上海二手房购房流程及注意事项

文章摘要： 1、上海二手房购房流程：商议房价、支付定金;签订住房买卖合同;交易付款;申请过户、办过户手续;住房交付、水电、煤气、物业管理费交割;领取住房产权证。2、上海二手房购买注意事项：明确二手房产权是否清晰;住房是否在租;住房是否有拆迁计划;合同约定细节要明

1、上海二手房购房流程：商议房价、支付定金;签订住房买卖合同;交易付款;申请过户、办过户手续;住房交付、水电、煤气、物业管理费交割;领取住房产权证。

2、上海二手房购买注意事项：明确二手房产权是否清晰;住房是否在租;住房是否有拆迁计划;合同约定细节要明确;单位、福利住房是否侵权与合法;是否有拖欠物业费的情况等。

1、信息匹配买方看房

首先要明确自己买房的需求，根据需求寻找现阶段适合自己的房子，切忌一时跟风昏了头，房子单价总价都要考虑，不要高于自己的支付能力。当然在看到好房源时也不必过于执着原先设定的条件，看情况适当调整，因为没有满足需求的房子，应该允许多少存在一些偏差。

2、产权调查

产权调查一定不可忽略，得留意一些产权不明的二手房。如果你只是跟住房使用权人进行交易，而没有了解到住房的真实产权，即使你交付了全部房款，也无法办理产权过户。夫妻共有房产，正在出租的住房，产权归单位的房子，被抵押拍卖的房子等都不可交易。

3、双方交谈交纳意向金

“意向金”是指买方为能更快找到理想物业，在购房目标明确后，拟定区域、面积、价格、标准等，预先在信得过的中介公司交“意向金”并签订期限。中介收取“诚意金”后，有针对性的为买家寻找理想的房子。如在约定期限内没找到合适的房子则退还款项。

4、买卖双方签约

签《买卖合同》是购房环节中重要的一环，条款都必须认真思考谨慎拟定详细阅读，错漏一个地方都不行。住房总价、违约金、滞纳金、交房时间、过户时间、税费支付、付款方式、物业交接等都必须白纸黑字写清楚。

5、买方交定金

所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例(不高于20%)，预先给付对方当事人的 或其替代物。

6、卖家办理抵押注销手续

在二手房交易中有相当一部分房产是抵押房产。由于房产证不在业主手中，在交易时涉及向银行赎楼问题。卖房人无法自行办理抵押注销手续的，买卖双方及保证机构可在“划转协议”中挑选不同的抵押注销途径。若无法解除抵押，双方应解除合同。

7、买方办理银行按揭手续

购房者如需贷款的，还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续，等审批通过后再办理过户手续，千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续，万一贷款审批没有通过，买卖双方都将陷入很被动的局面。

8、买方打首付款

购房款分批支付主要目的在于减少风险，以防在交易过程当中发生意想不到的损失。一般签约当日首付30%，取得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付后10%。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度，白纸黑字写清楚。

9、双方办理权属转移

(1)完税

买卖双方需到地税局办理手续，买方缴纳相关税费

(2)办理过户登记

双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理登记手续。

10、卖方交房给买方

买方收楼时得根据双方签订的合同逐项对住房情况进行检验，设施设备细清点，质量问题细排查，收楼证明备齐全……有任何问题须在收房之前与前业主商议，确定责任方，以免收房后扯皮。

11、买方领取住房权证

办完权属转移手续后，在房地局规定时间内持完税证明等文件及规定的其他证件，到住房所在地区县权属登记部门申请领取住房权证，同时住房权属登记部门向卖房人发放“办结单”。

12、银行放款给卖房人

保证机构根据卖家手中的“办结单”，通知银行将“专用账户”内资金划转给卖家。自行划转资金的，可在此时将尾款交给卖方，因产权已转移到其名下，也可留部分尾款，等物业交接完后结清。

13、物业交接

审查所买住房是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。拿到钥匙后记得先换锁，好留下各种费用结清的收据、复印件等。

14、买方支付末期房款

在二手房交易过程当中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。

上海二手房购房流程及注意事项

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