2022年司法拍卖行业研究报告

司法拍卖是人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权的工作。民法院在民事执行程序中，依法行使公权力，对被执行人可供执行的财产采取拍卖的方式进行变价的强制措施。

网络司法拍卖，是指人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产的行为。在具体实施过程中，可以由法院工作人员自行录入、发布拍卖信息，也可以由法院委托司法拍卖辅助机构代为录入、发布拍卖信息。司法拍卖主要资产有如下分类：

表 司法拍卖主要资产类别分类

资料来源：资产信息网 千际投行

法拍房，法院拍卖房产，是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。

市场上的法拍房主要包括有普通商品房、回迁房、经济适用房等住宅类产品，以及公寓、商铺、写字楼、厂房等商业类产品，和一些私宅、村集体所有的被列为历史建筑物的产品等。

法拍房产生主要原因：

2021年，最高人民法院网站公布《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，提到：人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

网络司法拍卖是指人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产的行为。根据最高院发布的文件规定，网络司法拍卖有明确的业务流程，从系统对接、信息发布、竞价规则到支付成交。

在当前金融业去杠杆的大环境下，法院、银行和处理不良资产的企业都在加快对不良资产的处理速度，因此今年以来法拍房数量呈现出了逐渐增加的趋势。

法拍房的优点

法拍房的缺点

交易税费优缺点

法拍房没有中介费，没有拍卖手续费。但交易手续费略高，因为过户不需要上家到场，提供不了满五唯一等凭证，所以税费核定出来经常稍高一些。

法院房产拍卖，主旨是主持公平、正义、保护各方合法权益。逻辑上，我们是从法院手里买下的房产，与前业主无关，我们把钱交给了法院，然后法院再把钱分给各个债主及前业主。法院是会保障竞买人的权益的，不能妥善交房的拍卖房，法院一般不会推出来拍卖。

从经验上看，各地法院每天大约有上千套甚至房产通过司法拍卖成交，绝大多数都是顺利成交、过户、交房的。会有交房不便的房源，但大家避开不去拍即可。

法院委托网络平台进行公开、公平、公正的拍卖。目前入围法院的网拍平台主要有7家，分别是淘宝、京东、中拍协、公拍网、融E购、北交互联、人民法院资产诉讼网。

法院拍卖房产过户流程

图 法拍房流程

资料来源：资产信息网 千际投行 华律网

司法拍卖经历了由线下拍卖到全面线上拍卖过程，系列的电子商务技术、大数据挖掘、精准推送、自动估值等技术全面渗透到行业应用。

根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百一十二条规定， 登记机构应当履行下列职责： （一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料； （二）就有关登记事项询问申请人； （三）如实、及时登记有关事项； （四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

2021年12月19日，最高人民法院在其官网发布了《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，自2022年1月1日开始施行。《规定》共有9条，分别从竞买人购房资格认定时间节点、拍卖成交裁定书出具要求、司法变卖房产执行等多方面做出了解释。目的是为进一步规范人民法院司法拍卖房产行为，保护当事人合法权益，维护社会和经济秩序。

规定中提到：人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。换句话说，如果被司法拍卖的房产所在地有限购政策，而竞买人没有当地购房资格，就拿不到成交裁定书，房子也过不了户，甚至有可能还要赔上一大笔钱。

第18条明确规定：由人民法院依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。结合此规定可见无权占有房屋的相关方由法院负责腾退房屋，从一定程度上保障了房产竞拍人的合法入住权利。

从我国司法拍卖不动产挂拍数量来看，2021年1-12月共挂拍758106套，相较于2020年增长13.2%。其中住宅类挂拍414040套，同比下降3.59%，商业类挂拍330734套，同比增长46.5%，工业类挂拍13332套，同比下降4.85%。

图 2021年31省法拍房住宅数量

图 2021年1-12月我国司法拍卖不动产挂拍数量

资料来源：资产信息网 千际投行《2021年司法拍卖房行业白皮书》

截至2021年年底，司法拍卖不动产挂拍金额达23532亿元，同比下降18%，司法拍卖不动产行业拥有不折不扣的万亿市场，其中住宅类挂拍7915亿元，同比下降36.7%，商业类挂拍13643亿元，同比增长2%，工业类挂拍1972亿元，同比下降30.3%。

图 2020-2021年全国各类资产挂拍金额情况

资料来源：资产信息网 千际投行《2021年司法拍卖房行业白皮书》

参与竞拍人次来看，2021年末我国司法拍卖不动产参与报名竞拍人数达到617273人次，同比2020年减少10.5%。

图 2020-2021年全国司法拍卖不动产竞拍人次

资料来源：资产信息网 千际投行《2021年司法拍卖房行业白皮书》

据统计，2021年全国共有3342家法院推动司法拍卖的线上处置，同比增长0.75%；其中挂拍数量最多的法院是成都市中级人民法院，全年的挂拍数量达到了6832套，第二名是郑州市中级人民法院，全年的挂拍数量达到了4039套，第三名是佛山市南海区人民法院，全年的挂拍量达到了3000套。

图 2021年法拍成交数量最多的法院Top10

资料来源：资产信息网 千际投行《2021年司法拍卖房行业白皮书》

成交金额方面，2021年成交金额最多的法院是北京市第三中级人民法院，全年的成交金额达到了62亿，第二名是天津市第一中级人民法院，全年的成交金额达到了56亿，第三名是上海市浦东新区人民法院，全年的成交金额达到了42亿。

图 2021年法拍成交金额最多的法院Top10

资料来源：资产信息网 千际投行《2021年司法拍卖房行业白皮书》

2021年，全国共有349个城市产生了司法拍卖资产。司法拍卖上拍资产的来自于债务违约,所以上拍数量多的城市大部分来自于经济活跃的一二线省会城市，法拍量前十大城市共挂拍资产133265套，占所有城市挂拍量的17.5%，其中重庆市挂拍量位居第一，挂拍量37124套。

图 2021年法拍量最多的城市Top10

资料来源：资产信息网 千际投行《2021年司法拍卖房行业白皮书》

从我国部分一线城市来看，2021年上海市司法拍卖不动产挂拍5156套，同比增长9.91%，挂拍量在全国拍21名，成交量为2541套，同比增长3.4%，全国排第七；2021年北京市司法拍卖不动产挂拍6985套，同比增长4.86%，全国排第十五，成交量为2888套，同比增长10.52%，全国排第六；深圳市2021年挂拍量为5267套，同比增长18.25%，全国排第二十八，成交量为1884套，同比下降11.67%，全国排第十。

图 2021年北京、上海与深圳不动产拍卖数量情况

资料来源：资产信息网 千际投行《2021年司法拍卖房行业白皮书》

挂拍额方面，2021年上海市司法拍卖不动产挂拍金额1026亿元，同比增长25.88%，挂拍额在全国排第三，成交额为243亿元，同比增长17.39，全国排第二；2021年北京市挂拍金额为1161亿元，同比下降76.26%，全国排第一，成交金额为245亿元，同比增长6.52%，全国排第一。2021年深圳市挂拍额为416亿元，同比增长40%，全国排第四，成交额为135亿元，同比增长5.4%，全国排第四。

图 2021年北京、上海与深圳不动产拍卖金额情况

资料来源：资产信息网 千际投行《2021年司法拍卖房行业白皮书》

3.4.1 法律风险

由于法院只充当执行拍卖行为，并不负责售后，因此法拍房成交后存在各种风险问题，包括但不限于无法落户、无法入住、缴纳欠费等情况。例如房源出租后租户不愿搬离，房屋存在违建，土地性质为“划拨”的话还存在补缴土地出让金的情况等，有的法拍房不提供实地考察业务，而法拍房成交后悔拍的话保证金不予退还。有些原业主为抵制自己房子被拍卖掉，恶意制造虚假长期租约。（提醒：法院查封后，原房东再签订的出租合同，无效。）此时首先看法院是否认定该租约有效。还要在看样时多了解实际情况。即使法院认定租约无效，仍需谨慎。

3.4.2 政策风险

我国专门对网络司法拍卖进行规制的法律仅有《网拍规定》，另有《民事诉讼法》及司法解释、最高人民法院《关于拍卖、变卖的规定》，结合《人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》以及各地法院制定的网络司法拍卖实施细则，规定分布散乱，对实践中的可规避的交易风险不能进行防范。专门的《网拍规定》中原则性规定多，缺乏可操作性，且实践中暴露出的问题也未进行规定。

3.4.3 交易风险

拍卖程序中存在的风险

（1）评估程序不规范

房屋系不动产，由于价值较大，通常都会进行委托评估，估价过高，拍卖房屋的吸引力会下降，围观人数少，流拍的可能性较大；估价过低，拍卖房屋的价值得不到体现，损害被执行人的权益，评估价还会影响评估费用的计算。评估机构的资质、评估报告的结果常受被执行人的异议，认为评估报告低估自己财产的价值，要求重新进行评估。重新评估会增加执行成本，加大法院执行工作的负担。

（2）利害关系人提出异议

利害关系人若认为在网络司法拍卖过程中其权益受到了侵害，可以在执行程序终结前提出执行行为异议。法拍房实务中常见的有优先购买权人认为其权益受损，向人民法院提出异议，如房屋共有人、承租人提出执行异议的情形。

（3）网络交易存在安全隐患

虽然网络服务平台只提供技术支持，竞拍者的交易息和支付系统相连接，房产保证金数值较大，资金存储在平台资金池中，可能遭受黑客攻击、病毒侵入等风险，网络服务平台的技术保障不到位时，竞买人竞拍过程的交易安全性难以保证。这提示网络服务平台，应不断优化其技术，提供一个安全的交易环境。

拍卖房屋存在瑕疵风险

（1）房屋本身存在瑕疵

法院需要承担拍卖机构的职责，对拍卖财产调查、委托估价等工作加大了执行人员的工作量，“案多人少”的矛盾仍然存在，难免会有疏漏的地方，对拍卖物的瑕疵披露未到位，影响了竞买人的购买意愿。

（2）存在隐性交易成本

此处所指的隐形交易成本为房产的高额税费成本。因司法拍卖的房屋失去正常的市场交易条件，其起拍价大大低于房屋的市场价值，吸引了许多竞买人，欲在其中“捡漏”，拍到心仪的房屋，其实这其中可能存在着漏洞，可能并不像想象的那么“便宜”，不少竞买人因为不了解其中的规定，忽略了其中的一些费用问题，导致其实际购买价格还超出市场价，远远超出预期，反而得不偿失。

（3）存在不能过户的风险

房产拍卖公告中可能对房产交易必要事项未作出说明，导致竞买人拍定后房产不能过户。实务中主要是房屋拍卖公告中对涉及产权转移的事项未公示或是公示有误，如房屋土地使用证、划拨土地不能过户等。

拍卖后续交付不能的风险

（1）房屋被占用而难以使用

竞买人拍卖所得房产，无法入住是其最担心的，常常会听到老赖强占、恶意租赁等情况，“交付难”问题会动摇竞买人的竞拍意愿。

（2）受限购政策约束而不能过户

城市化进程加快，社会资源的紧张，房屋价格的不断攀升，产生许多社会问题。房屋限购政策，顾名思义，就是为了维护社会稳定，对家庭购买房屋套数所做的限制。各地政府贯彻中央政策出台了地方规定，规范房地产市场交易行为。全国各地对司法拍卖的房屋是否受限购政策的约束规定不一。目前，全国网络司法上海、北京、深圳、佛山、成都的司法拍卖房屋需要遵循当地限购政策。

（3）一次性支付困难而悔拍

拍卖成交后，买受人应在规定期限内支付剩余价款给人民法院。由于房产价值较大，买受人可能一次性支付困难。悔拍会导致保证金不退还，用于弥补第二次拍卖的费用损失和差价。

法拍房平台有10家：其中入围法院的网拍平台有7家，分别是人民法院资产诉讼网、阿里司法拍卖、京东司法拍卖、中拍协、公拍网、工行融e购、北京产权交易所。

其中挂拍量排前三的分别是阿里拍卖、京东拍卖与人民资产诉讼网，挂拍量分别为642972套、108224套与4459套，增速分别为7.48%、-17.95%与-41.18%。

图 2021年七家司法拍卖平台挂拍量情况

资料来源：资产信息网 千际投行《2021年司法拍卖房行业白皮书》

七家司法拍卖平台挂拍金额方面，挂拍金额排前三的分别是阿里拍卖、京东拍卖与公拍网，挂拍金额分别为12972亿元、2869亿元与264亿元，增速分别为-0.10%、13.93%与-4.34%。

图 2021年七家司法拍卖平台挂拍金额情况

资料来源：资产信息网 千际投行《2021年司法拍卖房行业白皮书》

（1）人民法院诉讼资产网

2012年2月8日，在全国法院深化司法拍卖改革工作会上，人民法院诉讼资产网正式上线运行。人民法院诉讼资产网是由最高人民法院主办，面向全国各级法院、社会辅助机构和广大竞买人的诉讼资产综合信息发布和司法拍卖平台。

（2）阿里司法拍卖

阿里拍卖是阿里巴巴集团（股票代码：BABA）在2007年创立的在线拍卖业务平台。阿里拍卖是全球最大的线上拍卖市场。阿里拍卖已经同上千家商业机构、政府机构、金融机构开展合作，旗下涵盖资产拍卖、高端消费品拍卖、收藏品拍卖等。2021年9月，“阿里拍卖”推出独立的手机 App， 上架了各大应用商店。

（3）资产信息网

国内最大的大数据和人工智能驱动的法拍房大数据平台之一，近50类打折资产，覆盖全国2000座城市，每日上万个项目上线，海量的全国公开拍卖房源和各类打折资产出售信息。企业的万物商店，全能型投资银行服务。 

受近几年新冠疫情影响，房产行业冲击巨大，不管是新房的开发销售还是二手房的中介，都面临着碾压式的冲击，这也给房产行业提出更高的挑战，使得房产销售面临着需求下降、政策限制、宏观经济等，迫使他们不得不转型升级，寻求新的赛道。

法拍房业务始终没有脱离房产这个行业，也是一个新的赛道，未来空间也会相当巨大，同样一套二手房，普通中介交易二手房的利润在2%-3%的佣金点，而等价的法拍房成功竞拍销售，折价可以达到20%-50%的也相当于买家获得的利润点。

法拍房关注度攀升，首先是因为门槛低，法拍房一般价格较低，拥有成熟的区位配套，部分对区位有要求的购房者会倾向于购买法拍房；其次法拍房大多为二手房（未有房屋产权证的单位视作一手房），不在限购范围内，于是吸引部分投资者。目前阿里等司法拍卖网站仍挂有大量房源，从网站上近期的成交来看，优质房源的报名人数、围观人数和出价次数均呈现较高值。预计2023年的法拍房市场热度或有所延续。

另外，2021是我国全功能接入国际互联网的第26年。当前，新一轮科技革命和产业变革加速严谨，人工智能、大数据、物联网等新技术新应用新业态方兴未艾，互联网迎来更加强劲的发展功能和更加广阔的发展空间。新的历史时期，我国互联网发展牢牢把握战略机遇，在数字经济、技术创新、网络惠民等方面不断取得突破，有力推动网络强国建设迈上新台阶。

“互联网+”加速与不良资产产业融合，数字经即将成为行业未来发展的新引擎。这将推动产业加快转型升级，一大批有限的互联网企业在这波改革中引领行业前行。我们相信，中国的不良资产行业将后发制人，在互联网的浪潮中，走在国际前列。