交付超10年的小区竟还有房子卖？价格让我大跌眼镜…

近期，有一位买房人咨询西妹，奥体附近的小区金马郦城还有房子在售？可以买吗？

我在南京网上房地产发现，小区确实还有少量房源显示可售（部分截图）：

对此，我致电咨询金马郦城相关工作人员，工作人员回复如下：确实还有少量房源未售，但是房源已经进行了抵押，所以暂不打算对外出售。

那么，如果买房人想要购买金马郦城的房子，目前只能通过二手房交易渠道成交。

而就在今天，金马郦城东区一套建面195.18平四室房源，近期猛降100万元，以36889元/平的低价成交了！

如果你想了解河西新房、二手房信息，欢迎扫码加微信咨询：

01

配套逆天，教育资源优秀！奥体旁大户型3.6万/平成交，正常吗？

金马郦城位于河西奥体旁，距地铁奥体中心站出入口相距约100米。项目周边市政配套齐全，品质住宅环绕，交通便利，区位优势十分显著。

项目建筑为“欧洲小城镇”风格，绿地率达到了36.5%，也是河西较为稀缺的低密多层+小高层住宅。

同时，这个小区所具备的教育资源也很不错，为致远外国语小学分校和致远初中，与去年热卖的碧瑶花园一致。

金马郦城有着如此“逆天”的配套，并且奥体附近的大面积住宅一直比较热门，价格并不低，成交价居然仅3.6万/平？

西妹查询了金马郦城东区本月二手房均价，约5.5万/平：

虽然与周边的江湾城、华新城等高端住宅不在一个水平线上，但与奥体旁其他的二手房小区相比，价格差距不大。

并且，对比奥体均价“洼地”的苏宁滨江壹号，建面237平的房源，成交单价也达到了近4.4万/平！

那么，为何金马郦城这套建面约195平的房源，单价仅卖3.6万/平呢？

从小区近期成交房源的信息来看，金马郦城小区建面100平的户型成交价在5.3万/平，跃层户型由于实际面积更大，单价较高，在6万/平左右。

而面积相似、户型一致的大户型房源，上一次成交已经时隔2年多，实际成交单价约4.2万/平，总价800万。

并且，之所以能以4.2万/平成交，也是因为这套房源满5年，业主装修后并未入住，空置几年后转卖。

西妹又查看了小区其他大户型房源（建面180-318平）的成交价格，2019-2020年，某二手房网站共成交7套，最低成交单价3.4万/平，最高成交单价4.2万/平。

就价格来看，金马郦城4室以上的大户型并没有太多涨幅，2022年成交单价与2019年差别不大。

从某二手房网页上，西妹找到了这套房源的实景VR图，整体简装，楼层较高，阳台视野很好，对于大多数家庭来说，需要花费一笔钱重修装修。

结合房源的装修情况，西妹认为今天刚刚成交的这套房源单价确实比较低，但也属于合理范围。

西妹对此也咨询了中介朋友：这套房源是同面积户型中，价格最低的，业主之所以猛降价格，主要是着急出国，想快速卖出。

02

交付多年，环境“耐打”，金马郦城小户型仅200多万，你会考虑吗？

金马郦城共分为二期，一期有东区和西区，是小高层和低密多层，二期是郦城御园，是别墅。

小户型集中在西区，这部分房源单价高，一定程度上拉高了西区的挂牌均价。

别看金马郦城大户型行情不太好，小区内的小户型可以说是“香饽饽”，成交单价曾经飙高至7.5万/平。

主要原因是周边的致远中学在建邺算是比较不错的学校，根据去年公布的施教范围，致远初中目前的学区为：夹江以东、江东中路以西、梦都大街以南、江山大街以北的区域。

所在区域内的二手房为仁恒江湾城、金马郦城、融侨中央花园、苏宁滨江壹号、华新城、碧瑶花园。

除金马郦城，碧瑶花园有极少量50平左右的房源，总价约200万左右，最近一次成交是在2019年：

融侨中央花园最小面积约75平，总价达到了400万：

江湾城、华新城等起步总价更高。

对比看来，对于刚出社会的年轻人，或者小孩即将步入学校的家庭来看，金马郦城总价200多万的单室套，是十分友好的。

经纪人跟我透露，目前金马郦城的单室套小户型比较吃香，尤其是260万以内的房源。“很多买房人就是冲着教育资源来的，总价200多万就可入手，这里算是洼地了。”

200多万入住奥体核心位置，小区环境也是非常不错的。

东区实景图：

虽然房龄比较久，但是小区整体看起来并不老旧，绿植茂密，道路干净：

小区的入户门不算宽敞，但别具一格，独具风情：

爬上楼俯拍小区：

西区半开放式管理，还有个商业街，居住环境不如东区，相对可能嘈杂一些：

走进内部，依旧很静谧整洁，绿化率很高，景观也丰富：

一楼业主还有私家大花园：

03

以小见大，河西南大批改善项目上市，河西中二手房市场将再次被挤压

众所周知，河西早已迈入大户型时代，但从金马郦城小区可以看到，对于2005年左右的小区来说，金马郦城“保养”的很不错，可大户型房源不论是成交套数还是成交单价，在奥体都算是“低谷”；

小户型则以低总价取胜，不停跑量，不过由于去年楼市整体环境，成交量也有所减少；

而小区100平左右的主力户型成交单价在5-6万/平，于河西中来说价格也算平平无奇。

以上种种，从宏观上来看河西市场：

1、河西早在2000年就开始涉猎200平左右的大户型，这是区域起点高的表现；

2、小区户型大小差别太大，会导致不够纯粹，整体品质无法保证；

3、市场产品在迭代，在没有绝对的教育资源和有口皆碑的高品质背景下，河西中那些房龄较长，相对比较一般的二手房正在逐渐被市场淘汰，有一定实力的业主已经在抛售换新房了；

4、今年河西南大批新房上市，将以140平左右的户型打进市场，再次翻新了河西南的起步户型面积，河西中的二手房市场将再次被挤压。

写在最后：

其实，新房上市后“保鲜期”大约在5-8年，很多二手房都会面临更新迭代的问题，金马郦城作为交付十余年的二手房，在业主和物业的努力下保持的很不错了。作为想在奥体旁置业的买房人来说，如今也已经没有新房产品可以选择，网友们，你们觉得金马郦城如何？

欢迎留言和我讨论！

本文作者可以追加内容哦 !