行政区划调整，亦庄正式扩容，“台湖+马驹桥”将成新核心！

  近日，通州区官方正式公布《2021年通州区政府折子工程》的通知，在这个通知的“116项”，明确提到：

  要在2021年12月之前，完成台马地区涉北京经济技术开发区的行政区划变革。

  这就意味着，从2022年开始，部分台湖及马驹桥地区将正式从“通州区”变成“大兴区亦庄”，相应的楼市政策也可能也会发生变化。

  从通州的“双限”变成大兴的“单限”。

  【1】

  调整范围基本确定

  京津高速西，南六环内

  划入“亦庄”，亦庄正式“扩容”

  早在2020年6月28日，亦庄建设局和北京规自委通州分局就联合发布公告：把部分台马地区的不动产登记业务调整到亦庄区域来办理。

  本次公告中，通州区域的调整范围比较大：

  把原来归属通州不动产登记办理的马驹桥的南六环内地区、台湖京津高速西部地区，全部划入了亦庄。

  这个范围将可能成为本次行政区划调整的范围：这部分“台马地区”将从通州区正式脱离，而并入“大兴区亦庄”。

  以上范围调整后，亦庄核心区将会迎来“一次大扩容”：

  亦庄核心区目前仅有大概60平方公里左右的范围，如果将南六环内的马驹桥地区和京津高速东侧的台湖部分地区纳入。

  亦庄经济开发区的核心区面积将会拓宽到100平方公里左右。

  【2】

  做大亦庄

  是北京产业升级调整

  的必然趋势

  做大“亦庄”，是北京打造“三城一区”高科技产业平台的关键，也是北京高质量发展的基本要求。

  调整“台马”的行政区划，只是北京打造“大亦庄”的第一步而已。

  “亦庄扩容”的格局在亦庄整体规划中早已经注定，后面会陆续从60平方公里逐渐扩容到225平方公里，并有可能从一个“功能区”走向“行政区”。

  比如在2019年11月份公布的《亦庄新城分区规划》中，就已经明确提出了亦庄新城的规划面积是225平方公里。

  同时把旧宫、瀛海、台湖、马驹桥、长子营、青云店、采育等部分地区纳入亦庄新城规划。

  亦庄一旦从“功能区”走向“行政区”，我们认为“亦庄区”极有可能会成为第二个“小海淀”，是北京最重要的高新技术产业集群。

  产业发展起来后，配套、交通都会逐渐壮大，亦庄的发展潜力不容忽视。

  “台马地区”这次从“通州”转移到“大兴亦庄”，除了北京想要做大亦庄外，第二个原因就是“台马地区”处于通州和大兴的交界处，这是导致近年来台马发展缓慢的主要原因。

  通州目前的发展重点是“155平方公里的副中心核心区”，而台马地区由于属于通州界，亦庄又担心“给别人做了嫁衣”。

  所以本次行政区划调整后，台马将正式归属“大兴亦庄”，对台马的发展将有巨大的推动，亦庄将会下大力气来发展台马。

  【3】

  “台马”片区将会成为

  亦庄“新核心区”

  本次亦庄的“扩容”，代表着亦庄的发展将“东拓南进”：向东吃掉台湖，向南吃掉马驹桥，也意味着“两站一街”将会成为亦庄新的核心区。

  目前亦庄核心区60平方公里的范围早就已经饱和，亦庄急需进行“扩张”，但向西已经是“配套服务区”了，产业容量有限，不足以成为亦庄新核心。

  目前的河西板块包括旧宫、南海子公园及瀛海地区，主要成为了配套区，产业比重降低，而且距离副中心偏远，不足以成为发展重点。

  只有向东向南，重点发展台马地区的“两站一街”，就能够打造出亦庄新的核心区，提供持续发展空间。

  这样的格局变化，必然对台湖西和马驹桥北等板块利好，而对于河西板块略显“利空”：这代表着亦庄将重点转向发展台马。

  台湖及马驹桥的前景显然看好。

  【4】

  17号线+环球影城+物流中心

  亦庄“东拓南进”成为必然

  那么，为什么亦庄未来发展重点是“东拓南扩”呢？

  我们认为主要是基于以下两个原因：

  第一，北京第一条南北大通道干线17号线2022年即将通车，这条线路的开通，对于亦庄的发展重要性远高于瀛海的8号线。

  因为这是北京一条贯穿“三城一区”的关键线路，北部直达未来科学城版块，南部直达亦庄经济开发区，三城一区协同发展格局初步形成。

  第二，环球影城即将在2021年开业运营，将会打造成为“北京环球度假区”的数字产业园区。

  亦庄发展“向东”可以借势环球影城，导入更多的科技产业，助推亦庄科技产业的发展，与北京环球度假区形成呼应，最终形成强大的产业链。

  因此，基于未来3-5年的发展格局，亦庄的发展重点必将东拓，既有17号线带来的“未来科学城”因素，也有紧靠环球影城和城市副中心的基本诉求。

  从更远的未来看，向南是亦庄获取更大发展空间的内在需求，本次吃进南六环内的马驹桥地区，重点是为了北方最大的“内陆港和口岸经济区”。

  南六环内的马驹桥通州口岸即将建成，预计总规模将会达到60万平米，将成为北方最大的“内陆港和口岸经济区”。

  亦庄本次吃进“马驹桥北”显然是为了协同发展“口岸经济区”，未来将会在这里重点发展“保税物流仓储”等重要产业。

  正是基于以上三大原因，亦庄未来3-5年的发展重心必然是“向东向南”，台湖西和马驹桥北片区有望崛起。

  从目前整个亦庄地区的房价格局看，河西区要高于河东及台湖西片区：河西房价最高已经逼近55000元/平米。

  而台湖西版块目前的房价仅有50000元/平米左右，马驹桥北更低，新房房价仅有40000元/平米左右。

  造成这样的房价格局，重要原因就是限购条件不一样：河西板块属于大兴，是“单限”；而台湖西，马驹桥北均属于通州“双限”。

  那么本次行政调整之后，是否会对台湖西、马驹桥北地区的“双限”政策进行适当松绑呢？

  目前看，可能性非常大。

  如果一旦调整以上两大板块的“限购政策”，基于目前亦庄的发展格局演变：我们判断3-5年之内，未来台湖西的房价有望突破6万+，而马驹桥北部的房价5万+，希望非常大。

  最后总结一下亦庄未来的发展趋势及房价变化：

  第一，亦庄扩容是北京“三城一区”重点发展平台的必然选择，做大亦庄经开区是南城发展的重中之重。

  第二，亦庄“东拓南进”是北京城市格局演变下的利益选择，对亦庄发展是利益最大化。

  第三，台湖西和马驹桥北有望迎来质的变化，这将是亦庄未来3-5年两个重点需要关注的片区。

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