江西金溪：古村古建变成金融活资产

➤面对传统村落保护中产权归属复杂的难题，江西金溪推动用益物权流转，并确权颁证，古村古建由此变成具有金融属性的“活资产”

➤金溪创新推出“古村落金融贷”，帮助投资人化解可能的项目停摆尴尬

➤不仅古村古建的经营权，金溪多个古村落还将稻田、草木、池塘等生态资源的经营权同步“变现”，创新探索“古村+山水林田湖稻”生态古村活化路径，推动生态产品价值实现，形成了一、三产业联动发展的新格局

　　文 |《瞭望》新闻周刊记者 朱雨诺 刘杨

　　7个中国历史文化名镇（村），57座中国传统村落，11633栋古建筑……古宅错落，古建幢幢，江西省抚州市金溪县被誉为“一座没有围墙的古村落博物馆”。

　　岁月不居，时光在金溪的古村落处处留痕。人去屋空，年久失修的古建面临损毁、倒塌的风险。

　　为避免古屋就此“沉睡”，金溪县启动古村老屋保护工作。从用益物权流转到确权颁证，从给予金融支持到盘活生态资源，金溪打通了古村古建资源变资产、资产变资本的转化通道，有力破解了制约老屋保护的产权难题，并创新探索出古村落及周边环境协同的生态产品价值实现路径。

　　古村古建有了“身份证”

　　青砖黑瓦筑就的赣派建筑拙朴厚重，石砌的水塘碧波荡漾，倒映着天光云影。走进金溪县双塘镇竹桥村，石板路上留下的道道独轮车辙清晰可见，排水道上点缀的苔痕藓迹诉说着悠长历史。

　　“这个茶吧是古建筑，现在不仅可以在这儿喝下午茶，还能聚会唱歌。”本地导游李水红带着来自赣州的旅行团走进村中的“书华茶咖”。店员余思思为他们沏茶、煮咖啡，忙得不亦乐乎。余思思的小女儿在吧台后睁着圆溜溜的大眼睛，看着熙攘人群在店里进进出出。

　　33岁的余思思此前在成都开蛋糕店，两年前为了陪伴大女儿上学回到老家竹桥村。“书华茶咖”所在的建筑是她外婆的老屋，承载着她童年的点滴记忆。

　　据了解，这座老屋的经营权被托管给了金溪县乡村发展振兴投资集团有限公司。村中109栋古民居中的87栋都已完成托管，托管率接近80%。

　　“这些老屋大多是村民的祖业，不能随意处置，但自主维修成本过高，很多村民无力修缮，就把老屋闲置一旁。”竹桥村党支部书记叶赫说，村中老屋几年前几乎全部闲置，而不修不管很容易腐烂倒塌。

　　开新局，从解决用益物权流转难题开始。2019年，金溪县创新古村古建经营权托管方式。“村民将古建托管给村委会，托管期限为50～70年，村委会再将经营权流转给县旅投公司或开发公司，有效破解房屋租赁最长期限20年的难题。”金溪县委书记张文贵说，充分掌握全县古村古建优质资源后，便可实现古村的整村开发和活化利用。

　　为了让产权归属和资产边界划分落到纸面，金溪提出确权颁证。“我们为通过托管取得的古村古建经营权单独确权颁证，对托管范围、托管内容、经营期限等内容进行明确界定。”金溪县自然资源局不动产登记中心主任邓迎生说。

　　“在这个红本本上，权利人、权利性质和土地面积都写得清清楚楚，相当于有了‘身份证’，这样就不用担心因为权属不清发生纠纷。”金溪县乡村发展振兴投资集团有限公司董事长陈旭指着古村古建经营权证书说。

　　接待完旅行团，余思思告诉记者，她现在一个月工资有2000多元，还能陪着孩子，觉得很满足。

　　李水红在旁补充说，房屋主人应聘工作会被优先考虑。“我家的老房子也交给政府托管了。现在整村旅游开发后，我又被聘来做导游，在家门口上班方便得很。”

　　据统计，金溪县目前已修缮古建筑2000多栋，为7个村颁发了整村经营权证，古村古建由此变成具有金融属性的“活资产”。2022年，全县所有传统村落村级集体经济经营性收入平均超过20万元。

　　引入金融活水

　　草木丰茂，溪水潺潺。初夏季节，分布着近50栋明清古建筑的秀谷镇褐源村在烟雨朦胧中更显宁静古朴。

　　这个幽幽古村，氤氲着村民黄勇的浓浓乡愁。

　　“这一栋是以前的进士第。你看它整栋楼非常气派，上下两层的木雕精致讲究，就连天井四周也有几圈繁复纹饰，这样的古建筑很罕见、很珍贵。”黄勇边走边向记者介绍。

　　对村中古建如数家珍的黄勇告诉记者，4年前，褐源村还是个破败的“空心村”——村里的古建筑年久失修，其随时可能倒塌的颓态，让黄勇看在眼里、急在心里。

　　“作为本村人，实在不忍心看着大家从小生长居住的房子就这样倒掉。”黄勇说，为了不让村庄就此荒废，2019年3月，他毅然拿出自己创业多年攒下的积蓄，投资2000多万元，流转了村内30栋古建并着手修缮。

　　老屋修缮并非易事，一砖一瓦、一木一石都得花重金请当地经验丰富的老工匠悉心打磨，才能达到修旧如旧的效果。

　　2000多万元资金被迅速用完，项目资金一时周转不开，工程一度陷入停滞。“那时候手头真的没钱了，还有20来栋没来得及修缮，有几栋时不时就有松动腐烂的木板掉下来，如果不赶紧修，一旦刮风下雨就塌了。”黄勇念念不忘当时的窘境。

　　“古村落金融贷”就像一场及时雨，解了黄勇的资金之渴。

　　这是金溪县为进一步“唤醒”古建，为古村保护进行金融“输血”的创新之举。

　　据了解，“古村落金融贷”采取银行自评和专业评估相结合的方式，创造性地结合贷款主体的信用进行价值评估，有效增加贷款额度，解决银行对古建民宅所有权与经营权抵押时估值小的难题。

　　“投资人可以用部分流转所得的老屋经营权作抵押，银行根据个人信用和需求最大限度发放贷款。这有利于帮助投资人推进老屋修缮保护和活化利用，化解项目中途停摆的尴尬。”金溪农商银行营业部负责人邓鹤峰说。

　　2020年2月，根据老屋抵押贷款政策，金融信用良好的黄勇以30栋老屋的经营权为抵押，在完成贷款项目评估后5个工作日内，即从金溪农商银行申请到500万元贷款。

　　“有了资金跟进，就可以继续修缮老屋，留住村里的古风古韵了。”黄勇说，在确定自己的乡愁不会如浮萍般漂泊无依后，他长舒了一口气。

　　邓鹤峰每隔两个月都会到褐源村进行“贷后检查”。“我们实时跟进了解项目进度，对客户每次的大额资金支出，也会派客户经理跟踪资金使用情况，确保专款专用。”

　　邓鹤峰介绍，为解决银行放贷的后顾之忧，金溪县政府还出资2000万元专门设立相关的融资风险补偿金，并引进第三方担保公司，鼓励保险公司开发“古建筑抵押保险”等产品，降低银行信贷风险。

　　“思路决定出路。政府助力推出‘古村落金融贷’，既是我们解放思想、突破创新的一次大胆尝试，也是古建资产价值实现的成功探索。”张文贵表示，在资金方面为投资者提供保障，就会有更多社会力量和资本加入老屋修缮保护和活化利用。

　　从“古村落金融贷”中受益的金溪古村古建不在少数。金溪农商银行“古村落金融贷”总发放贷款资金4200万元，九江银行发放3000万元贷款成功打造大坊荷兰创意村，上饶银行发放竹桥古村、后龚古村经营权抵押贷款1亿元……截至2023年3月末，全县已有5家银行参与发放16.8亿元“古村落金融贷”。

　　生态资源变现

　　远眺山峦稻田绿意葱茏，近看古建古樟相映成趣，历史的厚重感与自然的生命力在秀谷镇大坊荷兰创意村交融。

　　“我们不仅拿下了古建筑的经营权，目之所及的稻田、草木、池塘的经营权也在我们这里。”金溪县创意大坊文化旅游发展有限公司总经理杨志涵告诉记者，在流转村内大部分土地的经营权后，公司将其打造成调性统一、风格协调的旅游村，并与荷兰设计师合作，将中国古村落与荷兰创意文化对比碰撞，使大坊成为远近闻名的网红打卡地。

　　眼下正是插秧时节，大坊荷兰创意村的1000亩稻田已经种下了长生稻，时令一到，多幅稻田画卷便会徐徐展开。冬闲时田里会种植油菜，开春时油菜花金黄遍野，吸引不少游客专程赏花拍照。

　　杨志涵与记者交谈之际，村民李小华穿着雨靴、戴着草帽走来。身为稻田管理员的他刚刚结束一天的工作。李小华告诉记者，村里大部分农田都流转给了公司。在这个季节统一规划种植具有观赏性的长生稻，自己由只种不到2亩地的农民变为掌管百亩农田的“稻田管家”。

　　谈起稻田这几年的变化，李小华打开了话匣子：“还留在村里的村民年纪都很大了，没有足够的精力打理田地，水稻长势不好，没多少收成。稻田流转出去，大家可以每年每亩地拿到600元流转费，而且专业团队入驻后，‘烂泥田’也都变成了良田！”

　　杨志涵所在的公司在2019年拿下村中农田的经营权后，进行统一规划，聘请专业农业团队种植管理农田，水稻两季产量达到上千吨。此外，村中的池塘也从淤泥堆积、杂草丛生变得水清岸绿，村庄生态面貌焕然一新。

　　“我现在管的地比原来大，赚得也比原来多。我在自家村口的农田上班，一年有四五万工资，比自己种田强多了。”李小华高兴地说。

　　金溪县文广新旅局局长黄武清向记者介绍，“以大坊荷兰创意村为代表，金溪县多个古村落通过促进‘村—水—田’空间织补、‘湖—树林—空中’立体联通，形成了一、三产业联动发展的新格局。”

　　古村古建是历史印记，山、水、林、田、湖、稻是自然本底。据了解，金溪县为顺应古建修缮保护原则及自然肌理的生态原则，于2020年2月出台《金溪县金融支持生态产品价值实现试点实施方案》，创新探索“古村+山水林田湖稻”生态古村活化路径，推动生态产品价值实现。

　　“金溪县创新古村产权保护机制，是探索建立健全生态产品价值实现机制的成功案例。金溪县将充分利用资源优势，以古村活化利用为生态产品价值实现赋能，打造古村旅游综合体，将生态优势转化为经济优势，形成‘古村+生态环境系统治理+生态产品价值实现’的金溪样板。”张文贵说。□