售楼员卖一套房子只赚几千块钱的提成，中介却可以拿到好几万，那售楼员会不会和中介勾结？

6月10日，更新一些针对评论区里典型误解的回答

1.中介出来说我是代理公司，故意踩踏同行。贬损中介，中介会给客户推荐最合适的楼盘而不是佣金最高的楼盘的。这位朋友我真的感同身受，能体会到你的无奈。我们小代理公司也有有心无力的时候。

2.认为返佣是正常情况，中介比置业顾问专业的。

3.认为没有中介带客，开发商会倒闭的。

4.认为各个城市不同，有些地方内客外引很普遍的。

5.认为找中介没有坏处，反正钱是开发商出的。

6.认为我被中介伤害过所以报复，认为中介不会比售楼部更贵的。

以下是原答案：

重要提示！重要提示！重要提示！

所有在回答里面引导你们不直接去售楼部买房子，而是通过中介。理由是通过中介买更便宜，可以返佣的人。都是骗子。

所有在回答里面引导你们不直接去售楼部买房子，而是通过中介。理由是通过中介买更便宜，可以返佣的人。都是骗子。

所有在回答里面引导你们不直接去售楼部买房子，而是通过中介。理由是通过中介买更便宜，可以返佣的人。都是骗子。

点名这个人

说了一些半真半假的东西，吸引眼球骗取信任，最终目的只有一个，就是让你通过他成交，赚你的佣金。

以下是正式回答：

简单结论：

1.你说的情况存在，业内行话叫做“內客外引”或者“挂单”，也就是售楼部内部的客户引导到外部给渠道或者中介成交。

2.这种行为是开发商严令禁止的，公司及项目层面的主要原因倒不是为了省中介费，因为中介费一般都是额外加在房价里跟客户收取的。找中介只会让你额外多付钱。甚至还有直接以“团购费”，“电商费”等名义不写入购房合同直接由中介另外收取的。內客外引本身不会影响开发商的收入和支出。严令禁止的主要原因是这样做会导致开发商对于成交及来访客户的来源失去判断，从而做出错误的营销决策，影响大局。

3.少量存在的“內客外引”或者“挂单”，一般是售楼部销售负责人自己在做，轮不到一线的销售。

4.监管并不困难，理由特别简单有力。因为利益太大了，所以售楼部营销负责人会千方百计的保证整个售楼部只有他和他授意的人可以做到。并且由于风险主要由他承担，事情由他组织，所以利益的大头也归销售负责人，并不会返还给客户。

稍微解释一下几个重点，想到什么说什么，有点乱，爱看不看：

1.开发商及售楼部负责人会拼命制止內客外引的主要原因不是为了省中介费。

正常情况下项目的营销成本，会占整个开发成本的1-6%，恒大等极端情况可以去到10%不讨论。其中包含售楼部及样板房搭建，展示区，广告，活动，礼品，销售物料，销售现场包装，销售人员工资社保，以及销售佣金。其中直接发放的销售佣金（含给中介的）一般占营销成本的10-40%，也就是一般不超过项目总成本的2.4%。如果某个楼盘佣金高于这个数字，只有3种可能，第一是中介跟开发商签了对赌协议，要卖的超出预期的多。第二是这个楼盘有致命伤不好卖，只能通过高佣金骗中介多带人来赌运气。第三是中介把开发商预留的折扣压在手上不给客户，造成客户实际成交价高于开发商底价的情况，中介跟开发商就溢价部分进行分成。

相应的，开发商的开发贷，企业债券，外部股东投资，民间金融等综合融资成本高达年化10-30%，这还没算这套房没卖出去钱收不回来无法二次投资的资金占用成本。一套房拿到预售证晚一个月卖出去，直接损失就在房价的2%以上。跟上面的佣金一比较，哪个重要很清晰吧？

代理费多给个1-2%，开发商根本不在乎，真正在乎的是尽快销售尽快回款。

如果内客外引没管理好，明明这个客户是看了电视台广告然后自己来访成交的，但因为內客外引，导致客户的来访和成交被误统计为是中介带来的。于是在错误数据的支持下做了错误的营销决策，后续取消了电视台广告的投放，导致项目来访及成交变少。这种结果开发商公司层面和项目营销负责人都是无法承受的。

2.监管方式很多，基本可以只有销售负责人本人可以內客外引。销售负责人都是一线销售里面的佼佼者成长起来了，这些花招他全都知道。

如：

设立单独岗位进行客户登记及来源确认，联合现场经理，销售主管，以及几个核心销售自己人盯着。确保自然来访客户在被录入系统进行登记以前，不会被任何销售接触到。即使有人想作假，销售里面有不少是经理的自己人，一旦发现来访数量和登记数量不符立刻会告状。每天下班前的例会也会对当天所有客户进行梳理。哪个客户是意向客户销售经理和主管门清。只有他自己一个人知道真实销控及真实客户来源渠道。

售楼部周边几公里之内也会派人巡视，不允许任何人进行客户拦截。一旦发现，进行客户拦截的分销公司及当事人将会在当地被房地产销售行业永久除名。

一旦一线销售撇开销售经理自己弄內客外引，销售经理一样会进行业内通报，此人永不录用，只能转行。

严重的情况下，甚至会以欺诈罪直接报警。

正经开发商总部还有人专门进行回访。客户一般不管你这么多花花肠子，多问几句就问出来了。

而销售负责人吃內客外引的黑钱就简单很多，因为整个售楼部及后台登记系统，客户成交时的核实都在他一个人手上。

通常办法是销售负责人另外成立一家分销公司，将这家公司签进来做为分销总渠道，由这家公司再跟其他大大小小的分销公司合作。所有分销公司真实介绍进来成交的客户，都要经过总渠道再报给开发商。代理费发放的时候也是先发放给销售负责人自己成立的公司，扣下一部分之后再发给实际带客户来的分销公司。

销售负责人还可以利用自己亲信的销售员，把偶尔碰到的傻一点，老实一点的客户从公司系统中抹去，甚至直接就不登记。然后通过自己另外开的分销公司成交。

销售负责人还会把一部分好卖的，或者故意做了低价的房源收在手上。甚至自己交一两万定金定下来，再骗公司延期签约。等自己亲信的销售员碰到好控制的客户时，私下将这些低价房卖或者更名给这个客户。收一笔更名费。反正能不能更名也是他审批。

综上所述，根本轮不到一线销售搞事

3.最重要的，通过中介成交并不会占便宜，更不要期待返佣能省钱。因为正经大开发商还有一个大绝招，就是同一时间段成交的所有客户享受得总优惠一致。

原因是买房子是大事，特别是大城市，房价动不动一两万，一个99折就是几万块钱差价。客户是非常在意的。

而现在是信息时代了，客户买房前到处打听，上网查，业主群问。还会故意分几天来访，跟不同销售问价格。各种试探。买房后进入业主群，身边邻居也都是业主。也会互相打听价格优惠。业主们互相是不会隐瞒这个信息的。

更不要说同一个楼盘内部十几个甚至几十个销售抢客户，外部还有分销，还有电商，还有渠道，还有内部其他非销售板块员工和老业主可以转介绍。只要客户通过他成交，少则几千多则几万佣金就到手了。

而抢客户的方法最好用的就是骗客户跟我买房有优惠，价格便宜，我可以给你返钱什么的。就像这个骗子这样。

正经开发商会确保同一个时期，无论通过什么渠道购买。都能拿到一样的优惠条件。不管你是自然来访，中介带看，网络渠道，老客户介绍等等。避免客户后续一旦知道就因为自己购买的渠道不同，损失了成千上万的血汗钱。而来售楼部闹事，上网发黑贴啥的。毕竟一个楼盘一套房不同成交渠道那一点佣金的区别。和开发商的品牌价值，和这个楼盘后续的销售情况等等相比。实在太微不足道了。

虽然不同渠道的优惠计算方式不同，优惠幅度也不同。但无论计算方式是怎么样的，无论你分别享受了多少以不同名义给的不同优惠。为了避免你还要讲价，开发商绝不会在你交定金签认购书确定以这个价格买这套房之前把所有折扣都给你。等你签了认购书跑不了了，开发商会把所有还没告诉你的折扣，以“按时换签优惠”的名义全部给你。

比如房子总价100万，自己去售楼部的话，自然来访99折，按揭99折，促销活动99折，销售经理还拿着两个99折等你砍价。如果你没砍价就交了定金签了认购书。还没给你的两个99折加上原来就有的一个按时换签99折，全部打包进按时换签里面给你3个99折。一共6个99折。你因为签了认购书之后意外得知还有3个99折很开心。

中介带你另一个朋友来了，通过中介有两个99折，按揭99折，促销活动99折，销售经理手上只留了一个99折等你朋友砍价。经过你朋友努力砍价，终于成功拿到一个99折。等你交了定金签了认购书，按时换签就只给你朋友1个99折。总共也还是6个。你朋友也很开心以为通过中介过来，还砍价了占便宜了。

你和朋友在售楼部门口相遇，互相知道对方刚买了房，你问他拿了什么优惠什么价格。他说通过中介有两个99折，砍价还拿了一个99折，笑你是傻子。你气的不行拿着菜刀跑进售楼部坐在沙盘上大哭。经理来了，把你和你朋友请到VIP室，两份认购书拍在桌面上，都是6个99折。

你还不服气，说你刚才打听到另一个朋友就是比你多了一个98折。经理把他的认购书找出来，拍在桌子上，比你早买两个月，经理说当时优惠政策就是这样，那时候叫你买你不买你活该。而且房价持续上涨对你也是好事。今天再闹房子就给你退了，再过两个月又少几个折扣，你一想有道理就老实回家了。

如果事情不是这么发展，你真的比你朋友少了3个99折，多花了3万块，你会轻易罢休吗？你为了三万块来售楼部闹几次，万一吓走几个意向客户，开发商和销售经理和接待你的销售员划算吗？

要知道没有人比售楼部接待你的置业顾问更想让你多占一些便宜了。因为只有售楼部的置业顾问跟你利益一致。

提成一般也就千分之三，你100万买他提成3000，你总价少10万他提成才少300。但是100万你可能就不买，90万成交可能性可就大了。帮你砍价到90万他有2700，不帮你争取优惠他也许可以拿到3000，但也许你就不买了，他一毛提成都没有。如果你是他你怎么办？

再强调一遍，正经开发商卖房，只要你按时来交首付签合同办按揭就可以享受这个时间段的所有优惠，不分来访及成交渠道。

想拿到不同的优惠，唯一的办法就是换个时间再买。至于到时候是涨价还是降价就不一定了。

想买房的时候比同期购买的其他客户占便宜，唯一的办法就是你认识销售经理，他把自己藏起来的价格有问题的低价房给你。或者你表现的笨拙好控制，被销售选中，经过经理亲自鉴别由于你蠢又不会外泄消息，给你内部房源。

最后讲一个故事。

有一个人13年在某楼盘当销售经理的时候，在总部销售总监的授意下，找了些似有若无的理由，什么风水不好，朝向有问题，楼层不吉利什么的。把当时负责项目的3套房房价故意做低了一些，大概5%左右。

一房一价表是这个人做的，销售总监终审。公司其他领导只看总数和大概逻辑，不管每套房具体价格。

开盘前一天晚上就把认购书做好了，一开始销售直接录入系统，别人碰都碰不到。其他销售只知道这三套房卖了，没人知道卖给谁。

这个人和销售总监以及工程部经理一人定了一套，只交了一万定金，办了个延期交首付。由于一次开盘卖一百多套，只有3个延期交首付，还得到了公司上级的表扬。同样的，其他销售根本不知道有延期首付这个政策。

开盘几个月后房价涨了10%，加上最开始故意做低的5%总共差价15%。总监把房子直接把房子卖了，差价15%他们只要客户10%。但是要现金，不进合同。

总监赚了10%，买的客户省了5%，大家都开心。其他销售根本就不知道他们私下卖了这套房。

这个人看房价涨的快，临时起意把自己那套留着没卖。但事前没准备手头紧没钱交首付，于是在延期首付期间跟公司以促销名义申请了几个0首付的政策（把合同成交价做高，假装交首付，实际全部房款从银行贷款出来那种），自己用了一个名额，工程部经理也把房子留下了，也做了0首付。剩下的给了平时帮自己赚黑钱的心腹销售。同样的其他销售根本不知道有0首付这个政策。

这个人后来又搞了个促销，以这个户型西晒为由，申请只有这个户型全部送全屋空调做为促销。工程部经理也有份。

交房时又搞了个抽奖，一等奖家电大礼包，中奖人碰巧是他自己。工程部经理也中了二等奖。

对了，交房前这个人极力推荐上下活动，介绍了一个物业公司进来。于是在这个物业公司被业委会换掉之前，这个人和工程部经理从来没交过物业费，物业公司还给了一笔介绍费。

装修的时候，工程部经理来报恩了。他直接安排项目的材料供应商以及劳务外包单位把他们两家装修免费弄了。装修费工程部经理偷偷加在项目的施工费里面解决。

故事看懂了吗？

想在开发商这里捞钱，你得有权，你得在里面，你得是自己人。我10年入行到现在，也是从置业顾问做起的。不要说什么外面的小中介了，本公司一线的置业顾问没有经理总监开路，不是心腹，也是一毛钱外快赚不到的。

每一分钱外快都是违规违法的，严重的还犯罪。不小心就是进监狱。操作起来都是小心翼翼的，知道的人越少越好。通过谁也不可能通过外面这些小中介。

像这个骗子这种，网上公开号召，公开用文字联系，公开说要返佣，“这位兄弟”公开说要找他，他们再通过站内信联系，再加微信打电话，拿到佣金之后再返给他。留下这么多把柄。

我在此号召这位兄弟， @blank0502 凭你手上这些证据。直接向售楼部举报他的话。他必被全济南所有房地产营销行业拉黑。联合售楼部去法院告他欺诈都是必胜。

你还等他给你返什么佣金，还搞什么二八分？佣金全额退还还要他额外给你个红包当封口费还差不多。开发商和客户的钱这么好骗的吗？

房地产行业黑幕多了，但真没大家想的这么表面。