天津调研系列之“割裂的南开”！

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提起南开，相信很多人第一个想到的就是“南开大学”。

她曾是每一个北方学子心中最神圣的殿堂。

南开区不仅有“南开大学”，还有排名市五所第一的“南开中学”。

虽然，南开的小学质量整体不如和平和河西，但“东方小学”、“中营小学”、“五马路小学”“中心小学”还都是不错的，在全市能排到前三十。

作为上三区之一，又有这么多的好学校，你一定会认为：南开区的房价一定很贵，总价没有个四五百万，一定拿不下来……

可实地调研之后，我很认真地告诉你：南开区200万以内的房子，也是可以一抓一大把的！

南开，是米北此次天津调研的第一站。跑完整个区之后，我最深的感触只有两个字——割裂。

这种割裂感首先体现在市容市貌上：

在南部和中部的王顶堤、华苑、水上、天拖等片区，极目望去，全是一排排的旧房子，穿行在街道上，恍若置身十八线小县城。

▼华苑街景

而北部却有国际大都市的感觉：这里不仅有文化氛围浓厚的鼓楼、古文化街、还有众多的公司，企事业单位；商业气息浓重的大悦城、新世界广场商务中心。

▼大悦城

市容市貌的割裂感，直接体现在房价上：南片和中片房价偏低，而北片偏高。下面来详细解读。

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按照中学的划片，南开区可分为南片、中片和北片。

▼南开区小升初划片

而优质的小学、初中，全部集中在北片，这也是北片房价较高的原因之一。

先来看南片。

南片是这三个片区中教育最弱的：小学非常一般，排名在整个区靠后。中学除了九中、天津中学这两所还可以，另外两所相当一般。

但南片胜在价格便宜，总价120-200万之间可选房源非常多。

如果你的预算在200万以内，可以考虑王顶堤、华苑这两个片区。它们是南开老土著居住的地方，配套齐全，交通便利，生活气息浓厚。

不过，这里房源大多为70-90年代的老破小，居住体验感很不好。

▼老破小居住环境

可选房源如下：

王顶堤和华苑相比，华苑板块生活要更方便一点。其中，绮华里小区为2002年建成，小区环境优美，算是华苑片区的品质楼盘了。

▼绮华里

因为便利的交通、齐全的生活配套，以及较低的房价，南片的房源成交非常活跃。但因大行情不好，和年前相比，价格也有5-8%左右的降幅。

其中，王顶堤片区是南开区成交最活跃的板块，因为这里生活气息浓，房价低，特别容易上车。

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再来看中片。

中片中学不行，但小学还算可以。东方小学为南开口碑最好的私立小学。另外，师大南开附小、南开小学也还可以。

这一带也是老旧房源居多，像学府街的荣迁西里、万兴街的卧龙东里、卧龙西里都是80年代的老房子，居住环境和南片的那些老房子相差无几。不过，南片也有2010年之后的次新房。

▼荣迁西里

▼卧龙东里

下面笔者为大家整理一下南开小学和师大南开附小的学区房情况。

▼南开小学学区房（部分）

▼师大南开附小学区房（部分）

注：想上南大附小、天大附小，单单有房子还不行。这两所学校主要招收大学教师子女。

除了八九十年代的老房子之外，在天拖片区，还有2010年之后的次新盘，比如“天房天拖”和融创的“实泽园”。

“天房天拖”，2015年建成；实泽园，2016年建成；这两个小区品质都非常不错，属于中片少有的高端盘了。

▼天房天拖

▼融创中心实泽园

目前，天房天拖均价为4.3万，总价在400-630万之间；融创中心实泽园均价为4.6万，总价在400-650万之间。

虽然小区品质不错，但对口的学校非常一般：

天房天拖的对口小学为中营瑞丽小学，实泽园一部分为中营瑞丽，一部分为华夏小学。而且，该片区的初中一般。

如此看来，这两个小区只适合改善家庭用来自住，并不适合孩子上学。

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最后再来看南开最高端的北片。

从小学来看，南开区排名靠前的中营小学、中心小学、五马路小学，都在这里。

中学就更不用说了：南开中学，排名市五所首位；田家炳中学（育红中学）、五十中学均为区重点；崇化中学、四十三中、二十五中为市重点。只有实验科技中学比较一般。

另外，上文中也提到了，这里还集中了大悦城、鼓楼、古文化街等等，颇有大都市的感觉。

所以，北片房价在三个片区中是最高的。

其中，中营小学是目前南开区公立小学中最火的学校。

它的划片小区多为2010年左右的次新房，地理位置、交通、医疗条件非常优越，而且处于繁华的商业中心位置，目前房价在3.8-5.2万左右。和去年年底相比，也有微幅下跌。

▼中营小学学区房（部分）

▼五马路小学学区房（部分）

其中，格调系列（格调春天，格调花园，格调兰庭，格调故里）是该片区的高端盘，价格在五万左右，其他普通小区价格大概在3.6-4万之间。

▼天江格调兰庭

▼中心小学学区房（部分）

该片区房源较多，但多为八九十年代的老房子，片区内最高端的楼盘为2014年建成的融汇北苑，目前均价在4.5万左右。

值得注意的是，北片还有在售的新盘，比如南开1911、中交海河公馆等，但由于篇幅有限，今天我们就不讲新盘了，下次有机会专门来讲这两个盘的对比。

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从上文的分析中，我们知道：南开的教育资源分布非常不均衡，优质的学校全部集中在北片，这就导致北片的房价要远高于南片。

对于个别小区来说，南片和北片的价差，能达到一倍，这就形成了很强烈的割裂感。

但有一句哲理叫“存在即合理”。笔者认为，这句话用在南开，再合适不过了。

南片虽然市貌比较落后，学校不好、房价较低，但人家配套齐全、交通也方便啊，这就满足了一大批资金紧张的刚需群体的需求。

北片虽然高端，但（总价）动不动就四五百万起步，这是很多人可望而不可即的。

好在，割裂的南开，给了大多数人更多的包容和选择！

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