上海楼市：盘点有潜力的板块，但是你不能瞎买 ！

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我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，您好，我在上海工作，无房刚需，准备买一套房子明年结婚，预算比较有限，但是还是想在市区买房，请问可以在上海哪里买房呢？最近看宝山热度比较高，这里怎么样？有没有推荐的楼盘可以选？

沪叔：你好，宝山是上海闵行以外最靠近市区的郊区，价格也十分亲民，而且区域内楼市行情也稳中带涨，性价比很高，深得刚需购房客青睐。而且宝山南部区域在2035规划中纳入上海主城区，资源集中，配套丰富，交通与产业也发展的很好，现在的宝山，是上海的价格洼地区域，比较建议刚需入手。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》。

提问：沪叔，你好，现在上海城市副中心的发展状况如何呢？哪个板块比较适合买房呢？哪些板块需要尽量避免踩雷呢 ？

沪叔：你好，上海地区的规划中有九大城市副中心，在城市副中心附近的楼盘往往会受到其辐射作用，得到较大的房价变化，但并非所有的城市副中心都有较好的发展前景。徐家汇地区有着良好的基础条件，发展较早，交通便利，政策支持力度较大整体发展前景绝佳；大虹桥地区发展潜力最大，但是交通设施上略有不足；真如地区的交通便利，也有一定政策支持，但是发展的基础条件太过薄弱；莘庄地区的整体发展潜力也不错，政策支持力度大，交通跟基础经济状况都比较不错；而吴淞地区各项都比较落后；五角场地区的基础条件不错，但是缺乏政策支持；花木地区与张江地区整体条件相似，各方面都非常不错；金桥地区的交通条件一般；川沙地区的交通及政策支持都比较一般。

提问：沪叔，你好，深圳这地方太畸形了，投机倒把的人赚的满满，认真上班赚工资的人永无出头之日，现在市场上竟然一千多万都买不到什么像样房子，普通上班族月薪能达到五六万的凤毛麟角，不靠父母资助，工薪族即便如bat的，又怎能买得起？那么买房的都是些什么人？苏叔，你怎么看这个现象

沪叔：你好，你怎么知道投机倒把的人没有勤勤恳恳上班？你怎么知道赚工资的人都在勤勤恳恳上班？我所认识投资房产赚到钱的，100%都是原有岗位做的非常优秀的。

他们挣钱的原因不外乎几个：执行力强、直面困难（敢负债）、三观正确（或者愿意接纳新思维）。

而具备这三个条件的人，魏晋南北朝，唐宋元明清，各朝各代混的都不会差。当然，买的早置换需求也占一大部分（为什么买的早？为什么92年敢来深圳？也要具备上面三个条件）。

不要跟我说勤勤恳恳，有时候那是另一种逃避，另一种懦弱，我在微博说过：单纯的“勤劳”不能致富，否则农民个个发大财。

提问：沪叔，你好，预算1300-1500万，今年买房投资，想知道上海北外滩和东外滩哪个板块买房更好，未来升值潜力大？

沪叔：你好，北外滩在交通位置相当优越上，西邻地铁10号线，东邻地铁4号线，中间还有地铁12号线横穿而过，新建路纵穿而过。北外滩开发体量巨大，未来的定位就是中央活动区，有商务办公、公共文化和商业服务三大核心功能。北外滩作为老牌居住区，板块内的教育、医疗配套都非常完善，生态资源上的短板也有黄浦江，滨江绿地来弥补。但是商务区之外，北外滩的居住环境很是一般，老旧住宅的占比较大、高品质的住宅又很少，大量住宅房龄超过20年，且底商混乱，使得板块内的二手房价受到影响，房价分化较为严重，但是二手房价依然坚挺。

而东外滩的定位是商务金融、休闲娱乐功能、综合配套功能。从土地规划图中可以看出东外滩的住宅用地占比较大。与北外滩一路之隔的东外滩还能受到高速发展的北外滩的辐射。板块内的亮点就是有很好的工业遗址，但是现代建设和产业园的建设比较慢。住宅的特点是一、二、三类住宅混合，新建的房子与老房子对比强烈，房子高矮不一，比较混乱。和北外滩不同的是，东外滩不缺品质二手房。板块内二手房挂牌数持续上涨，挂牌均价也非常平稳。

整体上看，两个板块都主打改善产品，不管是新房还是品质二手房，入场价格打底1000万。

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