石景山:再说一遍,我是城六区,不是郊区! | 您所在的位置:网站首页 › 北京区划图城六区地图 › 石景山:再说一遍,我是城六区,不是郊区! |
石景山表示,我也很无奈呀,要不你来八大处算个命吧,可准了。 那石景山的楼市,到底是个啥情况? 2 石景山的房价,在城六区里面是最低的,原因是上面说的那一堆。但是辩证的讲,石景山的位置距离天安门也才14公里,再不济也是城六区。 从综合实力上讲。虽然比不上海淀学校好,但是教育水平比远郊强多了啊。 虽然比不上门头沟风景好,但是石景山的综合实力比门头沟强啊,三甲医院,万达广场生活配套,1号线地铁,学校等等,都比门头沟强。 而且现在大兴的价格都奔6-7万,石景山的新盘才6万,这叫啥,这叫价格洼地。 总的来说,比我环境好的没我配套全,比我配套全的没我价格低,比我价格低的没我学校好,比我价格低、配套全、环境好、学校好的没我地段牛……田忌赛马的故事了解下。 3 具体分析石景山。咱们分5个方面概述。 ①交通 ②教育 ③商业配套 ④医疗 ⑤政策 ①交通 ②教育 ③商业配套 ④医疗 ⑤政策 交通 石景山的轨道交通目前有1号线。这条最早的线路,起点就是在石景山。尴尬的是,目前也只有这一条地铁,人多地铁少,导致每天从1号线出发都像是战斗一样。 教育 石景山整体教育水平在城六区算落后的,石景山比较好的学校基本类比海淀的普通学校,但和远郊县相比,教学质量还是要好不少,比上不足比下有余。 商业配套 石景山的配套除了万达广场之外,没什么特别知名的,好歹分一下吧,三个片区:苹果园、古城、鲁谷。 苹果园人流量很大,但是人群消费能力不高,所以这里聚集了很多小商小贩,吃喝的小店为主。不过,苹果园东侧大悦城的定址,未来会成为石景山另一个商业地标。 鲁谷片区,除了万达之外,没什么可说的。 古城是老居民区,除了值得一提的盛景广场,也没别的可说的。 医疗 一句话,石景山看病一般去隔壁海淀。 政策 政策什么的,就不指望了。6号线快要通车算是政策利好吗?(捂脸) 4 接着说大家最关注的房子 分两步讲,二手房、新房。 先分几个片区,看图说话。 △石景山地图 石景山分为这几个片区:苹果园、古城、杨庄、八角、老山、玉泉路、鲁谷以及一些零散的小区。 苹果园:整体均价在4.5万左右。 苹果园地铁口是1号线起点,S1号线的终点,6号线的换乘站。门头沟的人流量加上居住在苹果园的人群,未来这里的人流量一定很大。 官方给出的数据是,预测远期日均换乘客流达到90万人次。大量人群流动虽然会当地有一定的利好,但是如此人口规模,居住体验会很差,流动人口带来嘈杂的声音和安全隐患也是个负面影响。 客观的讲,除了负面影响,S1号线的开通也会带来利好。门头沟据统计31万人,去北京的交通工具基本是开车和公交换石景山的地铁。 而S1号线的开通会带来大量的双向购房需求,门头沟均价在3.3万,S1号线缩短了进京时间,对门头沟的房价也会有拉升的作用,对苹果园的房价肯定也会是一个利好。 苹果园是以中低端消费为主,人群整体消费能力不高,商业也是中低端为主。周边的二手房一般在2000年左右的老房,都是这样。 △苹果园附近老房 △苹果园附近老房 综合讲,苹果园二手房房龄较老,位置好,交通便利,周边配套完善,但居住体验一般,交通方便,便民设施比较全面。 要重点提一下苹果园的金顶街和模式口这两个区域: 金顶街4.3万左右,2000年左右的住宅,比较新。 模式口价格浮动较大,3.6-4.2左右。一般是90年代左右的住房。 这两个板块目前在苹果园和整个石景山价格是最低的。 苹果园的交通枢纽地位,加上S1号线的金安桥站在这附近,重点是,据官方披露的消息,6号线的西延站,也在金安桥附近。门头沟的购房需求首先释放的区域。 未来会有大量的人群需求,可预期升值空间在各个板块之首。有兴趣的可以去实地考察下。 古城:古城的均价在4.8万左右。 轨道交通是古城地铁站。古城和苹果园类似,二手房也是老房为主。 古城的北辛安板块是一个热点,最大的棚户区已经拆迁了,为石景山未来的新盘释放了一个地块,11个小区69栋楼的回迁房也会给古城提供未来人口聚集的空间,对这个版块的人口增加了扩容空间。 杨庄:均价在4.9万左右。 杨庄整体楼盘的楼龄比较年轻,整体看上去品质较高。人流量没那么大,不会很嘈杂。紧挨着北方工业大学,也有一定的学区氛围。 但是交通是硬伤。离地铁有一段距离,大概在2-3公里的距离,需要坐公交或者骑单车或者走路。当然开车很方便。 位置不错,紧挨五环边和海淀区,价格也要稍高一些。 八角:均价在4.7万左右。 八角的二手房基本上以60-80年代为主,楼龄是最老的。普遍老破小集中区。这里更适合一些比如集体户口买不起市区其他版块,又想落户在市区的。可以考虑这。最低有4万左右的,比如八角路小区。 老山:均价5.2万左右。 老山的二手房基本是80年代的老房。但是交通和地理位置都是石景山最优质的,属于五环内。配套也非常完善,离万达广场很近。 鲁谷:均价5.2万 提到鲁谷先说一下远洋的楼盘。体量大、品质高、楼房新,一万多套的楼盘体量,加上名企自带光环。还有万达广场也在这个版块,升值空间和升值速度都不是一般小开发商比拟的。 当然远洋系的普遍价格也达到了6.6万,远洋沁山水均价7.9万。 鲁谷是石景山高端的区域,五环内的位置,交通便利配套完整,没有太多的硬伤。 玉泉路:均价7.1万 玉泉路比较特殊,已经无限接近海淀区,虽然属于石景山。这个版块没什么可说的,各方面都很好,价格也是石景山最高的。离着天安门才不到14公里。 新房 石景山新盘较少,我们重点说下中海和一个高端低密盘。 首先中海寰宇天下,关注的人很多。 交房时间预计在2020年底交房。在售房源为85㎡的两居室、97-125㎡的三居室、145㎡和175㎡的四居室,目前房源价格在61000元/㎡左右。户型图在网上可以查到,中规中矩。 我们看看周边情况。 对面是首钢集团的总部,当然不用担心,首钢集团已经搬迁,空气污染的问题没有了。 △中海寰宇天下紧挨着的老房 △中海其他项目 首先中海开发商的实力很好,楼盘的质量虽然现在看不到,但是可以从之前开发过的楼盘了解,还是很靠谱。据悉中海长安雅苑的15年的开盘价也就在2.6万左右,现在普遍5万以上。 那么中海寰宇这个楼盘是否值得购买? 优点我们可以看出,位置在石景山还不错,离规划中的地铁口很近,新盘价格不高,属于刚需盘,开发商户型各方面都能达到良好线。重点说说需要注意的有哪些。 第一石景山整体板块不说了,北京西的楼市一直很弱。 第二旁边还有不少空地,未来配套能否完善不能确定,挨着最近的老房也拉低了整体板块的品质。 第三教育和医疗一般,这也是石景山的普遍特点。 第四价格。虽然6万左右的价格并不高,但是也不算太低。同等价格,在北京稍远些的北面和南面也有的选。 第一石景山整体板块不说了,北京西的楼市一直很弱。 第二旁边还有不少空地,未来配套能否完善不能确定,挨着最近的老房也拉低了整体板块的品质。 第三教育和医疗一般,这也是石景山的普遍特点。 第四价格。虽然6万左右的价格并不高,但是也不算太低。同等价格,在北京稍远些的北面和南面也有的选。 不过综合来说,确实算一个适合刚需上车的楼盘。 另一个盘是远洋天著春秋,这是个典型的CEO盘。均价91000,以别墅和洋房为主,总价普遍超过两千万,属于CEO盘。 远洋的品质、户型和小区设计都没话说,问题在于总价太高,又位于石景山这么一个大家都认为应该低价的区域,难免定位就有点尴尬。 5 总体来说,石景山的楼盘适合以下人群。 第一是本地人想要本区内改善的。 第二奔着石景山比较不错的地段和相对低的价格。 第三在在北京西部工作,离着石景山比较近,不会太在意学区的上班族。 第四想要在北京买房,先落个户口,但是别的区价格都比较贵,或者比较远不甘心,石景山从价格和地段上都有兼顾到,也可以作为往市区的跳板。 实事求是的讲,想要在城区内上车,石景山综合性价比是最高的。 最后,石景山的八大处寺庙外的道士,算卦真的很灵。 转自微信公众号《米宅北京》返回搜狐,查看更多 |
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