2023年的北龙湖，最惨烈的分化开始了！

用微信扫码二维码

分享至好友和朋友圈

1

2023年是北龙湖市场一个非常重要的转折点。简单而言：北岸彻底接手北龙湖新房市场，南岸转向二手房为主市场。

今天是2023年北龙湖颗粒度调研系列（一）：北龙湖北岸新房。时间回到2022年12月，已经取得预售证的保利璞悦踌躇不已，内心填充的都是悲观，迟迟不敢开盘。进入2023年，命运的手枪叩响了扳机，迎面而来的并不是冰冷冷的子弹，而是充满suprise的彩色飘带。

保利璞悦迎来突然而至的幸福时间，客户猛增。

此时2022年的悲观还在延续，不少人没反应过来，甚至严重怀疑保利璞悦数据造假，然而截止到2023年6月末，保利璞悦全案剩余房源20套左右，正式进入准清盘阶段。

△正在建设中的保利璞悦

虽然现在只是年中，2023年的年底总结上一定有非常多的开发商极度坦诚：2023年3月、4月是郑州行情最好的2个月，抓住这波机会的开发商都笑了。

保利璞悦完整的吃完市场红利；

万科拾谧森语在4月底结案；

保利璞岸热销了3个月；

华润瑞府因为高压线耽误了4栋楼、非常可惜、要不然大概率也在清盘当中；

错过这几个月，产品一般，价格又端着的开发商，接下来站岗的时间真的会很长很长！不论是北龙湖还是其他。

2

北龙湖市场最喧嚣的3个月已经过去，接下来我们反而能更平静的看看市场。

中原科技城的规划还在不断调整当中，根据目前的控规北龙湖北岸各项目分布如上图。已售罄：鲁能公馆1号院、鲁能公馆2号院、中海云鼎湖居

销售中：万科拾谧森语（清盘）保利璞悦（尾盘）保利璞岸华润瑞府绿城湖畔云庐（现房）中海云著湖居

待售：电建金桥华曦府、兰溪府

待土拍：鲁能公馆东侧地块

从土拍时间来看，目前北岸的项目及产品经历四个阶段：Ⅰ、蛮荒阶段：鲁能公馆1号院、2号院

关于鲁能公馆可点击蓝色文字《北龙湖2万一平，你心动了吗？》回看。

Ⅱ、拓荒阶段：绿城湖畔云庐、中海云鼎湖居中海云鼎湖居作为2020、2021年大郑州的爆款项目吃尽了北龙湖低总价的红利，而绿城湖畔云庐入市初期则吃尽了绿城百合时期的绿城品牌红利，但最终销售虎头蛇尾。

Ⅲ、集中入市阶段

主要项目有中海云著湖居、保利璞岸、万科拾谧森语、保利璞悦、华润瑞府，这个时期的产品均有了明显的提升。

△中海云鼎湖居

比如中海云著湖居的硬件、泳池、实景展示等等搭配特价房对南岸入门级二手房是碾压式打击；

△华润瑞府会所下沉式庭院

比如华润瑞府对比中海云鼎湖居的产品升级；

比如万科拾谧森语户型设计、落地窗、270°环幕视野、景观营造；

△保利璞岸

比如保利璞岸、保利璞悦惊艳的产品设计，包括奇偶层大面宽产品、户型、装修以及会所等等；

这个阶段的产品推出开始，已经占据了北龙湖新房主力市场。

宋词一直有一个观点，北龙湖住宅是[无中心化]的，就是和传统的刚需、刚改市场不同，区域中心、商业中心、配套等影响相对比较小。核心还是产品第一，其次是周边环境、不利因素等。北龙湖的产品迭代速度放在整个郑州，甚至全国首屈一指。现在南岸vs北岸的最大痛点就是土地价格差异、入市时间差异导致的南岸高价低配。

有兴趣的朋友看看最典型如建业海马九如府VS保利璞悦，就能体会到产品迭代有多夸张。

△保利璞岸样板间、亮点客厅落地窗

不说户型设计、装修、外立面、空间优化、景观风格、会所升级等等，只看一个细节窗墙比、落地窗就能直观感受到南北岸4万+项目质的差距。Ⅳ、小高层阶段

目前主要是电建金桥华曦府、兰溪府（郑新科创地块）、鲁能公馆东侧地块（待土拍）。

今年下半年会进入北龙湖北岸小高层的主力市场。① 华润瑞府最后四栋楼终于面世，179㎡房源不多，主要是还是129-145-155，价格预计有惊喜，特价房请进[北龙湖私密群]获取。

② 电建金桥华曦府项目入市没多久，但压力非常大。

首开3、4、5、6号楼，145-163-185-192，按照目前市场热度+项目热度，首开价格应该会有比较大的惊喜，极大可能继华润瑞府之后再次刷新北岸价格下限。

△兰溪府

③ 兰溪府（郑新科创地块），进度一直非常慢，目前确定大概是如龙子湖兰溪书院一样自行开发，产品能力如何，什么时候可以入市都是问号。

④ 鲁能公馆东侧待拍地块。

鲁能公馆东侧地块目前可能性比较大的两家分别是保利和中铁建，最大可能是中铁建。这个地块非常特殊，西侧是鲁能公馆、东侧是北龙湖安置群龙翔嘉苑5、6、7、8、9号院，北侧是连霍高速，周边环境很一般。地块属性很难做高端产品，博取太多溢价。

好在楼面价不高约12778元/㎡，如果搭配小面积如100㎡三房，24000元/㎡的低售价，适合低价高周转走量。如果想250万总价进入北龙湖的话，这个地块很有机会（仅代表预测）。

3

在讨论北龙湖北岸新房常见问题之前，必须先看看过往土拍，最主要是楼面价。

1、对比万科拾谧森语，保利璞悦，中海云著湖居（楼面价25280元/㎡）拿地毫无疑问站岗了，大概率云鼎湖居赚的钱要赔出来一部分。2、对比万科拾谧森语，保利璞悦真的是赚大发了；

3、但中海云著湖居非常好的一点是产品、配置比绿城有诚意，所以中海销售陷入链状困境。滞销→特价房（保现金流）→畅销 → 涨价（保利润）→ 滞销

4、兰溪府（楼面价10490元/㎡）的拿地价格很便宜，所以安全垫足够厚，不着急、随便造；

5、保利璞岸背后是保利、中交、金茂；保利璞悦背后是保利，虽然同是保利操盘，但是营销节奏等区别还是比较大的，后期股东之间是否意见绝对一致也不好说。

OK，回答问题。

问题一：北岸龙头、龙尾差距如此之大？万科拾谧森语、保利璞悦与绿城湖畔云庐、中海云著湖居最大的差距在哪里？

毫无疑问万科拾谧森语和保利璞悦的位置比绿城湖畔云庐、中海云著湖居要好，龙头、龙尾问题、风水问题因人而异，但一边是凤山、公园，一边是高铁，观感差异非常大；

问题二：同是保利璞悦、璞岸差距又在哪里？

① 开发商\股东不同，营造节点把控，节奏差异非常大；

② 璞悦产品、装修、会所在璞岸基础上有升级（楼面价确实有差距）；

③ 目前外立面璞悦呈现更好；

④ 不考虑外在环境，璞岸地块素质更好；

④ 所谓“位置”，有客户喜欢北龙湖中轴位置、一线河景（璞岸）、有客户喜欢出门就是凤山、公园、离主城近（璞悦）

△周末北龙湖湿地公园、近保利璞悦

⑤ 园林风格有明显差异，各如各眼，目前剩余房源璞岸有选择，璞悦不太有选择。

问题三：华润瑞府和中海云著湖居怎么比较？

① 主要是华润瑞府179㎡与中海云著湖居对比，179㎡产品非常有吸引力，只不过目前没什么房源；

②预算低首选华润；

③ 中海启动特价房时期，首选中海，性价比更高；

问题四：今年这波行情刚结束，现在进入北岸算不算站岗？

答案还是要看项目、看价格，具体进群咨询。

4

所以最后谈谈北龙湖北岸项目的买入逻辑。

基于2023年3-4月的市场行情，目前市场热度，有如下建议：

① 北岸洋房马上进入空窗期，保利璞悦房源不多，建议尽快买入；② 保利璞岸余货的是楼王部分，一是价格贵、二是奇偶户型缺少样板展示，可以等等样板间；③ 华润瑞府只剩最后4栋楼，竞品主要是电建金桥华曦府、兰溪府、鲁能公馆东侧地块，这三个项目都有各自的痛点。目前不妨先观望，等一手华曦府出价，让开发商之间卷一卷；

④绿城湖畔云庐目前最大的优势是现房（部分楼栋尚未交付），168-172-198-212㎡，价格3.5-4.2万元/㎡不等，越大越贵。客观来说站在2023年的北龙湖绿城优势不大，价格有一定水分；

⑤ 中海云著湖居是北岸比较推荐的入门级洋房项目，目前硬件配置很好，但是价格涨跌（特价房）比较反复，特价房可入（具体北龙湖私密群通知）；

⑥ 北岸想买性价比小高层的朋友也可关注电建金桥华曦府及兰溪府，等等价格；⑦ 总预算250W想进入北龙湖的朋友可以等等鲁能公馆东侧地块土拍，入市时间差不多要到年底；

特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.