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龙华最近哭得好大声,深圳12月冷风冷雨里的几层羽绒服都盖不住哭声。
明星楼盘成交价纷纷低于指导价,里子和面子都保不住了! 白石龙地铁口的标杆性楼盘龙光玖龙玺,一套86.77平四房以770万总价成交,已经低于786万的指导价; 龙华壹城中心5区,一套73.25平房源成交单价掉到6.0068万/平,而据唐老师傅Pro公布的数据,壹城中心9区一套88平房源成交单价也掉到6.4万/平..... 此外,还有书香门第上河坊,潜龙曼海宁、特发和平里等知名楼盘已经低于指导价成交;深外龙华学区的龙悦居,相比高峰时期下跌43%.....
在各方政策向好的时候,龙华楼市却可怜得有些突出,想当年龙华作为时代的弄潮儿,风光无限,现在落得如此境地也真的有点“天凉王破”的那味儿。 一万间也特意抽时间走了一圈龙华的标杆楼盘—壹城中心,和最近入市的新盘——华侨城四海华庭,借此探讨一下龙华楼市的现状。 壹成中心小区有“平替” 壹成中心花园是鸿荣源集团布局龙华中心城区的首个综合体项目,总建面约320万㎡,它共分为11个区,住宅为独立的花园社区管理,每区互相独立又互为整体。
一直以来,壹城中心以超大体量、自成一体商业配套而著称,众多叠加因素使之成为龙华区甚至整个深圳,当之无愧的明星楼盘。 一万间在壹城中心实探的时候,壹城中心商业+住宅的模式确实吸引人,壹方天地是龙华的区域商业地标,人气聚集,打卡拍照的时髦小姐姐小哥哥众多,如果在这里居住确实很自豪满足。 但是在壹城中心逛街,一万间建议不要抬头,因为对面就是参差不齐的农民房或者厂房。一万间去查询过,壹成中心四周基本就是旧改环绕,片区面貌有待提升。
一万间在壹城中心实探的是工作日的下午3点左右,依然可以感受到两侧的主干道车流人流很大,靠近路边的户型肯定是避免不了噪音的干扰。
而且说到噪音问题,目前九区的住户肯定是最想吐槽的,现在十区在如火如荼地建设中,和九区仅仅是隔着一条不足50米宽的马路,一万间站在九区的门前,工地噪音“哐哐哐”传来,清晰有力而绵长。
总的来说,虽然有点噪音影响,但是壹城中心小区综合素质不错,但是二手房成交价低于指导价的原因是什么呢? 一万间总结就2点: 1,隔壁二手房享受同等学区,商业资源,但是更便宜 壹城中心小区最大的优势是壹方天地商场,还有就是龙华第二实验学校。 但是从链家的二手房地图来看,目前与壹城中心一路之隔,有许多在售的二手房房源,而且它们在都是龙华第二实验学校的学区范围内。
壹城中心附近的二手房源
龙华第二实验学校学区范围 目前壹城中心小区指导价是6.8万/平,但是对面这些小区的指导价范围是4-5万/平,每平相差2万左右,而且虽然这些小区相对来说比较旧,但是一万间实地走访,觉得它们的外观还是保养得相对不错,而且因为靠近壹方天地和华富市场,底商入驻情况也不差。
壹城中心对面部分小区外观 在价格是王道,且龙华房价一蹶不振的当下,壹城中心小区的预期下跌,自然会有平替产品上来抢它的客户。 2,壹城中心的学区、交通依然是硬伤 有2个粉丝曾经在群里争论过壹城中心的交通便捷性,A觉得虽然方便,但是堵车堵到怀疑人生,B觉得太特么偏远了,想不懂它凭啥火。 A是开车去的,B是无车一族,靠公共交通出行。 壹城中心虽说是龙华标杆性商业中心+住宅小区,但是离地铁站真的有点远,离最近的4号线龙华站也有1.2公里。
而壹城中心堵车的情况用一个网友的话说,就是“平时早晚高峰堵,周末24小时堵”。 这里堵车的原因很简单,本身商场的人流量大,还有办公区通勤人员,再加上目前壹城中心已经有多个商品住宅社区入伙,加上周边其他小区的居民...... 这里不堵,哪里堵。 住宅小区多,除了堵车,还有一个问题是上学,虽然壹城中心离龙华第二实验学校很近,但是耐不住住户太多,据说单单壹城中心就有一万多户,堪称“深圳天通苑”。 所以壹城中心大部分学生需要被分流,第二实验也蝉联各项拥挤指标多个第一。
之前因为学位问题被业主投诉 在这2个情况下,你认为6万多/平的壹城中心小区还香吗? 华侨城四海华庭,擦边“龙华中心” 最近龙华最具话题性的新盘就是华侨城四海华庭了。
四海华庭整体效果图 在开盘前,四海华庭就成功夺得“龙华卷王”称号,也直接将龙华房价拉回到了5年前,还号称“光明价买龙华芯”。
四海华庭实际位置是在大浪街道龙胜社区,这个开盘价,让真正“龙华心”的新盘,脸上笑嘻嘻,心里MMP。
然后在利好政策一出,四海华庭即刻宣布收回2个点的折扣,这波操作,实属“2022年度最佳戏精”了。
本身在打骨折的情况下,去化不佳已经被群嘲了,现在还嚷嚷着说,我们不打折了,错过了就没了...... 一万间实地去探访四海华庭的时候,着实有点被惊呆住了,这分明就是隐藏在城中村的楼盘。
这里是城中村密集区域,周边旧民房、旧厂房众多,给人一种“城乡结合部”的感觉,离宣传的“龙华芯”差距有点大。 而且这里和壹城中心一样,离地铁站有点远。
一万间实际步行测距,两个地铁站距离基本都是1.3公里左右 据了解华侨城四海华庭是龙胜片区旧改项目,项目配套集中商业、幼儿园、学校、公交首末站、文化活动室等公共配套设施,为住宅+公寓+商业+教育的综合性大型宜居社区。
一万间绕着华侨城四海华庭的建设工地走了一圈,范围确实不小少。
四海华庭周边聚集的十余个旧改项目,但大部分还没有开始拆除,还处在城市更新的较早期,估计购房者入住后很长时间内会面临改造噪音、环境的影响。
现在中介推售四海华庭,都会说,片区内的发展潜力大,附近就是海岸城旧改项目,加上四海华庭自己本身规划就不错,有华侨城兜底,未来彼此的商业配套都会打通,现在的价格买四海华亭不亏...... 但北上广不相信眼泪,深圳购房者不相信未来! 龙华真正中心区的壹城中心小区在“降价”,何况是“龙华芯”的四海华庭,龙华的房价正在以肉眼可见的速度在重整,倒挂红利越来越微弱,购房者对于龙华新房的未来已经不抱希望了。 一万间在上一篇探讨四海华庭的文章也说过: “深圳购房者现在更多看在当下,其实这也是“房住不炒”的一种成功落地,买房已经更地选择居住属性强的楼盘,而非未来可期的楼盘。” “四海华庭卖不动的背后,其实就是深圳购房者对龙华房价信心崩盘的信号。” 相关阅读:快评!“卷死同行”的四海华庭为什么卖不动? 总结!龙华房价在回归现实 龙华房价崩了! 一万间自诩作为一个公正客观的房产平台,一直不想用“崩了”这个词去形容深圳某个片区的房价,因为一万间觉得,深圳的房价离“崩”还是很远的。 但是龙华最近的楼市表现确实很残酷的告诉我们,它顶不住了。 龙华头部片区红山的房价也在摇摇欲坠。 10月份,莱蒙水榭春天一期89平三房,以678万总价成交,折合单价7.62万/平,已经很接近7.3万的指导价。
一直以来,莱蒙水榭春天都是红山片区的成交大户,无论是租还是售,小区的流动性一直都非常好,但是现在交易量低迷带动价格大幅下滑。 目前红山唯一在售新盘中海闻华里,均价也是73700元/平,从这可以看出作为龙华房价头部的红山片区一二手房已经没有多少倒挂可言,二手房成交价格也有可能继续下行。
而这个情况,在龙华的其他片区也在发生。 而新房方面,已经有楼盘比四海华庭还要“卷”。 在12月15日,富基云珑府拿证,备案均价约6.4万/㎡,折后单价约4.9万/㎡起,再一次把龙华新房卷到地底,
龙华房价不断下探,一万间认为是在回归它本身所属的价值。在今年3月份,一万间曾经写过一篇文章分析龙华楼市,说龙华的房价与地段不匹配。 文章链接:龙华的错配人生:库存高、滞销,只因“太高贵”? 而如今,龙华的房价体系在市场的裹挟下,不得不一步步重整调节,一万间相信,只要龙华房价回到正常的价格范围,它依然会是“宇宙中心”。 因为龙华的地段价值才是真实存在的且最有价值的。 |
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