重磅！ 集中供地模式或迎來調整，已有都市知會房企

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新闻出處：中國房地產報

2月1日晚間，一份名為《自然資源部辦公廳關於進一步規範住宅用地供應信息公開工作的通知》（以下簡稱“通知”）在網上流傳，這份通知被外界解讀為實施了近兩年的集中供地制度或將取消。

通知中第三部分“建立擬出讓地產清單公佈制度”中的第五點和第六點分別規定，“每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少於3個月，給市場主體充足的時間預期預判”， “詳細清單內的地塊，在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發佈出讓公告。有序組織出讓，並在公開的擬出讓時間段內全部推出”。

中國房地產報記者注意到，這份檔案落款日期為2022年12月8日。

2月2日，中國房地產報記者就此檔案情况致電自然資源部辦公廳新聞文宣處，工作人員告訴記者，“現在沒有消息，後續可能會有消息，等消息吧。”

隨後，記者又向某集中供地都市及相關企業瞭解這一情況，某實施集中供地都市的一比特政府部門人士稱，“近期如果土地要掛牌還是要提前公示清單，一年分幾次，清單要報部裡，未有明確說取消集中供地制度。”

某TOP30强房企一高層則向中國房地產報記者側面證實了這一消息。 他表示，正式通知和檔案還未收到，但已經有多個地方都市口頭知會相關土地出讓政策會有變化和調整，傾向於更靈活。

2月2日，成都中心城區首次發佈了4月底前擬出讓的住宅用地情况。 4月底前，成都市中心城區擬出讓35宗住宅用地，面積共1935.58畝，涉及天府新區、高新區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、青白江區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區和新津區。 這一出讓情况與通知中“每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少於3個月”規定相吻合，市場認為這一舉動或與上述通知有關。

“這一檔案內容不代表要取消集中供地，但代表集中供地要進一步優化，充分體現了供地思路兼顧短期衝突和中長期制度安排的需要。”業內人士進對中國房地產報記者表示。

網上流傳的《自然資源部辦公廳關於進一步規範住宅用地供應信息公開工作的通知》截圖。

2021年2月26日，自然資源部要求22個試點城市實施住宅用地“兩集中”政策，即集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動，且2021年發佈住宅用地公告不能超過3次，同時要求試點城市單列租賃住房用地占比一般不低於10%，以此長效調控房地產市場，實現“穩地價、穩房價、穩預期”。

然而，過去兩年，受市場大環境影響集中供地處於低迷期。 據中指研究院數據，2022年22城集中供地計畫完成率不足6成。 其中，長三角地區平均完成率92%，重慶完成率僅16%。

2022年以來，為了調整土地低迷情况，一些城市的土地拍賣政策也在發生著悄然變化，如長沙取消集中推介土地，調整為常態化持續更新； 南昌提出退出集中供地； 天津2023年首個地塊則是單獨供應。

另外，全年集中供地批次也在突破。 58安居客房產研究院統計資料也顯示，南京、無錫、蘇州、武漢已在2022年完成了第五或六批次供地； 另有北京和杭州的第五批次集中供地將在2023年2月完成，幾乎9成都市的供地批次達4次以上。 長春和瀋陽則另闢蹊徑，在完成第二次供地後就“收官”，全年供地完成率分別僅10%和31%。

進入今年1月，房企拿地節奏再次放緩。

中指研究院發佈的《2023年1月全國房地產企業拿地TOP100排行榜》顯示，1月TOP100企業拿地總額591億元，同比下降29.4%，受重點都市僅一城土地拍賣及春節假期錯峰影響，供應量呈季節性回落，企業拿地節奏明顯變緩，拿地企業主要以地方城投及本土民企為主。

一比特接近瀋陽市自然資源局的人士表示，受疫情、經濟以及樓市低迷影響，瀋陽集中供地效果表現一般，特別是自2022年第四季度開始瀋陽集中供地摘地企業主要以捷運、城投企業為主，市場並不活躍。 現時，瀋陽市2023年第一季度可掛牌土地已經明確，因在去年末相關部門與部分地產企業交流中瞭解到，一些企業在瀋陽拿地積極性並不高，有企業亦表示暫緩拿地，在這一情況下如何推進還未有進一步消息。

另一方面，今年首批集中供地正在“縮量”。

截至目前，僅有天津、杭州、蘇州、鄭州4城完成2023年首次供地。 根據公告，杭州供應13宗、蘇州供應11宗，相較於2022年一批次明顯縮量，但地塊質素更優，覈心板塊占比高，推出樓面均價同比分別上浮約30%、35%； 鄭州供應11宗，供應量與2022年一批次對比變化不大； 天津僅供應1宗，相較於2022年一批次本次供應明顯縮量。

2023年1月，全國300城共推出各類用地規劃建築面積8585.68萬平方米，同比下降23.77%； 成交規劃建築面積7804.68萬平方米，同比下降29.82%。

“在當前市場情况下，集中供地模式應予以一定優化調整。”上述接近瀋陽市自然資源局的人士表示。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，集中供地已不適應當前形勢。 他認為，現時集中供地底價成交成為主流，且有不少地塊進入流拍，不僅導致地價不斷下行，也導致土地市場形勢和購房者對未來樓市預期陷入低迷，形成了地價和房價的負反饋迴圈。

“土地市場和樓市下行也會影響開發商開工積極性，導致已出讓地塊受到一定影響。”李宇嘉進一步分析。

58安居客房產研究院分析師許之靜也認為，集中供地制度在新的市場週期下已不合時宜。 當前土地市場持續低迷，尤其是那些新房市場去化堪憂、庫存量高企的三四線都市，在集中供地制度下，房企資金籌措壓力倍增。 儘管金融條線已在給房企最大限度的鬆綁，但市場喘息和復蘇依舊需要時間，在明確了房地產依舊是支柱產業後，2023年集中供地政策會有階段性調整，主要傾向於“一城一策”，給予地方更多的自由空間。

“各地要在3月底前向社會公開今年供地計畫，所以這份通知具有非常好的實操指導意義，客觀上也有助於促進供地工作更好開展。”嚴躍進分析，各地供地資訊會更加明確，客觀上會减少土地方面信息不對稱問題，對於啟動2023年土地投資市場具有積極作用，值得期待。

上述TOP30强房企高層亦表示，地方政府與開發企業一樣，希望（除個別熱點都市外）取消集中供地模式，我們預計相關都市會從二三月份逐步放開，三線都市可能會率先做出試探。 （本報記者孟雙奎對此文亦有貢獻）

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