交房逾期尚未达90日，此时王某不具有合同约定的单方解除权，无法通过通知方式解除合同；从协议解除来看，地产公司收到退房申请后，并未回复王某，以达成合同解除的合意，也并未以退还房款的事实行为作出协议解除合同的意思表示。从法定解除来看，该房屋所有权无争议，房屋上无其他权利负担，合同目的并非不能实现，且双方当事人并未举示证据证明该合同具有法定解除情形。综上，该合同有效且未被解除，遂判决重庆某地产公司向王某交付房屋、办理过户并赔偿违约金。一审判决后，重庆某地产公司上诉，但未在法定期间缴纳上诉费，重庆市第三中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。

05.陈某、周某与赫某、武隆某房产经纪公司房屋买卖合同纠纷案

典型意义：

二手房买卖经常面临房屋存在按揭贷款未清偿，二手房购房者无法及时取得房产证的情形，往往给二手房购房者带来不便和损失，二手房的出售者要对此进行赔偿。在中介机构提供居间服务促成签订房屋买卖合同的情况下，中介机构应根据约定和法律规定承担相应的责任。从而能更好的保护二手房购房者的合法权益。本案同时也提醒广大二手房的出售者、购房者及中介机构应谨慎交易，诚信履行合同义务。

基本案情：

2017年，被告赫某从开发商处以58万余元的价格购买了位于武隆城区的房屋一套，约定付款方式为首付加按揭。赫某向第三人武隆某银行贷款购买了房屋，并办理了买卖合同备案登记及抵押登记。2018年，原告周某、陈某通过被告武隆某房产经纪公司居间服务，与赫某签订了《房屋买卖合同》，约定周某、陈某向赫某购买前述房屋，成交价为735000元，在收付款项后若因种种原因无法完成交易，违约方应按照成交价的15%支付违约金，因违约产生的一切费用由违约方承担。该合同补充约定：“因此房产证未下来无法过户，买方又是现金交易，故银行贷款由卖方还清本息，待开发商证下来一个月内，卖方无条件还清取证过户给买方，由武隆某房产经纪公司担保兑现合同。”嗣后，周某、陈某向赫某支付了购房款699999元，余下35000元在办理过户时支付。2019年初，赫某向陈某、周某交付了房屋，陈某、周某进行了装修入住。2019年底，以赫某为产权人的房屋产权证办理完毕，但因赫某一直未偿还按揭贷款，陈某、周某未能取得房屋产权证书。2020年，陈某、周某诉至法院，请求解除《房屋买卖合同》，由赫某、武隆某房产经纪公司连带退还购房款700000元及利息，连带支付违约金105000元、律师费10000元。

法院裁判：

重庆市武隆区人民法院经审理认为，赫某已取得95%以上的购房款却未依约用于偿还银行贷款致使陈某、周某无法取得房屋产权，属于恶意违约，应当承担给陈某、周某造成的损失，陈某、周某有权按照约定的标准主张违约金。武隆某房产经纪公司“担保兑现合同”，是对合同中约定的“卖方取证过户”的债务提供担保，陈某、周某在保证期间内向武隆某房产经纪公司主张权利，故武隆某房产经纪公司应对赫某的债务承担连带保证责任。然而“取证过户”属于专属性债务，不能由他人代为履行。保证人不能代为履行的，应当对债权人因此造成的损失，承担赔偿责任。故武隆某房产经纪公司应当对赫某的前述债务承担连带支付责任。陈某、周某关于解除合同、退还房款的诉讼请求不能成立，不予支持。

文/民三庭 研究室

编辑 校对/陈柳汐 范辉 张琪琦

原标题：《市三中法院房屋买卖合同纠纷典型案例》

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