2023年到2024年，房价还会涨吗？

房价还会涨吗？从总体上来说，中国房价涨的日子已经一去不复返了。不要因为宏观政策有变化，各地频出稳楼市政策，就感觉房价还可能会涨。为什么？我认为，要看清中国房地产市场疲软的本质，就可以对房价的是涨还是跌有一个清醒的认知。

去年以来各地房市整体低迷，即使是房价相对稳定的城市，也处于有价无市的状态。今后楼市要向何处去？

我觉得，决定楼市走势的主要因素，首先要看到中国房地产市场疲软的本质。

房地产市场疲软的本质是什么？是房贷利息的原因吗？是房地产开发企业融资难吗？是居民购房预期下降吗？我觉得以上这些都不是楼市疲软的本质原因。

房地产市场疲软的本质是中国城镇化已经到达了临界点，或者说已经进入了缓慢发展的最后阶段。

近二十年来，中国房地产市场强势发展，绝大多数城市房价暴涨，虽然有多种原因，比如，人口生育高峰期带动的刚需、大量人口涌入大中城市、炒房客炒房推动房价、学区房暴涨等多种原因，但最本质的原因，是中国的城市化进程，几亿人口进入城市产生的巨大推力。

但是，中国的城市化到目前为止，已经到达了临界点，或者更准确点说进入了缓慢发展的最后阶段。特别是对于楼市来说，城市化对楼市的推动力已经到顶、后续乏力，再难以维系对楼市的推力了。

也许，有人说中国城市化仍在进行中，未到临界点。持此观点的依据是，2022年中国城镇化率为65.22%，而发达国家城市化率是80%以上。勿容置疑，中国的城市化并没有停止，但就城市化对楼市的推力，相对于目前的高房价来说，已经“推无可推”，难以支持楼市的上涨了。这是因为，从中国国情看，有两个与房价密切相关的实际情况，需要特别引起注意：

一是目前中国的城市化率是统计学意义上的城市化率。主要是指城市常住人口占总人口的比率。实际上，在城市常住的农村人口要比统计学的数字要多得多。这主要是由于庞大农民工群体的流动性，以及农民对土地的依赖，造成有相当一部分农民虽然已经进城十几年、二十年，已经是第三代农民工了，但由于担心失去农村的承包地和宅基地的朴素心理，在人口普查高村中，仍然会出现较多的瞒报漏报的情况。

如果去农村看一看，农村的空心化非常严重，特别是中西部的农村，用“十室九空”来形容也并不严重。留下来的大多是老弱人口，他们基本处于留守和养老的状态，青壮年除了春节，基本都很少回去。

但这部分人在统计时，出于担心失去农村土地和其他补贴，有相当一部分还是以常住农村人口来登记的。实际上常住农村人口要大大小于统计数。

这样就造成，城市常住人口的统计数要比实际数小，而且这个偏差在某些地区，还是比较大的。如果单以城市常住人口（实际居住6个月以上）占总人口比率，来判定城市化率的话，中国目前的城市化率要高于统计数。

二是要看农村进城人口的实际购买力，而不是他们有没有购房的需求。农村进城后的人口有能力买房的，也大多已经买了。有的是得益于拆迁补偿；有的是几代人积蓄，加上做“房奴”的代价。虽然还有很多农民工以及大学毕业到大城市打拚的“北漂、上漂、广漂……们”，揣着梦想、希望能在大城市立足生根，但面对动辄几百万的房价，心中即使有当“房奴”的豪情，但也确实难有当“房奴”的条件。即使现在房价下降了，对开发商来说已形同割肉，但对于这部分人的购买力来说，也仍然是“九牛一毛”、远远达不到买房的条件，只能“望房兴叹”了。没有实际购买力的购房需求只是理论上的或者是虚假的购房需求。

因此，城市化作为推动中国房市的本质因素，这台发动机仅就对房市的支撑作用来说，能量已经基本释放完成。

所以，从购买力的角度分析，城市化带给楼市的巨大需求，与高房价相比，实际购买力是一个不能忽视的硬性的、决定性的条件。

这是实实际际的经济学。只有有实际购买力的需求，才是最终的需求。如果脱离了普通大众的实际购买力，来空谈供需关系，认为“中国有多少人进城，有多少人结婚，有多少人有改善需要，加起来就是多少购房需求“，那简单说是“学究气”，往深里说是虚言误国。

其次，再说说，除城市化这个主要因素之外，影响楼市的购买力。对于城市的二代以上市民来说，独生子女结婚后，都有几套房子等着继承。加之，一线四五线城市的家庭，有条件的不少已经在省会城市或其它二三线城市买房了。这部分人的购房需求已趋饱和。改善性需求不是没有，而是相对于目前庞大的住房存量和高高在上的房价而言，这个影响因素微不足道。

第三，目前国家在“楼住不炒”的大政策下，稳定房市的政策主要是两方面，一方面是对供方，通过一些信贷政策，保交楼，支持开发企业尽可能不发生资金链风险；另一方面是对需方，通过降息和“认房认贷”等政策，让有购买力的人满足刚需。这些政策，对楼市的大势，影响是有限的。只能是从大局上稳预期、软着陆。不可能再导致房价继续上涨。

综合以上因素，楼市的走势是“软着陆”。由于各地情况差异很大，具体表现不一。但总体上“涨”的形势已经是历史了。但“降”的情况，即使是一线城市和一线城市的不同地段，也会有很大的差异。至于三线以下城市，房价的走势，能基本保持现在的价格，还是能降多少，主要看其是人口注入地，还是人口流出地，其经济发展情况如何，以及过去房价走高的程度。

其实，目前对于普通老百姓来说，楼市大势已定，只能静待时机。

关键是开发商要认清大势，放弃幻想。只到去年，很多开发商还存在“捂盘惜售”，还在玩“饥饿销售”的把戏（有的开发商十年以前号称已经售罄，但到现在还在促销）。特别是不要以为国家一有稳楼市的政策，楼市就可能回到从前的状态。拖延越久，代价越高。