危机是要来了┃20年来房地产占GDP比重上涨78%【深度】

2000-2020 房地产业增加值占GDP比重 数据来源：国家统计局

1998年房改之后，房地产市场活力增强，房地产对国民经济的拉动作用日益明显。根据国家统计局的数据，2001年，中国房地产增加值为4706亿元，占当年GDP比重的4.2%。

《纵横Plus》查阅政府文件发现，2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》正式发布，其中谈到，“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。

房地产在国民经济中的关键作用正式得到政府认可。 2003年，房地产增加值上升到6157亿元，在当年国民经济生产总值中占比4.5%。

2008年，为走出经济危机阴影，国家放水4万亿元，提振中国经济。房地产如获甘霖，2009年增加值跃升至18761亿元，较上年增长29%。2009年房地产增加值占GDP比重5.4%，比值较2008年上升0.8%。

其后，房地产发展如火如荼，房地产增加值2010年首次超过2万亿元，2012年超过3万亿元，2015年超过4万亿元。

房地产增加值从1万亿元增加到2万亿元用了5年，从2万亿元到3万亿元用了3年，从5万亿元到7万亿元只用了4年。房地产新创造价值的增长速度越来越快。

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“房住不炒”背景下

房地产占GDP的比重为何越来越高？

2016年底，中央经济工作会议正式提出“房住不炒”之后，各地调控日趋严格，楼市政策补丁不断，房地产市场进入漫长的横盘时期。

但与市场基本面不同，2016年房地产增加值为49969亿元，2017年这一数字上升到57086亿元。 之后3年，房地产增加值还在不断上涨，到2020年，房地产增加值上涨到74553亿元。房地产增加值占GDP的比重，也从2016年的6.7%，增加到2020年的7.3%。

中央三令五申，落实“房住不炒”，坚决遏制房价上涨；专家一再发声，中国经济不能再被房地产绑架，呼吁寻找新的经济增长点；房企高喊“活下去”，裁撤经营差的区域，出售项目股权，寻找战投，降低负债。 在这样的大背景下，为什么房地产增长值的总量，以及其占GDP的比重都不降反增？

供小于求。

根据恒大研究院的数据，2017年我国人均住房使用面积仅人均23平方米，而同期美国人均住房使用面积67平方米，德国、法国均超38平方米，日本和韩国人均住房面积也分别达到33和28平方米，和世界主要经济体相比，我国人均住房使用面积还有增长余地。

根据发达国家的城市化经验，城镇化率在30%到70%期间是加速城镇化时期。国家统计局数据显示，到2019年末我国城镇化率为60.6%，仍有近10%城镇化进程加速发展空间。

2010-2019 中国城镇化率变化情况 数据料来源：政府、官方媒体等

从我国现实来看，各地“抢人大战”、农民工继续进城、户籍放开带来的人口流动、都市圈的发展、租购并举政策力度的扩大等，都将继续助力房地产增长值的提高。按现在每年约1%的城镇化增长率计算，到2029年之前，我国房地产仍将继续平稳助力GDP增长。

另外，房地产仍是我国的支柱性产业，国家近几年对地产严加管控，调控之网越织越细，其根本目的不是为了阻止房地产行业发展。楼市调控的本质是“纠偏”，纠正房价上涨过快、楼市过热、地王频出、炒房乱象不断等等。

楼市自发调节失效，如果不通过政策干预，很可能让楼市沦为资本的工具，刚需陷入无房可住的困境。调控只是将房地产拉回“平稳健康发展”的道路上，并未否定房地产在国民经济中的支柱性作用。拉动GDP增长，也是支柱性产业的题中之义。

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房地产对GDP拉动或远不止7.3%

前不久国家统计局公布的数据显示，2020年全年，我国房地产开发投资14.14万亿元，较2019年增长7%；商品房销售额17.36亿元，同比增长8.7%，创历史新高。不管是房地产开发投资额，还是商品房销售额，均远高于同期7.46亿元的房地产增加值。这是因为统计口径不同。

按生产法，房地产的增加值等于总产出与中间投入之间的差值；按收入法，增加值等于劳动者报酬与生产税净额、固定资产折旧和营业盈余之和；按支出法，为最终消费支出/实际最终消费加上资本形成总额以及货物和服务净出口。

房地产增加值不仅包括房企的房地产开发活动，还包括存量自有住房的租金收入、房屋经纪和代理活动增加值等等。

需要注意的是，房企用于购买土地的收入并不属于房地产增加值的计算范畴。因为根据《国民经济核算体系2016》，“国内生产总值”的“生产”，指的是“在机构单位负责、控制和管理下，利用劳动和资本等要素，将某些货物和服务投入转化为另一些货物和服务的过程”。土地交易并不涉及到货物和服务的转化，因而不会被记入GDP。

实际上，如果仅着眼GDP中房地产增加值的占比，以此评估房地产对中国经济的贡献，是远远不够的。在中国GDP中，房地产的直接和间接贡献率，远不止7.3%。

房地产所有经营活动的开展，都是在拥有土地使用权的基础上进行的。土地出让收入成为政府财政收入的重要组成部分，近年来关于“土地财政”的讨论不绝于耳，社会各界都在呼吁改革，但到现在为止，土地出让收入仍是政府性基金预算收入的主要来源。

根据财政部的数据，2020年1-11月，全国一般公共预算收入16.95亿元，全国政府性基金预算收入7.27亿元，其中国有土地使用权出让收入6.51亿元。

在2020年1-11月的财政收入中，土地出让收入占比26.88%，即土地出让为政府带来超过1/4的财政收入。这些收入又被用于建设道路、桥梁、学校、医院等基建和公建项目，持续助力GDP增长。

另外，从房企融资，房屋建设，到装修、家电，再到物业、居住，房地产串联起一张庞大的产业网。IFinD产业链中心曾整理过一张房地产产业链全景图，从图中可以看出，与房地产相关的行业众多，包括金融机构、工程机械、建材、钢铁、化工、家居装饰、物业服务、家电甚至汽车。

房地产全产业链全景图 资料来源：IfinD产业链中心

还包括前期的规划和设计、测绘勘探、质检安检，中期的供水供暖供电、垃圾处理，后期的社区配套、购物中心等商业地产等等。

在我国，房地产与众多行业高度关联，带动了几十个行业的发展，共荣共生。其对GDP的直接和间接贡献很难量化，但绝对不容小觑。

以上分析/数据来源：纵横Plus（ID：zonghengplus)

全球奢侈地产更多分析

① 【“认账”】不否认数据的客观存在，也不否认趋势的必然性。

② 【优于美国】中国的房地产业占GDP比重是低于美国的，比如2018年上半年中国房地产占比约为6.78%、建筑业占比约为6%；而美国2018年上半年则分别是12.15%、4.08%。这两个数据 2020年一季度于美国 分别为：12.5%、5.2%，于中国分别为7.39%、4.54%。

③ 【 趋势1：都市未来豪宅/商品房与“政策房”共舞】比如大量的人居住在几十上百平米的“政策租赁/商品房”内喝咖啡、品茅台，大量“富人”居住在亿万豪宅里喝咖啡、品茅台，他们除了居住环境品质差别，其他精神诉求生活诉求可能部分无二差。强调：部分。目前是“政策房”跟商品房/豪宅抢赛道，深圳还有约5年的“混沌过度期”。

④【 趋势2： “发达”都市还有5年蜜月时光】以上提到 “政策房”跟商品房/豪宅还有约5年混沌过渡期，也相当于新商品房/豪宅的蜜月期，恭喜，那些有粮票的人。此后省nn字。至于二手豪宅，看着办吧，业主都不是“省油的灯”。比如深圳超过25万单价的二手顶豪（极其特色单位例外），买家就不应该太考虑“增值功能”，而应该在乎保值和使用功能，如此可保持更心理平衡了。 也就是说，那些想“炒深圳”的，真的“危机”了。

⑤ 【趋势3：那些新“一线城市“也麻烦了】香港“ 炒”→“ 炒”北京→“ 炒”上海→2015“ 炒”深圳→2020“炒”广州→？？先发成渝。不想，但难免。后续展开。

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