城市更新该怎么干？（住建部叫停大拆大建后）

5）推进新型城市基础设施建设

6）加强城镇老旧小区改造

7）增强城市防洪排涝能力

8）推进以县城为重要载体的城镇化建设。

我们可以把城市更新概念总结为：城市更新是指由特定主体对特定区域的城市更新空间形态和功能进行整治、完善和优化，主要包括基础设施及公建配套设施的完善、历史风貌区保护与文化传承、现有土地用途及建筑物使用功能的优化调整、低效存量用地的盘活利用及生态环境品质的提升，相较城中村改造、旧村改造、旧城改造等表述，是一个融合了城市结构、功能体系及产业结构的更新与升级等多方面内容的概念。

城市更新的适用情形是：

1. 建成年代较早，失养失修失管，存在重大安全隐患（危房，存在消防、经常性水浸等隐患），建筑使用功能不完善（无独立厨房、卫生间等老旧小区）；

2. 城市基础设施，公共服务设施等配建严重不足；

3. 不符合现有规划，片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符；

4. 土地利用效益低下，产业转型升级或淘汰形成的闲置用地，或土地性质不符合产业升级后需求的；

5. 城市发展过程中行程的“边角地”、“夹心地”、“插花地”，以及历史遗留违法用地及建筑等；

6. 历史文化遗产、传统建筑、特色风貌建筑等保护、活化、利用；

7. 政府批准应当进行城市更新改造的其他情形。

二、城市更新项目分哪些类别？

分别按照改造力度或改造对象进行分类：

（一） 按改造力度划分：整治、改建和拆建

按照改造力度由强到弱，城市更新可分为整治类、改建类和拆建类三种类型。不同城市命名略有不同，但实质相近，例如深圳将城市更新项目分为综合整治类、功能改变类和拆除重建类（分别简称留、改、拆）。

以深圳为例：

综合整治类（留）：不改变建筑主体结构和使用功能，改善消防设施、基础设施、沿街立面等；一般不增加建筑面积。

功能改变类（改）：不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物原主体结构；改变部分或全部建筑物使用功能。

拆除重建类（拆）：可能改变土地使用权的权利主体、可能变更部分土地性质，严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规划实施。业主改造意愿需符合两个三分之二条件。

三种城市更新项目类型的特点:

(1) 整治类项目改造力度最弱、审批条件最宽松，房企参与相对较少。

整治类项目不改变建筑主体结构和使用功能，以消除安全隐患、完善现状功能等为目的，一般不增加建筑面积。改造资金主要来自市/区政府、权利人等。审批程序简化，主要由区政府负责审批、实施、竣工验收和后续监管。如：城镇老旧小区改造。

（2）改建类项目改造力度居中、一般需由市级城市更新管理部门审批

改建类项目一般不改变土地使用权的权利主体和使用期限，在不全部拆除的前提下进行局部拆除的前提下进行局部拆除或加建，可实施土地用途变更，部分城市可增加建筑面积（但一般会对建筑面积增幅设限，例如珠海要求不超过30%）。房企可通过改造、持有运营等方式参与项目，代表案例如万科上海哥伦比亚公园。

（3）拆建类改造力度最强，审批最严格

拆建类项目对城市更新单元内原有建筑物进行拆除并重新规划建设，可能改变土地使用权的权利主体、可能变更部分土地性质。拆建类项目流程较复杂，审批机构涉及区、市城市更新管理部门，流程包括计划立项、专项规划审批、实施主体确认、用地出让等环节。拆建类项目分为政府主导、市场主导、政府和市场合作三种模式，每种模式下房企垫资压力和项目周期有所差异。

住建部在《关于实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（征求意见稿）对城市更新项目做出了较为严格的规定。主要有以下几点：

1）严格控制大规模拆建。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

2）严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

3）严格控制大规模搬迁。鼓励以就地安置为主，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

拆建类项目的三种主要模式及收益构成：

政府主导：主要实施收储模式，由政府征收土地、收购储备土地并完成拆迁平整后出让，再由受让人开发建设。

收益主要为承担相应设施建设带来的施工利润，以及合理投资收益。回报资金来源主要为财政资金、出让地块土地出让金。

市场主导：主要包括村企合作改造模式、单一主体归宗改造模式、农村集体自改模式以及企业收购改造模式。

收益主要为房地产和土地增值收益。回报资金来源主要为房地产出租、出售收入。

政府、市场合作：土地一级整理模式和一二级联动模式。

收益主要为一级部分施工利润，根据是否获得土地使用权，可能有房地产和土地增值收入。回报资金来源主要为出让地块土地出让金，或房地产出租、出售收入。

需要注意的是，中央推崇的城市更新不只是拆，更强调转变城市开发建设方式，“留改拆”并举，即保留提升为主，严禁大拆大建。

住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》通过拆除比例（不超过20%）、拆建比例（不大于2）、以及就地就近安置率（不低于50%）等三大指标严格控制大规模拆迁和增建，意味着大拆大建模式已不再可行。

在住建部新政之下，城市更新应融合留、改、拆三种模式规划城市更新项目，城市更新参与主体需要进行更加精细化的设计与操作。

（二） 按改造对象划分：村改、城改和厂改

按照改造对象划分，城市更新项目分为“旧村”、“旧城”、“旧厂”改造三种类型。

1. “旧村”：指城乡建成区内人居环境较差、基础设施配套不完善，土地以集体所有性质为主的村集体成员聚居区域。

旧村改造的地块，村集体可选择保留集体土地性质或按规定转为国有用地。其中复建安置地块转为国有一般可采用划拨方式，融资地块转为国有土地可采用招拍挂公开出让或协议出让。

2. “旧城”：指城乡建成区内人居环境较差、基础设施配套不完善，土地以国有性质为主的城镇居民生活生产区域。

旧城改造的地块，一般在完成拆迁补偿后由市国土资源主管部门按国有土地公开出让程序出让。

3.“旧厂”：指城乡建成区内建成较早的工业生产、产品加工制造用房和直接为工业生产服务的附属设施，以及工业物资储存用房等。

旧厂用地包括工业用地和仓储用地。“旧厂”改造包括“工改工”、“工改住、商”、“工改M0”等类型。

住建部《征求意见稿》提出，对旧居住区、旧厂区、旧商业区等进行修补、织补式更新，合理控制建筑高度，最大限度保留老城区具有特色的空间格局和肌理。——表明旧厂房改造即将迎来春天。

随着时代的发展，很多城市进入了后工业时代，城市中有不少老建筑褪去了生产属性，亟待二次利用。

从项目周期来看：

“旧村”、“旧城”改造周期长且不确定性高，主要来自拆迁权利人数量众多、产权复杂、谈判周期长，同时在项目立项和审批阶段，房企需就项目容积率和规划等问题与政府沟通。

“旧厂”改造周期最短，改造业主结构相对简单，房企一般只需要与原业主做好协商，配合政府政策执行。

对比“旧厂“改造两类项目我们发现：

“工改住、商”项目变现能力更强、利润更高，是房企的关注重点，但由于规划审批环节双方在容积率和项目规划上有一定的博弈时间，项目周期比“工改工”项目更长。

“工改工”项目周期短但销售流动性差，房企一般通过持有运营的方式取得回报。近年来，主要城市“旧厂”改造项目占比呈现增高趋势，且“工改工”项目立项占比较高。

四、城市更新项目的孵化经历步骤

城市更新政策各地侧重不尽相同，但基本都是围绕目标原则、规划制定、实施程序三块内容。

（一）目标原则：

首先一个城市准备实行城市更新得有自己的目标。以深圳为例，超大型城市最需要的是节约利用存量土地，优化产业结构、改善人居环境；

至于原则，各地差距就更大了，但基本都会有一条“政府引导，市场运作”，政府管控程度及市场化程度的高低，是各地推进城市更新政策的精髓。

（二）规划制定：

有了目标原则之后就要制定规划，第一层级规划为国民经济和社会发展规划，第二层级规划为城市总体规划和土地利用总体规划，第三层就是城市更新规划，低层级为高层级规划制定的依据。

城市更新规划是依据上述规划制定的，分为总体（长期）规划和年度（即期）规划。对外公开的以深圳为例：《深圳市2019年度更新和土地整备计划》。

（三）实施程序：

拆建类城市更新项目分为四大步骤，计划立项、专项规划报批、实施主体确认和土地获取，完成四个步骤耗时可达5-8年，流程越靠前项目不确定性越高。另外在住建新政背景下，拆建类城市更新项目的推进工作需要更加精细化。

1.计划立项：指项目申请纳入“城市更新单元计划”

1）申报主体为权利主体，由权利主体委托市场主体或政府进行申报。

2）项目申报需满足一定前提，其中改造意愿征集是立项前的关键步骤，不同城市要求有所不同。

3）完成意愿征集后，申报主体可向区更新办提交申报材料，经区、市两级审批后项目纳入“城市更新单元计划”，标志立项成功。

4）立项条件（以深圳为例）：

最小面积：城市更新单元内拆除重建用地面积原则上应大于1万方；

补供地要求：城市更新单元内可供无偿移交政府，用于建设城市基础建设等的独立用地应当大于3000平且不小于拆除范围用地面积的15%。

改造意愿：单一地块，占建筑物总面积三分之二以上的权利主体同意。多地块，符合上述规定的地块总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。

2.专项规划报批：指“城市更新单元规划”的编制和审批，通常需在立项公告后一定时限内完成方案报送，如深圳要求1年。

在这一流程种，申报主体一般首先向主管部门申请核查土地及建筑物信息，再聘请有资质的规划设计单位编制规划方案，并与规划国土部门深入沟通、报审，以获得对公司有利的批复指标。专项规划报批是房企就容积率、配建要求等与政府进行博弈的过程，通常需要耗时1-2年。

3.确定实施主体：指通过签订《搬迁补偿安置协议》等方式形成单一实施主体的过程。

这一阶段房企首先与原权力主体签订《搬迁补偿安置协议》，再向区旧改部门申请认证实施主体资格，认证通过后与区旧改部门签订监管协议、设立资金监管账户。这一步骤通常耗时1-3年，部分城市为缩短项目周期，不绝对要求100%的签约比例。

4.土地获取：指实施主体完成建筑物拆除、原房地产证注销等工作后，与政府签订土地使用权出让合同，标志旧改项目正式孵化完成。旧改项目土地一般采用“招拍挂”公开出让，少数地区允许协议出让。

2018年4月，广东省发布粤国土[2018]3号文，首次允许旧改用地协议出让，对广东旧改项目的推进作用巨大。（3号文规定，三旧改造用地属政府收储后再次供地的，须以招拍挂方式出让，其余可以协议方式出让。）

五、全国各地关于城市更新的供地政策

城市更新能否成功实施，核心在于资金能否解决，资金能否解决的关键是项目能不能自平衡。能否自平衡的关键则是项目的用地和规划政策。

以下我们整理了各地出台的城市更新政策中有关用地、规划和自平衡方面的支持措施，按时间倒序排列，最新出台的在最前面，供大家参考。

（一）天津市

·《老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》（2021年6月18日）

1. 确保本区各类城市更新改造项目的资金平衡，可按照单个更新改造项目平衡、多个更新改造项目组合平衡、全部更新改造项目总体平衡方式，统筹实现资金平衡。

2. 支持土地使用权人自主更新。不改变土地用途的，可维持原供地方式；土地用途变更为经营性用途或新增建筑面积用于销售产权的，按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额补缴土地收益，办理相关用地手续，

3. 各类更新改造项目周边的边角地、夹心地、插花地等存量土地可以一并纳入更新改造范围。

（二）重庆市

·《城市更新管理办法》（2021年6月18日）

第二十六条  城市更新项目涉及土地出让的，依据经批准的项目实施方案，采取协议出让或公开招拍挂（含带方案招拍挂）方式办理供地手续。采取带方案招拍挂方式的，可将经批准的项目实施方案中确定的规划控制要素及产业条件等纳入供地方案中予以明确，相关内容载入土地出让合同。符合划拨条件的城市更新项目土地，按划拨方式办理供地手续。

第二十九条  城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式实施。

第三十四条  城市更新可探索在辖区范围内跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式，实行统一规划、统一实施、统一运营。受特殊控制区等影响的城市更新项目报经领导小组同意后，可通过全域统筹、联动改造实现异地平衡。

（三）徐州市

·《徐州市城市更新改造指导意见（试行）》（2021年6月2日）

1. 盘活利用低效用地，利用老厂老房发展文化旅游等产业的，可按原用途和土地权利类型使用的5年过渡期政策，可依申请按协议出让完善用地手续。

2. 对历史遗留毛地出让项目。由各区政府报市政府批准同意，可直接变更土地受让人至国有企业名下，签订补充协议并重新约定开竣工日期开发建设。项目资金在地块所辖区内进行平衡，辖区内不能平衡的，在中心城区内统筹平衡。

3. 实行差别化供地，结合土地使用现状和城市更新项目实施的客观需求，运用设定条件招拍挂、协议出让、划拨等方式灵活供应土地。有历史保护建筑、近现代保护建筑和文物保护要求的项目，可以定向挂牌、带方案挂牌或招标方式供地。涉及居民安置房建设的，可享受老旧小区更新保障房土地政策进行立项，以划拨方式取得土地。

（四）无锡市

·《关于加快推进城市更新的实施意见（试行）》（2021年5月20日）

1. 城市更新项目用地符合协议出让规定的，可按照协议出让方式供地；不符合协议出让规定的，按照相关规定执行；列入历史保护建筑、近现代保护建筑名录或有文物保护要求的，可以通过设置特定出 让条件或带设计方案出让的方式供地。

2. 针对部分更新项目存在地块小、分布散、 配套不足的现状，可结合实际情况，在符合国土空间规划的前提下，允许按城市设计进行不同地块之间的容积率转移和平衡，简化控制性详细规划更新程序。鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源。

（五）北京市

·《关于实施城市更新行动的指导意见》（2021年5月15日）

1. 城市更新项目产权清晰的，产权单位可作为实施主体，也可以协议、作价出资(入股)等方式委托专业机构作为实施主体；产权关系复杂的，由区政府(含北京经济技术开发区管委会，下同)依法确定实施主体。

2. 更新项目可依法以划拨、出让、租赁、作价出资(入股)等方式办理用地手续。代建公共服务设施产权移交政府有关部门或单位的，以划拨方式办理用地手续。经营性设施以协议或其他有偿使用方式办理用地手续。

3. 经营性服务设施可按所有权和经营权相分离的方式，经业主同意和区政府认定后，将经营权让渡给相关专业机构。

4. 在不改变更新项目实施方案确定的使用功能前提下，经营性服务设施建设用地使用权可依法转让或出租，也可以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权等进行抵押融资。

（六）福州市

·《福州市“城市更新+”实施办法》（2021年4月2日）

1. 城市更新涉及土地使用权及房屋所有权变动的，可采用协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等合规方式开展。

2. 宗地所在地区域的搬迁补偿完成并形成“净地”后，具备划拨条件的，由自然资源和规划部门履行相关流程后，将相应的土地使用权划拨给实施业主；具备协议出让条件的，由自然资源和规划部门履行相关流程后，将相应的土地使用权协议出让给实施业主；需通过政府公共资源交易平台公开出让的，由自然资源和规划部门编制土地公开出让方案，明确拟供宗地的出让条件。

3. 通过协议搬迁形成的“净地”，具备划拨或协议出让条件的，实施业主可通过划拨或协议出让方式取得相应的土地使用权；需通过政府公共资源交易平台以土地公开出让方案（包含城市更新要求）方式公开出让的，支持实施业主以合法合规的方式取得相应的土地使用权。

（七）成都市

·《关于进一步推进“中优”区域城市有机更新用地支持措施》（2021年5月10日）

《措施》明确，城市有机更新包含3种改造方式，分别是：自有存量土地自主改造、“地随房走”方式整体改造、房屋征收与协议搬迁方式实施改造。

对于“地随房走”方式整体改造，通过公开招标方式依法确定实施主体，由实施主体与实施范围内的房屋所有权人进行平等协商，并完成全部不动产权交易和不动产权转移手续后，凭新规划条件签订土地出让合同，缴纳土地出让价款，依法实施项目整体改造。规划和自然资源主管部门依据区政府（管委会）确定的“地随房走”整体改造项目实施范围，按照所在区域新规划条件基准地价的20%收取土地出让价款后，依法办理土地使用条件变更手续。

（八）南京市

·《南京市开展居住类地段城市更新的指导意见》（2020年5月15日）

1. 经批准列入计划的城市更新项目，为解决原地安置需求，经市政府同意可以享受老旧小区城市更新保障房（经济适用房等）土地政策进行立项，以划拨方式取得土地。合并纳入更新项目的“边角地”“夹心地”“插花地”以及非居住低效用地，可采用划拨或出让方式取得土地。

2. 有文物保护要求的项目，可以定向挂牌、带方案挂牌或招标方式供地。

3. 对历史遗留的“毛地出让”项目，为整合周边，允许将原土地出让范围周边无法直接利用的土地，通过“以大带小”方式协议出让。

（九）佛山市

·《关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施意见（试行）》（2018年9月1日）

明确城市更新项目的供地方式可以采用协议出让的方式，规定城市更新公司属政府收购储备后再次供地的必须采用公开出让外，其余可协议出让。

·《加快推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》（2019年11月21日）

简化宽松标图建库、用地报批流程手续，加大土地出让金优惠力度，鼓励连片改造，加大对一定规模以上改造项目的扶持。

（十）东莞市

·《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（2018年8月15日）

1. 切实抓好土地收储，加强对重点区域、公有区域土地的集中收储力度，切实增强政府对土地市场的宏观调控能力；

2. 创新以单一主体挂牌招商与股权混改相结合，兼容并蓄的项目招商和供地体系；试行半市场化运作的政府土地整备开发模式。

（十一）上海市

·《上海市城市更新实施办法》（2015年5月15日）

现有物业权利人或者联合体为主进行更新增加建筑量和改变使用性质的，可以采取存量补地价的方式。城市更新项目周边不具备独立开发条件的零星土地，可以扩大用地方式结合城市更新项目整体开发；

·《关于深化城市有机更新促进历史风貌保护工作的若干意见》（2017年7月13日）

研究建立历史风貌保护开发权转移机制。允许历史风貌保护相关用地因功能优化再次利用，进行用地性质和功能调整。

要加快落实规划土地支持政策，对涉及风貌保留保护的改造项目，经认定后可按保护更新模式，采取带方案招拍挂、定向挂牌、存量补地价等差别化土地供应方式，带保护保留建筑出让。

（十二）深圳市

·《深圳市城市更新办法》（修改）（2016年11月12日）

除鼓励权利人自行改造外，对由政府统一组织实施城市更新的，可以在拆迁阶段通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为征地补偿成本从土地出让收入中支付。

也可以在确定开发建设条件且已制定城市更新单元规划的前提下，由政府在土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中确定由中标人或竞得人一并实施城市更新。

·《深圳经济特区城市更新条例》（2021年3月1日）

不动产权属注销登记完成后，实施主体应当先按照规划要求向政府无偿移交公共用地，再申请以协议方式取得更新单元规划确定的开发建设用地使用权，并签订国有建设用地使用权出让合同，应明确城市更新单元规划和项目实施监管协议的相关内容。

（十三）广州市

·《广州市旧村庄更新实施办法》（2015年12月11日）

征收储备。可以配建村民住宅和村集体物业复建安置房作为出让条件，将融资地块、市政配套地块与复建安置地块一并通过公开方式出让给开发企业。

自主改造。由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。

合作改造。由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，村集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业；或者通过融资地块公开出让引入合作企业进行改造。

·《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（2019年4月18日）

推进成片连片改造，项目在确定开发建设条件的前提下，由政府作为征收主体，将拆迁工作及拟改造土地使用权一并通过招标确定改造主体，待完成拆迁补偿后与改造主体签订土地使用权出让合同。

· 广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（2021年1月17日）

“三旧”用地、“三地”和其他用地，除政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可以以协议方式出让给符合条件的改造主体。土地使用年限可以按照改造后的土地用途重新确定。

六、资金平衡方式

城市更新能够融资的关键是项目收支能够自平衡，城市更新的资金平衡方式分别为固定收益与一二三开联动，其中散三开是指经营服务。

（一）固定收益

即政府根据社会资本签订的协议，从土地出让收入中支付拆迁费与合理利润给予社会资本。

这里的政策争议主要为土地出让收入属于财政性资金，使用财政性资金购买工程、服务及货物属于政府采购范畴，该范畴项下政府预算必须先行落实与土地出让后支付费用时间点相悖。其商业逻辑较为简单，社会资本结合一开成本与政府给予的回报决定是否参与，由于该种模式利润固定且稀薄故较难吸引社会资本。

这种模式下，其实式政府采购工程，通过预算安排采购资金。需要政府具有较强的财政实力。

（二）一二开联动

主要有以下几种：1.一开的招投标与二开的土地招拍挂并入一标；2.二开的土地协议出让给一开中标主体；3.在一开前通过并购等方式成为项目权利主体。

两标并一标的政策争议主要为是否涉及毛地出让，协议出让的政策争议主要为是否违反了土地使用权公开招拍挂的精神。地方政府在政策制定时都已与有关主管部门进行了充分沟通，一般不会存在政策合规性问题，特别是有的地方城市更新已进入到了立法阶段。

通过滚动开发实现内部资金平衡：部分安置、部分出售、分期投入、滚动开发是城市更新项目的基本思路。城市更新项目一般以安置区作为启动，安置部分拆迁户，剩余房产出售，产生利润，滚动进入下一期的开发成本，可较好的缓解实施主体资金压力。

（三）一二三开联动

在住建部新规后，城市更新项目的建新面积减少，通过二级开发销售平衡的难度较大，城市更新实施主体更加注重留改项目的经营收入，以整个更新片区的经营收入获得长期、持久的回报，也即一二三级联动。

城市更新项目的经营收入一般较少，但由于经营期较长，累计也可以获得较多的收入。另外，住建部新政后，留改的地块增多，而留改地块的更新成本比较低，项目自平衡还是有希望的，对此，我们有一个案例设计供参考，详见：住建部新规下的城市更新模式分析。

实际上，城市更新项目不靠大拆大建而成功的也不少，如早期上海的新天地、成都的宽窄巷子，在保留原有建筑、改造提升的基础上，进行经营开发，都取得了良好的效果，成为地标性的街区。

目前企业参与城市更新的模式主要有三种，一是企业或基金投资的重资产模式，这种模式对资金要求高、风险大，较适用于实力雄厚的大型房企和投资集团；二是由政府主导、企业合作开发，这种模式相比第一种投资较少，但其中牵扯较多，利益关系复杂，企业作为参与方很难把握；第三种就是《征求意见稿》提到的轻资产运营模式，在这种模式当中，更新的费用大部分来自政府，改造完成后委托第三方代运营，这种模式一方面减轻了企业负担，同时也让政府用很小的成本便获得专业化服务。去年在上交所主板上市的锦和商业（603682.SH），便是从事城市更新轻资产运营的企业。

住建部新规提出：鼓励推动由“开发式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、工作参与的可持续模式，政府注重协调各类存量资源，加大财政支持力度，吸引社会专业企业参与运营，以长期运营收入平衡改造投入，鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。

这就意味着，以后的政策方向是鼓励“持有为主”，自持经营或租赁，以项目的长期运营收入平衡改造投入。

在去房地产化的背景下做城市更新，一要做好打持久战的思想准备，二是必须调整投资逻辑和商业模式。

七、城市更新项目融资如何做？

城市更新项目的融资渠道主要分为三类，一是银行贷款，二是非标融资，三是引入合作方。

（一）银行贷款门槛最高，拆迁贷一般要求过专规且《搬迁补偿协议》签约率达到一定比例，或已经确认实施主体才可申请；并购贷主要针对股权收购发放，但一般底层资产需要满足土地开发投资额达到25%以上，在项目前期操作空间较小；开发贷在项目满足“432“条件后可申请；物业自持运营阶段可申请经营性物业贷。

另外，部分银行有新型城镇化信贷产品，可满足符合条件的城市更新项目资金需求。

未来以自持经营、租赁为主要还款来源的城市更新项目增多，由于其资金回收期较长，亟需商业银行开发相应的融资产品，采取类似于固定资产项目贷款的管理原则。

（二）非标融资包括信托计划、资管计划、城市更新基金等，在项目“前融“阶段（开发贷以前）使用较多。实施主体确认前可通过代建+信托计划、城市更新基金、国企金控平台、担保公司等进行融资。

（三）通过引入合作方缓解资金压力，如本土中小房企与资金实力强的大型房企合作，由大房企解决前期资金投入问题；又如引入战略投资者等。以深耕旧改领域的瑞安房地产为例，公司2006年-2018年间多次出售旧改项目股权，总募资金额在170亿元以上。

八、房企参与城市更新相关案例

（一）政府主导模式：中海红旗村项目

2015年3月启动旧改，拆迁实施主体为上海普陀区国资委全资持股的上海中环投资开发（集团）有限公司，2016年末土地一级整理基本全部完成。

2018年10月，上海海升环盛房地产开发有限公司以93.99亿元地价摘得红旗村四块地，2020年1月-2月，再以19.14亿元拿下红旗村剩余旧改地块。出让地块要求竞得人配建租赁房、保障房、广场、公共设施、社区配套设施等，同时商办项目要求全部自持，且需要引入企业总部、研发中心、科技创新、现代商贸等符合普陀区产业定位的企业。2019年8月，中海甄如府首期开盘，项目从拿地到首开仅10个月。

（二）市场主导模式：深圳佳兆业城市广场

佳兆业城市广场位于龙岗区坂雪岗科技城核心区，前身为宝吉工艺品（深圳）有限公司厂址（以下简称宝吉厂）。宝吉厂曾为全球最大的圣诞树生产厂家，2008年金融危机破产后厂房废弃，2010年1月佳兆业以8.4亿的价格收购该厂房，并向深圳市政府申请将用地性质更改为商业、住宅，计划将原宝吉厂开发为含商业、住宅、学校的大型综合体项目——佳兆业城市广场。

2011年1月深圳市龙岗区政府下发了《关于宝吉工业区（华为片区GX03更新单元西片）专项规划审查意见的函》，批准宝吉厂城市更新项目；

2011年3月该项目被列入深圳市“十二五”规划60个重点工程项目之一；

2011年9月，佳兆业完成项目范围内的搬迁和拆迁谈判，并全部签订《搬迁补偿协议书》；

2012年12月所有回迁户完成选房工作。

佳兆业城市广场项目总占地面积约为40万方，总建筑面积约为180万方，项目共分为4期，2012年12月该项目实现首次销售，项目从获取到首开时滞35个月。截至2019年末，佳兆业城市广场已经开发3期，为包含学校、写字楼、商业购物中心的大型综合体项目。

（三）政府和市场合作模式：新湖中宝闸北旧改项目

新湖中宝闸北青-12地块旧城改造项目位于上海静安区核心位置，多数为房龄超过50年的棚户区。2002年新湖中宝拿下该地块，项目总占地面积约6.5万方，总建面约34.5万方。项目分为两期拆迁，一期于2002年开始动迁，预计总投资3.5万亿，2010年拆迁完成，2015年首次开盘，2017年正式交付。二期于2007年获得准拆证，2014年开始正式拆迁，受部分单位未签约影响，2017年完成全部拆迁，项目预计2020年开盘预售。

（四）“留改拆”并举项目：外滩中央广场项目

外滩中央广场位于上海黄浦区179号街坊，由中央商场、美伦大楼、新康大楼、华侨大楼四栋历史保护建筑围合而成的十字形内街，广场以楼宇灯光、穹顶灯光和投影共同组成灯光组合秀，呈现出一片“璀璨夜空”。外滩中央广场承续了历史街区的风貌，是集商业、文旅功能一体的高品质活动中心。

外滩临江建筑，是外滩的“面子”，早在上世纪90年代通过置换、修缮与改造，实现了蜕变，其背后的“第二立面”，是外滩的“里子”，却是另一番面貌。这些“第二立面”历史建筑在修缮前存在业态功能分散、商居办混杂、配套设施不足、搭建破坏立面等问题。

外滩中央穹顶作为上海市首批外滩“第二立面”城市更新项目，由上海外滩投资开发集团投资开发，上海建工二建集团施工总包，2014年正式开工建设。2017年9月，沿南京东路的一期工程美伦大楼、中央大楼完成修缮改造，向市民游客开放营业。华侨大楼和新康大楼将在2021年底完成更新，届时会实现南京东路179街坊“重现风貌，重塑功能”。

外滩中央广场项目以高品味时尚生活为主题，引进商业发展趋势的新型业态，在保留历史街区风貌的同时，赋予其时尚潮流、文化艺术交流集散地的角色，把老建筑的历史文化元素与当今潮流商业文化完美结合，是城市更新与优秀历史建筑保护、改造的典范。

九、城市更新项目成功要素归纳

1.健全更新法律法规 实现有法可依

完善的法律法规体系是推进城市更新的基本制度保障。迄今我国在城市更新上 的制度建设仍仅停留在以地方立法为主，以政策为主的水平上，仍缺乏国家层面的法律法规支持。随着城市更新的普遍开展，我国迫切需要建立健全完备、稳定、可操作性强的多层次法律体系。

2.制定城市更新规划协调规划政策

城市更新需要在完备的更新规划约束下才能高质量、高效率地有序进行。各国的成功经验都证明，所有成功的案例都一定有一个具有创新性、系统性和地域适应性的优秀规划。城市更新并非仅仅是对存量资源的改造。在一定意义上说，好的城市更新都是对一座城市的再塑造，不能采取走一步说一步的盲目试错方式。

3.多元融资模式 完善财政及政策支持

城市更新所需资金巨大、占用周期长，几乎所有国际经验都证明，仅靠财政资金是难以实现高质量、可持续的更新目的。通过发挥财政资金的杠杆作用、实行税收优惠、提供合理补贴、灵活运用容积率奖励、采取符合规律的金融支持等多种办法来吸引多方面的社会资本参与到城市更新中来，是保证我国城市更新战略长期稳定发展的必由之路。

4.激励市场主体 多主体共同参与机制

城市更新必然涉及多元利益主体。根据国际经验，一方面政府要在城市更新中做好多元利益主体之间关系的协调工作 ; 另一方面，政府还要把努力动员社会各层面广泛参与到城市更新中来。社会多元主体的参与度越高，城市更新的质量就越高，更新项目的实施过程就越顺畅。在中国目前市场环境下，这就要求政府、参建企业和金融机构在投融资模式和交易结构、收益分享等环节充分沟通协调，探索出符合我国实际的城市更新操作模式。

总结来看，城市更新不是一时兴起，城市由初期新建到存量时代，城市更新就是历史的必然。全国各地城市更新实践，也都是在不断的借鉴、探索中不断前进，并按照各自城市实际情况，一城一策，未来城市更新，一定是规划先行。

城市更新，由深圳肇始，由广东扩展，全国多地多个城市已经出台了当地的城市更新管理办法，围绕“十四五”高质量发展的主题，新型城镇化新阶段的城市更新，已经在全国轰轰烈烈展开，其中业务机会巨大，许多企业跑步进场，但一些城市更新项目出现了大拆大建、过度开放房地产等问题。

住建部新政出台，为跑步进入城市更新的许多企业敲响了警钟，防止过度房地产化的背景下，通过短频快的高周转模式已不再可行。在此背景下，城市更新必须重视产业，重视经营，重视历史风貌保护，做到经济上更有活力，空间上更有品质，居住上更有尊严，环境上更绿色，引人、聚人、留人，实现可持续发展。返回搜狐，查看