如果中国房价像日本当年下跌71%，会产生什么后果？

即使中国整体房价（特此强调包括所有超级大城市）真要跌去71%(在政府针对房价完全不作为且最终爆发了系统性风险的情况下），也不是很多人想象中一夜之间完成的，而是一个渐进过程，做个简单推演，各位就当看个乐呵：

1、房价跌去10%左右且有继续下跌的明显趋势时，物价飞涨，全民遭殃；美资外流，国际反华势力更加肆无忌惮，外贸行业愈发艰难——在GDP才堪堪99万亿的中国，400万亿市值的房地产市场稍微有风吹草动，提前得到消息的热钱会如同船上老鼠般先一步逃开，一时无法出境的大笔资金离开了房地产这一天下最大的货币蓄水池，在证券市场没有明显赚钱效应且各项战略物资被国家管制的无可奈何之下必然大批量涌入相对风险较小的民用大宗商品中，必然会导致民用商品/必须物资价格飙升，如同前些年的“蒜你狠”、“姜你军”一样，部分需求弹性较小的基本物资价格飞涨，一斤猪肉88、一斤绿豆33。。无论有房没房大家全体遭殃；

随着政府在基础物价方面的举措逐步到位，民生物资价格开始回落，但是大量地产套现的资金和见机不对立马开溜的资本（资本天然流向收益率更高的地方和产业）开始以各种方式逐步突破管制出境，在中美博弈白热化的今天，能够极大影响美国和美国政府（毕竟老牌资本主义国家）的资本大量外流（比如刚刚宣布进入中国的世界第二大资产管理公司，61000亿美元，具体见下图）意味着美国对中国经济的打压将越发的放开手脚、肆无忌惮，作为三驾马车之一的进出口贸易将越发艰难，外贸行业及部分靠国外订单为生的制造业从业人员将面临更大的降薪、下岗风险；其他随之而来的打压、制裁手段，无法预测。

2、房价下跌超过30%，楼市踩踏效应开始，下岗潮来临；实体商业短暂复苏——我国主流地区房地产的首付比例就是30%，当房价已经跌掉一个首付时，刚刚开始还房贷的人（尤其是投资客）见机不对会选择忍痛舍去首付款，直接断供（虽然中国没有个人破产制度，但通过把房产对敲给老人或职业老赖、房产挂靠公司等手段，稍微出点佣金/费点手脚，即使在不破坏自身信用的情况下，断供也不是很多人所以为的不可能操作），任银行拿去法拍填贷款窟窿（类似证券二级市场中的强行平仓），大量法拍房流入本就库存高企的不动产市场，引发踩踏效应，进一步杀跌房价。刚需且已还一部分贷款的中产们会选择死扛。持有投资性房地产的一般行业公司及持有大量房产存货的地产公司开始资不抵债，迅速进入破产清算；刚刚被个人房产断供潮打的元气大伤、还没缓过劲来的银行又祸不单行的被大批资不抵债的破产企业弄得手足无措，只得继续拿破产企业不动产丢入法拍房市场，进一步引发踩踏效应，房价降低，银行坏账率进一步提高，恶性循环。

国有银行还能依靠国家和地方财政救济勉力维持；商业银行则本着死道友不死贫道的精神，为了缓解现金流压力开始裁员同时对其他企业抽贷，企业破产潮、下岗潮逐渐开始从银行业、房地产行业蔓延开。然后由于房地产市场萎靡，上游的钢铁、石材、板材、涂料等行业订单量锐减，中游规划、设计、施工、监理、工程咨询甚至机械、劳务分包等行业都难以生存，多管齐下，不亚于90年代的全国下岗潮迅速出现，下岗者开始与现有的在岗者竞争岗位，引发疯狂内卷，996将成为奢望，007开始出现；

与此同时，随着房价/租金的下跌，以及打工的性价比急剧下跌，小微企业、个体户开始如雨后春笋般出现，一小部分做得好的头部个体户会在短期内活的比较滋润。艰难了十几年的实体商业由于租金费用下跌也迎来自己的春天；而很多人所以为的房价/地价下跌引起的制造业复苏并不会出现，因为制造业的成本大头在原料到场价、职工薪酬和所得税+增值税，土地成本原本占比就极小——大家不妨在土拍网查查自己所在城市的工业用地近3年的摘牌价，相比动辄一亩几百上千万的住宅和商业用地可能十分之一都不到，很多城市的工业用地一亩十万都不到还经常流拍，这个价格甚至都包不住土地收储成本（青苗补偿+拆迁补偿+土地一级开发）；况且大部分厂家拿到土地和厂房后也是第一时间抵押给银行换现金流的，所以房价/地价下跌对人厂家来说真不如降点税来的实在。（此阶段大体上可参照美国2008年次级贷款引发的金融危机时的社会状况，感兴趣的同学可以看一部很经典的讲述次贷危机始末的高分电影《大空头》）

3、过了一段时间，房价继续下跌超过50%，房价如葱，除国家政策性银行(如央妈、口行、开行)等大型国有银行外，商业银行全部破产，鬼城林立，除一线城市外全国基建设施建设、全民性福利/保险、补贴彻底停转——89年分税制改革后，地方政府只能享受大约25%的税收，除直辖市以外的几乎所有省、市、自治区（州）近20年都在靠土地财政续命，在上文提到靠地方财政救济的国有银行以及个人断供潮+企业破产清算的三重夹击下，在房产税还远远无法顶替土地财政作为地方政府主要财政收入来源的这一特殊时期，地方政府卖地收入为零且常规税收也随破产潮急剧下跌 就意味着财政迅速枯竭。而严重依赖地方财政存活的大量高校、医院、福利院、城市公共交通等随着地方财政余额耗尽逐渐开始无法运转，无奈之下，所有非重大基建设施项目全部停工，非主要干线公共交通、铁路、航线全部停运，把地方上最后一点预算尽可能的留给主要交通干线和地方安防（baoli）机构的运转。

同时由于法拍房市场低迷，商业银行资金进一步收紧，大量民众开始挤兑，商业银行资金面进入恶性循环，所有商业银行倒闭，愤怒的储户开始打砸，进一步引发由于持续的物资供给不足的下岗者的愤怒情绪，全民零元购开始；与此同时，由于制造业萎靡、产能下降、居民收入不足导致的社会消费能力下滑以及金融业的极度萎靡、小微企业赖以生存的城市基础服务设施停摆、社会治安断崖式下跌，2中提到的个体户和小微企业乃至整个实体商业的短暂繁荣迅速结束，生产者迅速被裹挟着加入破坏者行列。（参照日本80年代年后期的房地产泡沫破裂引发的平成大萧条时的社会图景，大量投资人跳楼，工厂停业，男人失业，女人无奈之下开始用肉体换面包甚至促成了其旺盛至今的色qing业。。。没有切身经历过大萧条的大部分中国年轻人包括我，很难体会“大萧条”三个字伴随着的血泪、屈辱和饥饿）

4、随着时间推移，房价终于下跌到了71%，金融秩序、商品市场甚至社会秩序彻底崩坏，市场经济宣告失败，政府别无选择之下只有再次开启计划经济甚至直接对各大城市和主要物资进行Jun管，中国经济回归改革开放初期，从头开始收拾旧河山。到了这一步，个人觉得未尝不能把本次的短暂秩序崩溃当做一次很多西方学者推崇的“休克疗法”，虽然类似疗法曾直接导致苏联解体，俄罗斯苟延残喘到现在都在勉强与我国广东省竞争GDP（手动狗头），但是以这一届ZF的能力，还是有很大概率走出一条新的道路。可问题在于，当前波云诡谲的国际形势加上反华、仇华势力的兴风作浪是否能给予中国再造新天的时间？正愁找不到中国把柄和因为各种原因没及时腾出手压制中国、肠子都悔青了的美国政客愿不愿意出手打一场对外战争转移国内矛盾？刚刚被一波新冠打脸打到地心的方方们，是否会再次跳出来冷嘲热讽鼓吹带路党？产业重塑过程中要饿死多少人，流失多少人才，损失多少经济势能，刚刚建立堪堪70年的意识形态认同和民族自尊心会打多少折扣？这都是未知数。

事实上，上医治未病，以中国政府的高瞻远瞩和冠绝全球的恐怖执行力，在第一步的时候就会早早的开始介入(注定衰败的如资源枯竭型城市鹤岗双鸭山等不在此范围之列)，用大家早已耳熟能详的限购、限制交易、限制公积金贷款、提高商贷利率、提高银行存款利息、打击金融杠杆、提高存款准备金、降低M2等各种手段打压房价，严控上文所描述的那种房产/金融市场爆发系统性风险的惨状。实在逼急了还可以直接一步到位锁死全国房地产市场（参照海南前些年锁死楼市的操作），让大家一起高位站岗，刚需族噤若寒蝉，炒房客原地爆炸。纵使此举极大的破坏了政府在市场经济话语体系下尤其是房地产市场的公xin力，但两害相较取其轻，为了社会整体稳定，只能如此。

所以，全国整体房价大崩盘的“硬着陆”是不可能的(少数人口和产业潜力不佳的三线以下城市倒是很有可能，但这些城市的不动产市场甚至经济体量都无法撼动大局)，在这里我有必要鄙视下下日本，全民憨憨，泡沫吹到东京房产市值能从头到脚买下它的美国爸爸时还敢一往无前的炒炒炒，这个时候央行跳出来大幅提高存款利率、玩货币紧缩，强行刺破泡沫，玩出失去的三十年（也就是上文中第三步）这操作我实在不敢恭维；我D这边，货币供应+土地供应+限购限贷三向调控，能用的手段不要太多，推高房价后通过卖地变相掏出老百姓手中不愿消费的钱拿来基建，反过来再通过城市基建、医疗教育商业资源扩张来提高房产价值(而非价格)，泡沫报警时一波锁死房地产交易(目前普遍采的是mini版锁死，也就是限购、“满五唯一”之类提高不动产流转成本/门槛的手段)以行政手段强行制造软着陆，等待GDP、地区人口和整体收入情况增长到和房地产价值匹配的程度再逐步放松，强行制造“软着陆”，这种办法，日本人打破头都想不到。

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补充一点，很多人喜欢杠现在房价已经降了多少多少，怎么还不见局面大变云云。

首先，文中也说了，三线以下产业/人口潜力不佳的城市尤其是鹤岗、双鸭山这种资源枯竭型城市，本就会慢慢衰败，这种小体量城市难以撼动大局，金融风险完全可控，国家也不可能投入大笔预算逆势造城；

多说一点，个人觉得无脑投资房地产的年代已经过去了，未来房价分化将会越来越严重，北上广深和武汉、成都、东莞、南京这种产业潜力强大的城市会随着人口净流入和产业和医疗、教育资源规划的兑现稳步增长，它们的主城区（包括做的好的产业新城如武汉光谷东和成都的天府新区）房价天花板是由全国的中产和有钱人决定的。三线以下的城市尤其是产业潜力不佳的收缩性城市，除了核心区，真的不要盲目投资了（包括超级大城市外部距离较远的环线、县市），风险相当大，也很难转手。美国纽约房价是底特律的几百上千倍，未来的中国，甚至于现在的中国已经出现类似现象，如北京核心城区房价是鹤岗的40倍以上，未来这个比例只会越来越夸张。随着未来房产税的逐步推出和物业成本的上升，冷门地区的房产甚至有成为负资产的趋势。而由于资源的稀缺性和城市马太效应（参照国家发改委等关于发展大都市圈/超级城市的规划），热门城市的主城区房价大概率会在横盘/上升两种状态之间切换。

另外，在发展潜力良好的大城市or大都市圈的各位，如果坐在家里倒腾键盘“上网冲浪”时看到城市房价一直在降，却听到身边买房看房的朋友同事都在叨咕实地踩盘发现心仪的盘子价格又涨了。不要怀疑你的耳朵，因为很可能是这个原因导致的：