大陆向左，香港向右，两地物业管理市场究竟殊途同归还是分道扬镳？

在上一期“香港物业管理模式对大陆发展的启示”一文中，就物业管理市场的主要参与者而言，我们谈到香港物业管理市场与大陆的主要差异在于：香港物业管理市场中业主自治程度高，物业服务企业多扮演服务提供商的角色；而回顾当前大陆的物业管理市场，业主虽然被赋予权力，但行权意识仍较薄弱，物业管理仍以物业服务企业为主。谈完香港与大陆物业管理市场主要参与者的差异，这篇我们来谈谈两地物业管理商业逻辑上的差异。

香港侧重对物的主动管理，大陆侧重于对人的服务延伸，什么才是物业服务的本质？

什么是物业管理，物业服务企业所能提供的服务内容是什么？对此问题，香港与大陆有着不同的回答。在香港物业管理市场中，物业管理的核心在于为业主或租户提供一个平安、舒适、和谐的环境，保障业主及租户的利益，因此香港本土的物业服务企业如创毅控股有限公司、时时服务等企业，主要物业管理的业务范畴即日常的房屋养护、设备设施维护、保安以及保洁服务。

而大陆地区对于物业服务的定义则更加宽泛。物业服务企业除提供四保一服等基础服务外，还提供家装服务、到家服务、租售服务等多类别的创新性增值性服务。其主要原因在于：首先政策端鼓励物业服务企业打开服务边界，向养老、托幼、家政、文化、健康等领域延伸；其次随着人力成本的不断上升，物业服务企业利润被压缩，在激烈的市场竞争中，物业服务企业也需要创新多元的增值服务内容，以实现经营效益的整体提升；同时部分物业服务企业认为，增值服务等服务内容创新不仅是提升资本市场信心的重要手段，也是提升业主满意度的重要方式之一。近年来，随着物业服务企业接连上市，为了强调物业行业的价值，很多企业认为，物业管理的核心应该在于对人的服务，因此“有温度的服务”、“亲情式服务”、“管家式服务”等华丽的辞藻在大陆物业管理服务中不断涌现。

总结来说，香港物业服务更注重于对物的打理，而大陆地区则更倾向于提升对人的服务体验。由于服务内容上的差异，导致两个市场中物业服务企业所承担的责任与义务也不尽相同。对于香港物业服务企业来说，其主要工作职责就是对建筑物进行日常的养护以及环境的维护。如升柏控股对于楼宇提供状况检查、建筑组建及设施生命周期评估、制定保养计划、实施保养计划、定期检查等“周期性保养计划”，旨在通过保养、管理等努力，保持建筑物的质量，继而实现资产保值、增值的目的。

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强监管下低毛利，

成熟的香港市场就是大陆物管行业的明天？

香港物业管理市场由于起步时间早，市场化程度高，物业管理服务市场较为分散，处于高度竞争的局面。2018年数据显示，市场排名第一的物业服务企业，其整体收入也仅占市场份额的2.7%；排名第十的企业整体收入仅占市场整体份额的0.6%，由此可见其竞争激烈程度。

前文我们提及与大陆市场不同的是，香港物业管理的服务内容更加专注于建筑物的打理。从经营数据来看，两地市场的企业表现差异也很大。作为香港公共房屋最大的物业服务供应商，创毅控股有限公司2021年整体收入约为9.0亿港元，其中物业管理服务收入约为6.5亿港元，独立技术服务收入约为1.4亿港元，独立清洁服务收入约为0.7亿港元，企业全年毛利率约为7.2%。升柏控股作为香港及中国内地物业及设施管理行业的领导者，2021年香港物业及设施管理业务总收入约6.1亿港元，辅助业务收入如保安、维修、保洁等总收入约为1.6亿港元，两块业务整体毛利率约12.2%，并于2021年11月将两块业务全部股权出售予华润物业管理。时时服务作为民营企业的代表，截至2021年9月，半年度总收入约2.6亿港元，其中物业管理及相关服务收入约2.55亿港元，企业整体半年度毛利率约19.7%。而大陆市场上市物业服务企业2021年平均毛利率约29.4%，物业服务平均毛利率约23.0%，而社区增值服务平均毛利率更是高达42.4%。

数据背后的差异，首先源于政策端的监管，相较大陆市场而言，香港物业管理市场的每个环节都有严格的法律制度规范，透明程度高，对于专业化物业服务的选购也有严格的招标流程，企业很难在过程中有操作的空间。其次香港人力成本远高于大陆地区，数据显示，2018年香港物业管理服务市场房地产维护管理、保安、保洁、人员的月工资中位数分别为13500港元、12800港元以及9200港元；到2023年预测房地产维护管理、保安、保洁、人员的月工资中位数将分别达16800港元、16100港元以及10700港元。对于香港当前物业管理服务注重保安、保洁等传统物业服务的特征，其对于一线保安、保洁等员工的依赖程度较高，比较显著的如时时服务的员工成本，近乎占服务总成本的九成。同时，也与香港与大陆所采取的物业模式不同有关，如物业费方式、费用内容、费用计算方式等。可以表现为：

一、差异一：酬金制vs包干制

二、差异二：维修金归属物业费vs单独收缴

三、差异三：业主欠缴物业费违约成本高vs违约成本相对较低

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总结

就香港与大陆物业管理市场商业逻辑差异而言，主要差异体现在以下几点：

首先从服务内容上来看，香港更注重对物的主动打理，因此在传统物业服务上专业程度更高；而大陆则更倾向于服务的延伸，因此在服务内容创新上更胜一筹。其次从物业费收取模式来看，香港的酬金制在管理透明度以及市场的良性发展上都极具优势，但对于整个市场的环境、政策、以及业主的专业程度都有更高的要求；大陆地区包干制虽然在操作上较为便利，但从长远来看，不利于物业服务企业的持续发展，信息的不对称也使得业主与物业方之间的矛盾问题长期存在，业主的合法服务权益很多时候无法得到有效的保障。再次从物业费的内容上来看，香港的维修金是在管理费预算中列明的，有利于物业管理公司日常维护的调用；而大陆的维修金是需额外缴纳的，一方面会存在缴纳周期长、部分业主不缴纳问题，另一方面对于维修金的使用也多有范围限制。最后从对不缴物业费的后果来看，香港的违约成本高，使得极少会有业主不缴物业费的情况；而对大陆而言虽然《民法典》对于不缴物业费的惩戒有法律依据，但对于违约行为的规定并未如香港般细致，使得当前的违约成本相对较低，大陆物业管理市场的完善仍需政策端、企业端、业主端的共同努力。

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