广州西的价值分析

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我们不要老是说荔湾了，应该说广州西，西边其实更近主城区，而东边的地盘更大。

东边最多到老黄埔，再往东去没有几个人是愿意的，但如果把广州地图摊开，西部面积更小，更近主城区，资源更集中。

但就是一直没有发展起来，多年的规划大饼一个都没实现，新广看不上，投资客不喜欢。

荔湾这十几年来都在打造芳村，准确的说，芳村和黄埔一样，都是郊区，现在的广钢、白鹅潭都在芳村。

芳村没有发展起来，是因为之前一直在主城区之外，被珠江断开，联动性较差，城中村较多，而且又靠近佛山，过多的发展会给佛山做了嫁衣。

从投资上来看，虽然芳村的价格更高，但是投资上却比不上两站之外的千灯湖。

我们把芳村白鹅潭的价值再梳理一下，最后一条才是芳村楼市的底层逻辑：

1、荔湾这十几年的发展，其实代表了整个广州西的没落，拖了整个广州发展的后腿，广州西都是传统的批发业为主，税收自然就少，很难产生新的财富效应。

2、荔湾还在吃资源的饭，资源毕竟是有限的，总有不够吃的一天，学位、江景，交通，这些资源是好，但是已经体现的房价上了，刚需够不上，中产又嫌弃，高知不喜欢，土老板和老广较多，不能提供顶级富豪的圈层。

富人之间更多的是互补融合，而传统的批发业多是竞争关系，门槛低，大家开个档口就能接单，经济不好时，又会互相挤兑踩踏。

3、既然芳村和黄埔一样都是郊区，都有大量城中村，拿一起比较是最合适的，黄埔的地价大概是两万六，芳村的地价大概是三万六，贵了一万，这一万大多是因为政府的基建，比如芳村的地铁密度就很高，连22号快线都要走芳村去机场，黄埔想要快速到达机场、南站，预计要比芳村晚个十年，而地价高决定了房价不会便宜，从这方面看，芳村的房价比黄埔贵，有其合理性。

4、白鹅潭的规划我相信终有一天会实现，但是这个时间成本太高了，而且这个时间成本其实已经提前算在买家头上了。

华润为什么愿意接盘，无非就是可以让他优先开发住宅，提前赚利润，钱都赚到手了，后面的商业鬼知道什么时候推进，商场写字楼最难的不是开发，而是招商，还要自持，变相的增加了开发商的赚钱难度。

如果后期行情一般，开发商预计不适合推出市场，就会不停的申请改方案用来拖延开发时间，之前的开发商谈不拢条件且不看好市场都退地了，而华润擅长谈条件就来了。

你再看东边的琶洲、金融城，都是先建好了商业，提前招标，确认入驻企业，后期才在附近零星开发住宅的。

芳村就不是，商业还没起来，住宅就要提前卖了，其实就是把未来的预期加价之后卖给你了，但是未来的预期能不能兑现是要打折的。

5、关于万象城、太古汇能不能给芳村的房价带来实质性的飞跃呢？不能。

深圳罗湖十几年前就有了万象城，但周边房价好多年都没涨了，天河石牌也有太古汇，对周边住宅几乎没有拉动，你敢说深圳罗湖，天河石牌的房价上涨是由于万象城太古汇吗。

说到太古汇，你最好先去看一下聚龙湾是什么样子，估计又是一个十年。

6、芳村所代表的广州西，其实已经错过了过去的黄金十年。

我们不去对比天河海珠了，除了天河海珠之外，其他区是有抓住过去十年的，而且是非常明显的：黄埔的萝岗香雪、白云的白云新城、番禺的万博、南沙的金洲。

芳村现在要追赶的是这几个区，我觉得更像是在追赶番禺万博和白云新城，因为这两个地方的商业都是已经成型了，而且运营得还不错，带动了消费，增加了活跃度和知名度。

但是万博还在继续扩建发展，把长隆纳入进来，野心挺大的。而白云新城其实是广州市政府提供了很多公建配套，比如广州体育馆，会议中心，规划馆等，很多资源给到了白云新城。

接下来芳村要追赶的，一个是白云新城的公建配套，一个是万博的文旅，还有它们两个都有的大型商业。

芳村想要建成现在的万博和白云新城，预计又是一个十年了，十年都两个周期了，很多人熬不下去就走了。

7、关于住宅，昨天摇号的那块羊城食品厂的地，被武汉城建拿下，我的看法是不看好。

外来开发商一是水土不服，还不知道做什么产品来迎合市场，二是它的定价可能是利润和出货优先，不会考虑你本地政府的感受。

别忘了，万科的广信资产包，一个金域曦府就卖了快三年，还有七八年的货等着卖呢。

此外，芳村的市场离刚需又越来越远，把新广都逼到了东部南部，现在的芳村应该做更多适合刚需市场的产品。

从根上改变新广对广州西的看法，让他们一来广州，一来到荔湾，就知道这里才是主城区，这里才是核心区，而不是他们一来就只知道去黄埔，只知道去番禺白云海珠找房子。

8、未来的芳村市场其实看的不是白鹅潭，而是广钢，因为广钢内部已经开发差不多了，配套越来越好，房子也很新，周边地铁建了这么多条，也一直有二手在交易，所以广钢是一个缩小版的存量市场。

未来的房价取决于存量市场的博弈，如果广钢的二手交易越频繁，对芳村的供需市场越有支撑，也能慢慢拉回大众对于荔湾的偏见。

一个建成的广钢都没机会的话，那些满是工地、城中村、大饼的白鹅潭高价江景房，也就没有向上置换的土壤。

最后，我的建议是：这几年在广州西买房，尽量还是以满足自住舒适度为主，满足通勤、生活配套、学位为主。

以上

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