曾经疯抢的一类房，正在成为楼市弃子！

发现没？

全国救市两年，只救一种房子：商品住宅。

但有种房子，行情比住宅那可是差的多、惨的多，但至今从未被关注过。

什么房子？

公寓算是什么性质？事实上，按照土地性质划分，从来没有一种性质归属于公寓。而市面上的公寓，只是因为商业规划严重过剩，做成了小面积公寓来卖。

沉沦六年，这场救市，却从来没救过商业公寓。

2021年下半年至今，房企债务风波持续了两年，房地产全行业下沉持续了两年，上到国家下到地方的救市，也救了将近两年，都做了什么？

可以说，能做的一切几乎都做了，对住宅。

但，

90%的城市都在疯狂降首付，跟公寓没关系！

全国都在发的人才补贴，跟公寓没关系！

40余城都在提供购房补贴，跟公寓没关系！

大力倡导的换房退税，跟公寓没关系！

各地都在发的购房契税补贴，跟公寓没关系！

信贷大福利，公寓却仍只能最多贷款50%只有10年！

你看，以上所有福利，你买住宅的时候，都能享受到，但买公寓产品毛都享受不到。

为什么从来都不救公寓？因为顾不上，根本顾不上。

这场大救市中，公寓产品已经成为一枚弃子！

02

万人嫌的公寓，救市的弃子、开发商的弃子、也是整个行业的弃子！

2016年-2018年，全国楼市一片风生水起，不限购、不限贷的公寓也水涨船高，卖的相当火，热门项目想买全得靠抢。

现在嘞，公寓早已沦为楼市赠品！

在南宁、绍兴、郑州、天津、长沙等城市，有些项目买一套住宅，直接送一套公寓！

对，一分钱都不要，公寓直接送！

这是得有多嫌弃啊，公寓这得多累赘、多难卖啊！

而且，全国的公寓产品，都在骨折式降价，直接降到成本价那种！

即便在限购非常严格的北京和上海，2017年严查商改住之后，不限购的公寓也失去了热度，从此一蹶不振。

就连北京，公寓价格已跌回13年前！

看图。

这是2009年至2023年北京市公寓成交价格的走势图，2009年-2011年，2013年-2017年，这两个时间段北京公寓价格一路上涨，2017年最高峰均价35668元/㎡，2021年跌破3万大关后一路下滑。

2023年北京公寓均价跌到了21366元/㎡，比13年前的2010年均价还低。

有项目卖了7年都没卖完，一套公寓跌价超百万！

房山区远洋公寓项目，2016年就开盘，到现在还没卖完；

2017年一年卖掉了20955㎡；但2022年全年才卖了178㎡；

2017年最贵的时候卖3万6，现在跌到了1万2，跌了将近70%；

跌价将近70%什么概念？

原来一套房子的首付，现在全款买它都用不完！

跌跌跌，根本刹不住！

03

一个更严峻的事实是，各个城市公寓的天量库存，简直吓人！

来，先随便扒几个大城市，看看他们的公寓库存情况：

上海，目前公寓去化周期超过100个月；

北京，目前公寓去化周期约50个月；

南京，目前公寓去化周期86个月；

广州，去化周期约40个月；

一线城市里，上海的公寓库存堆积最严重，去化超过100个月，卖8年都卖不完！

还有几个典型的城市，去库存比登天还难。

第一个：南宁。

南宁公寓惨到了什么程度？最低单价2000+，成本都裹不住！

来对比下南宁公寓市场的冰火两重天：

2019年，南宁整个市场，公寓价格在1万以内的只有5个项目；

现在嘞？2023年全城公寓价格直接降到了脚脖子，价格1万以上的公寓极其少，5xxx、6xxx的公寓遍地都是。

降价降的最猛的项目，三塘的龙光·玖誉府甚至直接开出“2字头”的价格！而且还是现房！

咋回事儿？

这批公寓产品无法办理房产证，因为按照规划要求，这批公寓应该由开发商自持，不能卖；那卖的是啥？只是40年的使用权。

马呀，这简直太坑了！第一次听说买房，你花钱买完，房还是人家开发商的。

说白了，这不就是以卖房名义割租金，还一次收割40年嘛！

第二个：郑州。

3个月卖了30套，公寓库存够卖12年！

2019年，郑州公寓卖的贼火，那一年公寓就卖了3.3万套。

截止2022年初，郑州公寓库存还有559万㎡，去化周期高达153个月，合计约12年之久。

这两年，卖的更惨了，怎么降价、怎么优惠、怎么促销，就是没人买，连问都不带问的。

整个2022年第一季度，郑州公寓就卖了区区30套，平均每月卖10套。

乖乖嘞！一个城市500万方的体量，一个月就卖10套啊，500㎡都凑不够啊！

啥时候是个头啊！

第三个：长沙。

长沙是第一个公寓库存高到直接把地方ZF吓坏了的城市！

去年4月，长沙甚至为了解决公寓、写字楼等非住宅商品房不合理库存的问题，破例性提出控增量、降低交易费用使用成本等。

当时长沙公寓库存有多少呢？476万㎡，突破历史最高水平，整体去化周期45.6个月。

库存最高的芙蓉区公寓去化周期高达118.6个月，够卖10年！

跌跌跌，长沙公寓价格没有最低，只有更低！

长沙最好的滨江金融中心板块，最贵的时候，公寓能卖到1万45，但现在loft产品都跌到了9000还卖不动。

洋湖地铁口的荟聚之光，带装修带宜家家具，还是现房，贵的时候卖到1万4，现在降到7千多，直接跌了一半。

其它区域更别说了，放眼全城，现在公寓价格最低降到了4千多、3千多。

单价3500，一套公寓房总价仅仅10万出头。

嗯，跌得只剩前几年的零头！

04

说句狠话，在国内房产类型里，公寓就是垃圾资产！

为什么？

二次交易税费太重，越卖越赔；

流通性差，急用钱时卖不掉，变现能力太差；

商水商电等使用成本太高；

不能落户，不能上学；

办公性质的公寓连烟道都不能做，根本不能住；

出租限制性太大；

库存天量，根本用不上；

尤其是远郊新区的公寓，那买完简直没一点毛用！

有人说，公寓最好的归宿，就是收编成为人才公寓。

对，也不对。

站在城市和开发商的立场看，公寓被低价收编，总比孤零零空荡荡的立在那里要好。

但你别忘了，当周边一批一批公寓被收编，变成租金一个月只要600-800块的人才公寓时，你手里高价买来的公寓就更糟糕了，连一个月600块都没人租！

你想，动辄百万或者大几十万买套房，如果一个月却连五六百块钱都难回流……

你还能，指望它什么？！

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