窥报｜中海地产：保持稳健 不失血性

（出品|凤凰网风财讯 作者|陈文莉）

“过去九个月，市场急剧下行、行业洗牌出清，房地产行业正式进入下半场。”

3月31日，中海地产召开2021年投资者线上业绩会，集团主席兼执行董事颜建国在会上坦言。

的确，在“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策主逻辑下，行业从躁动回归理性，房企也必须逐渐从“三高”转为“良性健康发展”。

18万亿的地产巨轮转舵绝非易事，过程中试错波动在所难免。但即便如此，中海地产依旧稳如磐石。

截至2021年12月31日，中海系列公司实现合约销售额3695.0亿元，同比增长2.4%；集团实现营业收入2422.4亿元，同比增长30.4%。

不同往年的是，2021年的中海在稳健的底色上，多了一丝投资的血性。

展望下半场，颜建国认为，房地产将进一步展现“三大分化”：市场分化、行业分化、企业分化。

在行政总裁张智超看来，分化中也存在结构性机会。

颜建国表示，下半场，中海初心不改，在战略上继续聚焦专注，在主战场上抓住危机中的机遇，穿越周期，提升市场份额，保持行业领先的盈利能力，保持行业领先地位。

（中海地产2021年业绩发布会）

稳健底色：利润为王，30年分红992亿港元

风财讯了解到，2022年，恰是中海地产上市的第三十个年头。公司市值增长近60倍，每股盈利年复合增长12%。2021年底，“中海地产”的每股资产净值达31.39元，股本回报率达到了12.2%，依旧保持在高位。

值得一提的是，中海地产30年坚持分红。

2021年，董事会计划派发每股末期股息76港仙，连同中期所派发的股息，全年合共每股派息121港仙，派息率30.1%，派息额同比增长2.5%。

30年，累计派息992亿港元；在2019-2021年的地产弱周期内，更是连续三年派息额均超100亿港元，在内房股中可谓是鲜少有之。

副总裁郭光辉表示，做正确的难事，正是中海文化一直秉承的，我们初心依然要给股东最好的回报。

只不过，一年两载的现金分红，或只需要“紧一紧”钱袋子，但长期的股东回报，则必须建立在业绩的持续成长与财务安全上。

2021年，中海地产实现归母净利润401.6亿，归母核心净利润363.8亿。这是中海利润连续四年站在了300亿以上，归母核心净利润连续两年站在了350亿以上。

更大的看点是，每股基本盈利3.67元，净利润率达到16.6%。在行业弱周期中维持一个相对较高的净利润率，这并不容易。

郭光辉表示，净利润率代表的是结果，也更能代表一个公司盈利能力，经营能力，精细化管理能力等综合水平。

财务安全垫继续增厚。截至2021年末，中海地产加权平均融资成本为3.55%，融资成本继续保持行业最低区间。

风财讯注意到，2021年6月17日，中海发展成功发行18年期21亿元CMBS产品，票面利率3.6%，这是国内房企首单“绿色+碳中和”债券产品。

彼时，全场认购倍数约2.5倍，足见资本市场对其企业长期成长性的看好。

三道红线方面，资产负债率58.9%，净借贷比率为32.3%，持有现金1309.6亿元，现金短债比2.41倍，稳稳保持在了“绿档”。

三大国际机构也给予更多的肯定。惠誉给予了“A-”评级，穆迪和标普则分别给予了“Baa1”、“BBB+”，均为投资级。

审时度势：多渠道低溢价的土储

2021年，中海系列公司土地储备合计8077万平方米，新增土地储备98宗，新增货值达3822.1亿元。其中，集团新增土地储备57宗，权益购地金额1297.5亿元，新增货值2882.2亿元。这其中73%位于京津冀、长三角和粤港澳三大都市圈。

深耕一二线高能级城市，推进“蓝海战略”，是中海土储最终转为高盈利的关键。财报显示，2021年中海成功获取苏州中泰项目、苏州超塔项目、长春润德项目等大型项目大宗优质土地。

张智超表示，今年整体市场容量会有下降，但是我们判断在一线、强二线城市总的成交量占比会明显上升。

充足的财务资源，一定程度上也让中海在土储获取上更能有的放矢，从容应对市场环境的转变。

最为明显的是2021年的集中土拍中，中海对节奏的把控。

诸葛找房数据研究中心数据显示，2021年三批次集中土拍，第一轮土拍平均溢价率约15%，二轮降至4%，第三轮土拍的平均溢价率不足2%。

风财讯注意到，中海在首批土拍中甚少拿地，受下半年大环境影响，较为冷淡的二三轮土拍却一反常态，以底价或较低溢价在重点城市获取了多块优质土地。

副主席、执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮表示，战略稳健是中海的基因，但中海绝对不会为了刻意的稳健，丧失任何超常发展的机会，也绝对不会因为稳健来消融中海在投资市场上的血性。

中海的血性，在2022年的收并购，展现得可谓是淋漓尽致。

2022年2月15日，中海地产与中国农业银行签署了300亿元意向性并购融资战略合作框架协议，这是国内首单央行和银保监会支持的重点房企并购贷款。

短短三个月，中海系列公司已经接连收购了广州亚运城项目、上海杨浦项目、雅居乐义乌和徐州三项目、龙光汕头在建住宅项目。

张智超称，从去年行业出现大的波动调整开始，我们就积极关注并购机会。前后评估了上百个项目，现在还有一些在继续接洽谈判之中。我们特别关注收并购的风险防范，对回报率也有较高的要求。

未来可期：多元业态的良性发展

如果说住宅项目是中海的“今天”，商业是“明天”，而养老产业、供应链管理、科技等则是“后天”。

“今天”是企业长期发展的基石，而“明后天”则决定了企业未来发展的高度。

财报显示，2021年中海共18个商业项目投入运营，系列公司持有的商业项目运营建筑面积增加94万平方米。中海的商业资产管理收入达51.7亿元，同比增长17.4%。

值得一提的是，中海系甲级写字楼已有超250家世界500强企业入驻，是中国内地最大单一业权写字楼发展运营商。

2022年，中海计划投入运营的商业项目达22个，预计将新增商业运营建筑面积135万平方米。未来利润空间，值得期待。

助理总裁王林林表示，投资性物业是集团可持续高质量发展战略的重要组成部分，目的是为了构建更加具备增长韧性的业务结构，商业板块发展目标是成为集团未来关键的战略增长极。

“后天”的供应链业务、数字科技等发展势头，不容小觑。

供应链方面，2021年，中海成立了领潮供应链管理公司，创立首年度即实现合约额118亿元。

数字科技方面，成立海智创数字科技有限公司。2021年，该公司已完成多项认证，获得专利24项。

健康建筑方面，2021年，中海共有80个项目获得绿色建筑认证，认证建筑面积达1273万平方米。截至2021年末，本集团已累计获得中国绿色建筑星级认证、美国LEED认证等共计490项，绿色建筑认证面积累计达8927万平方米，连续3年排名中国绿色建筑地产第一。

其中，重庆中海寰宇天下项目获得国家建筑三星级运营项目，北京中海财富中心OFFICEZIP项目成为全球首个WELLV2CORE铂金级非传统办公项目。

据悉，2022年，中国海外大厦还将打造成为国内首个5A级近零能耗高层写字楼。

整体来看，“今天”稳步前行，“明天”加速迈进，“后天”曙光初现。中海的未来，已清晰可见。